Bolighandel 1 common mistakes
Bolighandel 1 · Understand the traps and how to avoid them.
Behandling av avhendingslova som om den gjelder alle boligsalg, også der selger er profesjonell og kjøper er forbruker, slik at kandidaten bruker reglene om «som den er»-forbehold og mangelsvurdering der bustadoppføringslova eller kjøpsloven faktisk styrer.
Lærebøker og eldre oppgaver fokuserer på avhendingslova fordi den dekker det typiske privat-til-privat-salget, og kandidaten generaliserer uten å sjekke partsforholdet og om boligen er ny eller brukt. Grensedragningen mellom privat selger, profesjonell selger og entreprenør/utbygger er lett å overse når oppgaven ikke sier det eksplisitt.
What to do instead
Lag en fast innledning på hver oppgave: identifiser partene (forbruker eller næringsdrivende), om boligen er ny eller brukt, og hvilken lov som da gjelder. Skriv eksplisitt hvilken lov du anvender og hvorfor, før du går inn i mangelsvurderingen. Øv på grensetilfellene: brukt bolig solgt av profesjonell selger, nyoppført bolig solgt privat, og tomt vs. bygning.
Konkluderer med at det foreligger en mangel bare fordi det er en feil ved boligen, uten å gå gjennom de kumulative vilkårene: at det foreligger en mangel etter avhendingslova § 3-1 eller § 3-2, at forholdet ikke er opplyst eller oppdaget, og at det har betydning for kjøper.
Kandidaten blander sammen «feil» og «rettslig mangel» og hopper rett til konklusjonen fordi feilen er tydelig beskrevet. Mange oppgaver er konstruert slik at feilen er åpenbar, og da frister det å svare «mangel» uten å vise vilkårene.
What to do instead
Bruk en sjekkliste som alltid skrives ned: (1) foreligger avvik fra det avtalte eller forventede, (2) er det opplyst eller burde kjøper oppdaget det, (3) er det av betydning, (4) gjelder noen ansvarsfraskrivelse eller reklamasjonsregel. Svar først når alle punktene er vurdert, og vis vurderingen i besvarelsen selv når konklusjonen er «mangel».
Vurderer «som den er»-forbeholdet som en total ansvarsfraskrivelse, og konkluderer med at kjøper ikke har noen krav når boligen er solgt «som den er», i stedet for å prøve forbeholdet mot avhendingslova § 3-9.
Forbeholdet er kjent som et standardformular og kandidaten husker ordlyden, men ikke at det er begrenset av § 3-9 og at selger fortsatt hefter ved vesentlige avvik fra det kjøper kunne forvente, ved manglende opplysninger og ved uriktige opplysninger. Det er også lett å glemme at forbeholdet ikke gjelder der selger har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet.
What to do instead
Skriv alltid forbeholdet inn i sin helhet og deretter de tre unntakene i § 3-9: vesentlig avvik fra forventet stand, manglende opplysninger om forhold selger kjente eller måtte kjenne, og uriktige opplysninger. Vurder hvert unntak konkret mot faktum. Husk at forbeholdet ikke beskytter en profesjonell selger på samme måte, og at det ikke gjelder ved grov uaktsomhet eller illojal opptreden.
Blander sammen arealopplysninger og arealmåling: behandler «BRA» som en entydig størrelse og overser at det er forskjell på BRA, BRA-i (innvendig) og BRA-e (eksternt), og at målemetoden (NS 3940) har betydning for om oppgitt areal er uriktig.
Areal er et av de mest brukte måltallene i boligannonser, og kandidaten antar at oppgitt kvadratmeter er en objektiv størrelse. Mange vet ikke at det finnes flere arealbegreper og at ulike målemetoder kan gi ulike tall for samme bolig, noe som er avgjørende når arealavvik skal vurderes som mangel eller uriktig opplysning.
What to do instead
Lær de sentrale arealbegrepene og hva de omfatter, og bruk dem presist i besvarelsen. Når en oppgave oppgir arealavvik, drøft om avviket skyldes målemetode, om det er opplyst om måleusikkerhet, og om avviket har betydning for kjøper. Vis at du kjenner at arealopplysninger i praksis må leses sammen med plantegning og takstrapport.
Overser at opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7 og § 3-8 er knyttet til hva selger «kjente eller måtte kjenne til», og vurderer i stedet bare om selger faktisk visste om feilen.
Kandidaten leser «kjente» og stopper der, fordi det er enklest å bevise eller avvise. Den objektive delen «måtte kjenne til» krever at man vurderer hva en normalt aktsom selger burde ha oppdaget, og det er krevende å resonnere om. Mange oppgaver er laget nettopp for å teste denne aktsomhetsnormen.
What to do instead
Drøft alltid begge sider: hva selger subjektivt visste, og hva selger objektivt burde ha kjent til ut fra boligens tilstand, alder, tidligere arbeider og dokumentasjon selger hadde tilgang til. Knytt vurderingen til konkrete forhold i faktum, og skill mellom opplysningsplikt om egne forhold og opplysninger som følger av offentlige registre eller fellesdokumenter.
Behandler reklamasjonsfristen som en fast absolutt frist uten å skille mellom den relative fristen («innen rimelig tid») og den absolutte fristen, og uten å vurdere om kjøper har reklamert til rett part og med rett innhold.
Kandidaten husker at det finnes en frist, men blander sammen avhendingslovas reklamasjonsregler med forbrukerkjøpslovens frister og med den absolutte grensen. Det er også lett å glemme at reklamasjonen må rettes til selger eller dennes representant og angi hva som påberopes.
What to do instead
Lær de to fristene hver for seg og hva som avbryter dem. I besvarelsen: fastslå når kjøper oppdaget eller burde oppdaget forholdet, vurder om reklamasjonen kom «innen rimelig tid», og sjekk deretter den absolutte fristen. Drøft også om reklamasjonen var tilstrekkelig spesifisert og rettet til riktig part, og hvilke konsekvenser en for sen reklamasjon får.
Forveksler roller og ansvar i eiendomsmeglingsoppdraget: blander sammen meglerens rolle som mellommann, meglerforetakets ansvar og selgers eget ansvar for opplysninger i salgsoppgaven.
Kandidaten har lært at megler formidler og at selger opplyser, men vet ikke hvor grensene går når opplysningene er feil. Det er lett å tillegge megler ansvar for alt i salgsoppgaven eller omvendt fraskrive megler alt ansvar fordi selger har signert.
What to do instead
Tegn opp ansvarsfordelingen: selger har opplysningsplikt og ansvar for egne opplysninger, megler har plikt til å innhente og formidle opplysninger og til å opptre i samsvar med god meglerskikk. Vurder i hver oppgave hvem som har gitt opplysningen, om megler burde ha kontrollert den, og hvilket ansvar som da følger. Bruk begrepene mellommann, omsorgsplikt og god meglerskikk presist.
Behandler meglerens opplysnings- og kontrollplikt som en garanti for at salgsoppgaven er korrekt, og konkluderer med at megler hefter for enhver feil i boligen.
Kandidaten forbinder megler med profesjonalitet og antar at megler «sjekker alt». I praksis bygger megler i stor grad på selgers opplysninger og på dokumenter som følger boligen, og ansvaret er knyttet til aktsomhet og god meglerskikk, ikke til et resultatansvar for boligens tilstand.
What to do instead
Drøft meglerens plikt som en aktsomhetsplikt: hva megler faktisk innhentet, hva som var tilgjengelig, og om megler burde ha reagert på motstridende opplysninger. Skille mellom meglerens ansvar overfor kjøper og selgers ansvar etter avhendingslova. Vis at du kjenner at megler kan bli ansvarlig ved uaktsomhet, men at det ikke er det samme som ansvar for alle feil.
Blander sammen begrepene i budprosessen: bruker «aksept», «bud» og «forbehold» om hverandre og vurderer ikke når en bindende avtale faktisk er inngått, eller hvilken betydning et forbehold i budet har.
Budgivning er en dagligdags prosess som kandidaten tror er enkel, men rettslig er det et tilbud-og-aksept-forhold med egne regler om bindende virkning, tilbakekall og forbehold. Det er lett å anta at et bud er bindende straks det er gitt, eller at selger kan ombestemme seg fritt.
What to do instead
Lær sekvensen: bud er et tilbud, aksept skaper avtale, og et forbehold i budet må være klart og må aksepteres for å bli en del av avtalen. Drøft når budet er bindende for byder, når selger er bundet, og hva som skjer ved tilbakekall eller ved at selger aksepterer et annet bud. Bruk begrepene tilbud, aksept og forbehold konsekvent.
Ser bort fra dokumentasjons- og undersøkelsesplikten ved kjøp: vurderer bare hva selger opplyste, og ikke hva kjøper selv burde ha undersøkt ut fra salgsoppgave, tilstandsrapport og egen befaring.
Kandidaten fokuserer på selgers plikter fordi det er der reglene om mangel ligger, og glemmer at kjøpers egen aktsomhet påvirker både mangelvurderingen og ansvarsfordelingen. Mange oppgaver inneholder et forhold som var synlig ved befaring eller tydelig angitt i tilstandsrapporten.
What to do instead
I hver oppgave: gå gjennom hva kjøper fikk av dokumentasjon, hva som var synlig ved befaring, og hva kjøper burde ha spurt om. Vurder deretter om forholdet likevel er en mangel fordi det var skjult eller feilaktig beskrevet. Skill mellom opplysninger kjøper faktisk fikk og opplysninger kjøper burde ha skaffet seg, og vis hvordan dette påvirker konklusjonen.