Dødsbo, egenerklæring og «solgt som den er»
Du er rådgiver for en kjøper som 12. juni i år tok over en enebolig på 210 m² i Lillestrøm for 5 850 000 kroner. Eiendommen ble annonsert «solgt som den er». I tilstandsrapporten fra takstmann var baderommet i kjelleren gitt TG3 med merknad om «eldre membran, ingen kjente lekkasjer». Selger var et dødsbo etter en person som døde i januar; egenerklæringsskjemaet var undertegnet av én arving som krysset av for «nei» på spørsmål om fukt og lekkasje, uten å ha besøkt boligen på flere år. I august oppdaget kjøper fuktutslag på kjellergulvet og en lekkasje fra sluket på badet. Rørlegger anslår utbedring til 280 000 kroner og mener lekkasjen har pågått i flere år. Dødsboet hevder at det ikke kjente til forholdet, og at kjøper uansett må bære risikoen fordi boligen ble solgt «som den er». Kjøper reklamerte skriftlig 20. august.
1. Vurder om det foreligger en mangel etter avhendingslova, og hvilken betydning forbeholdet «solgt som den er» har for vurderingen.
Read the worked answer
Utgangspunktet er avhendingslova § 3-1: kjøper kan gjøre gjeldende mangel dersom eiendommen ikke svarer til avtalen. Ved omsetning «som den er» oppstiller § 3-7 et strengere krav: kjøper kan bare påberope seg at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Forbeholdet fritar likevel ikke selger for uriktige opplysninger etter § 3-8 eller tilbakeholdte opplysninger etter § 3-9.
Uriktig opplysning: Egenerklæringsskjemaet er en del av salgsdokumentasjonen. Når arvingen krysser av for «nei» på fukt og lekkasje uten å ha undersøkt boligen, gis det en opplysning som ikke er holdbar. Det taler for mangel etter § 3-8 dersom opplysningen har virket inn på avtalen.
Tilbakeholdt opplysning: Dødsboet kan ikke uten videre verge seg med manglende kunnskap. Arvingen som signerte, burde ha undersøkt boligen før hun svarte på skjemaet. Et dødsbo må også identifiseres med kunnskapen avdøde hadde om boligen. Dersom lekkasjen har pågått i flere år, er det sannsynlig at forholdet var kjent eller burde vært kjent for selgersiden, jf. § 3-9.
Vesentlig dårligere stand: Utbedringskostnaden på 280 000 kroner utgjør cirka 4,8 prosent av kjøpesummen. Alene er ikke det avgjørende, men sammen med et skjult fuktproblem i kjelleren og en TG3-merknad som ikke varslet om kjent lekkasje, er det gode argumenter for at boligen er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med. Konklusjonen blir sannsynligvis at det foreligger mangel, men utfallet er ikke opplagt; det avhenger av hva selgersiden faktisk visste og av hvordan tilstandsrapporten ble forstått.
2. Drøft reklamasjonsfristen og hvilke krav kjøper kan fremme, og hvem som er rett adressat for kravet.
Read the worked answer
Reklamasjon: Etter avhendingslova § 4-12 må kjøper reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Kjøper oppdaget forholdet i august og reklamerte skriftlig 20. august. Det er klart innenfor «rimelig tid», særlig fordi det er tale om et skjult fuktproblem som først viste seg etter overtakelsen.
Foreldelse: Kravet foreldes etter § 4-13 som hovedregel to år etter at kjøper overtok eiendommen. Reklamasjon avbryter ikke foreldelse; kjøper bør derfor innen fristen sørge for anerkjennelse fra selger eller ta rettslige skritt. Dette bør tas med i rådgivningen allerede nå.
Rett adressat: Dødsboet er part i kjøpekontrakten, og kravet rettes mot boet ved arvingene. Arvingene hefter for avdødes forpliktelser. At boet ikke selv «kjente til» forholdet, fritar det ikke dersom avdøde kjente til det, eller dersom arvingen burde ha kjent til det da egenerklæringen ble signert.
Krav: Kjøper kan kreve retting, prisavslag eller erstatning, jf. §§ 4-8 flg. og § 4-10. Utbedringskostnaden på 280 000 kroner er et naturlig utgangspunkt for prisavslag eller erstatning. I tillegg kan kjøper kreve dekket sakkyndig bistand og eventuelle følgeskader. Dersom selger ikke betaler, kan kjøper vurdere å holde tilbake en del av kjøpesummen, men bare så langt det er saklig sammenheng mellom mangelen og tilbakeholdelsen.
3. Hvilken betydning har tilstandsrapportens TG3 og kjøperens undersøkelsesplikt for kravet?
Read the worked answer
TG3 betyr at takstmannen har registrert et forhold med alvorlig feil eller skade. Kjøper kan derfor ikke hevde at hun forventet et bad uten risiko. En TG3-merknad skjerper kjøperens aktsomhet og trekker i retning av at kjøper må bære en del av risikoen for baderommet.
Men merknaden sier uttrykkelig «ingen kjente lekkasjer». Det gir kjøper en berettiget forventning om at det ikke forelå en aktiv lekkasje på kjøpstidspunktet. Når det senere viser seg at lekkasjen har pågått i flere år, er det nettopp den skjulte, ikke varslede lekkasjen som utgjør mangelen – ikke den generelle TG3-statusen. Kjøper kan derfor ikke avskjæres bare fordi hun så at baderommet var TG3.
Etter § 3-10 kan kjøper ikke gjøre gjeldende forhold hun kjente eller måtte kjenne til. Men bestemmelsen innebærer ikke at kjøper må undersøke alt selv når selger har gitt opplysninger. Selger kan ikke påberope seg kjøperens manglende undersøkelse dersom selger selv har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger. Her er det nettopp egenerklæringen og tilstandsrapportens beroligende merknad som gjorde at kjøper kunne innrette seg etter at badet ikke hadde kjent lekkasje.
Konklusjonen er at TG3 svekker kjøperens krav noe, men ikke avgjørende. Det avgjørende er at lekkasjen var skjult og ikke samsvarte med opplysningene kjøper fikk.