Bud per SMS, forbehold og meglerens budhåndtering
En selger legger ut en 3-roms andelsleilighet i et borettslag i Bergen for 3 950 000 kroner. Under visningen gir megleren uttrykk for at «budgivningen går raskt». En kjøper sender 14. mars kl. 21:47 en SMS til megleren: «Jeg byr 4 250 000 kroner, forutsatt at jeg får innvilget lån på 3,5 millioner og at taksten blir minst 4,3 millioner.» Megleren svarer samme kveld: «Bud akseptert – gratulerer!» uten å avklare forbeholdene. Kjøperen får 25. mars avslag på lånesøknaden fordi banken verdsetter leiligheten til 3,7 millioner. Samtidig hadde en annen budgiver 4,2 millioner, men megleren presenterte aldri dette budet for selgeren fordi hun anså det som «for lavt». Selgeren vil holde kjøperen til avtalen. Kjøperen hevder at det ikke er inngått bindende avtale fordi forbeholdet ikke var oppfylt.
1. Er det inngått en bindende avtale mellom kjøper og selger, og hvilken rolle spiller forbeholdet i budet?
Read the worked answer
Budet: En SMS med pris, objekt og forbehold er som utgangspunkt et bindende tilbud når den er tilstrekkelig klar. Kjøperen har formulert et bud på 4 250 000 kroner, men med to forbehold: finansiering og takst på minst 4,3 millioner. Forbeholdene er en del av tilbudet, ikke noe som faller bort fordi megleren svarer «bud akseptert».
Aksepten: Megleren aksepterer budet «som det er», det vil si med forbeholdene. Dermed oppstår det en betinget avtale: kjøpet er bindende først dersom forbeholdene oppfylles. Når banken verdsetter leiligheten til 3,7 millioner og lånet ikke innvilges, er forbeholdet ikke oppfylt. Kjøperen kan da som hovedregel gå fra avtalen uten å betale erstatning.
Usikkerhet: Megleren burde ha avklart forbeholdene før hun svarte «gratulerer». En uklar aksept kan skape tvil om hva selgeren egentlig har bundet seg til. Men ordlyden i budet er forholdsvis klar, og det taler for at kjøperen har en betinget rett, ikke en ubetinget kjøpsplikt.
Selgerens bundethet: Megleren må ha fullmakt fra selgeren til å akseptere bud. Dersom fullmakten mangler eller er begrenset, er selgeren ikke bundet av meglerens aksept. Dette må avklares før man konkluderer. Hovedvurderingen er likevel at forbeholdet ikke er oppfylt, og at kjøperen derfor ikke er forpliktet til å gjennomføre kjøpet.
2. Vurder meglerens håndtering av budgivningen, herunder plikten til å presentere bud.
Read the worked answer
God meglerskikk: Etter eiendomsmeglingsloven § 6-1 skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk. Det innebærer blant annet at alle bud skal formidles til selgeren, og at budgivningen skal dokumenteres i en budlogg med tidspunkt, beløp og eventuelle forbehold.
Budet på 4,2 millioner: Megleren kan ikke holde tilbake et bud fordi hun selv mener det er «for lavt». Det er selgeren som skal vurdere om budet er akseptabelt. Å unnlate å presentere budet er et brudd på meglerens plikt til å ivareta selgerens interesser og kan gi selgeren et erstatningskrav dersom hun hadde akseptert 4,2 millioner.
Aksepten av 4,25 millioner: Megleren aksepterte et bud med forbehold uten å avklare forbeholdene. Det kan ha skapt en uriktig forventning hos både kjøper og selger. Megleren burde ha opplyst selgeren om forbeholdene og latt selgeren vurdere om hun ville akseptere et betinget bud.
Konsekvenser: Selgeren kan klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og til Finanstilsynet. Dersom selgeren taper penger fordi 4,2-millionersbudet ikke ble presentert, kan hun kreve erstatning fra meglerforetaket. Megleren bør også vurdere om hun har overtrådt reglene om budgivning og dokumentasjon.
3. Hvilke krav kan partene rette mot megleren dersom avtalen ikke er bindende?
Read the worked answer
Kjøperen: Kjøperen kan først og fremst kreve at megleren dekker økonomisk tap som skyldes at hun ble feilinformert om at budet var akseptert uten forbehold. Det kan være utgifter til takst, juridisk bistand eller tapte muligheter i boligmarkedet. Kjøperen kan klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.
Selgeren: Selgeren kan kreve erstatning dersom megleren har påført henne et tap ved å ikke presentere budet på 4,2 millioner, eller ved å binde henne til en avtale hun ikke hadde fullmakt til å inngå. Selgeren kan også klage til Finanstilsynet, som kan gi advarsel eller tilbakekalle meglerens bevilling ved alvorlige brudd på god meglerskikk.
Erstatningsvilkår: Det må foreligge et økonomisk tap, årsakssammenheng og uaktsomhet. Meglerens håndtering av budet og den raske aksepten uten avklaring taler for at det foreligger uaktsomhet. Erstatningen skal bringe parten i samme økonomiske stilling som om megleren hadde opptrådt korrekt. Partene bør også undersøke om meglerforetaket har ansvarsforsikring.