Meglerens svoger, radon og manglende tilstandsrapport
En eiendomsmegler i et lite meglerforetak i Kristiansand skal selge en enebolig for sin svoger. Boligen ligger i et område med kjente radonproblemer, og i 2019 ble det målt radonverdier over anbefalt grense i nabohuset. Selgeren har ikke lagt frem tilstandsrapport, men opplyser muntlig at «huset er i god stand». Megleren markedsfører boligen som «perfekt for førstegangskjøpere» og opplyser ikke om slektskapet til selgeren. Kjøperen er 24 år, har lånt 3,2 millioner, og signerer kjøpekontrakt samme dag som visningen. Etter overtakelsen måler kjøperen radon til 310 Bq/m³ og får anslag på 120 000 kroner for tiltak. Kjøperen klager til meglerforetaket og viser til at hun aldri ble informert om at megleren er i familie med selgeren. Megleren svarer at slektskapet er «privat» og ikke relevant.
1. Vurder meglerens habilitet og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven.
Read the worked answer
Habilitet: Eiendomsmeglingsloven § 6-1 krever at megleren opptrer i samsvar med god meglerskikk. Megleren skal ikke ha en egeninteresse som kan svekke tilliten til at hun ivaretar begge parters interesser. Når selgeren er meglerens svoger, er det en nær familiær relasjon som klart kan påvirke tilliten, særlig i et lite lokalt marked.
Opplysningsplikt: Slektskapet er ikke «privat og irrelevant». Megleren må opplyse både selger og kjøper skriftlig om relasjonen før avtalen inngås. Kjøperen skal kunne vurdere om hun ønsker å bruke megleren likevel. At megleren markedsfører boligen som «perfekt for førstegangskjøpere» og samtidig unnlater å nevne både slektskap og radonrisiko, forsterker inntrykket av at kjøperen er dårlig ivaretatt.
Mulig inhabilitet: Dersom megleren ikke kan ivareta kjøperens interesser på en uavhengig måte, bør hun fraskrive seg oppdraget. Det gjelder særlig når hun selv er i familie med selgeren og kjøperen er en ung førstegangskjøper uten erfaring. Meglerforetaket bør ha rutiner for å avdekke slike relasjoner før oppdraget tas inn.
2. Hvilken betydning har radonforholdet og den manglende tilstandsrapporten for kjøperens mangelskrav?
Read the worked answer
Radon: Radon over anbefalt grense er et forhold som kan utgjøre en mangel dersom kjøperen ikke fikk opplysninger om det. Det er opplyst at området har kjente radonproblemer, og at nabohuset hadde målt forhøyede verdier i 2019. Selgeren og megleren burde da ha undersøkt og opplyst om radonforholdene. Når kjøperen måler 310 Bq/m³ og må bruke 120 000 kroner på tiltak, er det et økonomisk tap som kan kreves dekket.
Manglende tilstandsrapport: At det ikke foreligger tilstandsrapport, gjør at kjøperen har hatt et svakere grunnlag for å vurdere boligen. Megleren kan ikke kompensere for dette ved å si at «huset er i god stand». Tvert imot kan den muntlige opplysningen være en uriktig eller mangelfull opplysning etter avhendingslova § 3-8, og den kan ha virket inn på kjøpet.
Mangel etter § 3-9: Dersom selgeren kjente til radonforholdene i området, kan tilbakeholdelse av opplysningen utgjøre en mangel. Kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om et forhold som krever 120 000 kroner i tiltak. At kjøperen signerte samme dag som visningen, fritar ikke selgeren eller megleren for å gi riktige opplysninger.
Konklusjon: Kjøperen har en god sak for prisavslag eller erstatning. Kravet bør rettes mot selgeren, men meglerens rolle kan gi et selvstendig erstatningskrav dersom hun har brutt omsorgsplikten.
3. Hvilke reaksjoner kan kjøperen forvente overfor megleren og meglerforetaket?
Read the worked answer
Klage: Kjøperen kan klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Nemnda kan gi megleren medhold, pålegge meglerforetaket å betale erstatning eller gi uttrykk for at megleren har handlet i strid med god meglerskikk.
Tilsyn: Kjøperen kan også melde saken til Finanstilsynet. Ved alvorlige brudd på eiendomsmeglingsloven kan tilsynet gi advarsel eller tilbakekalle meglerens bevilling. Manglende opplysning om slektskap, manglende tilstandsrapport og uriktig markedsføring er forhold som samlet kan være alvorlige.
Erstatning: Kjøperen kan kreve erstatning for økonomisk tap, for eksempel 120 000 kroner til radontiltak, eventuelt også for tapte utgifter til visning og juridisk bistand. Det kreves sannsynlighetsovervekt for at megleren har opptrådt uaktsomt, og at tapet skyldes dette.
Foretakets ansvar: Meglerforetaket er ansvarlig for meglerens handlinger i tjenesten. Kjøperen bør derfor rette kravet mot foretaket og ikke bare mot den enkelte megleren. Foretaket bør også vurdere sin egen internkontroll og rutiner for habilitet.