Klientmiddelkonto, tredjepartsbetaling og mistanke om hvitvasking

Rapporteringsplikt: Eiendomsmeglere er rapporteringspliktige etter hvitvaskingsloven. Det innebærer blant annet plikt til å gjennomføre kundekontroll, løpende oppfølging og nærmere undersøkelser ved mistanke.

Kundekontroll: Megleren må identifisere kjøperen, verifisere identiteten og avklare reell rettighetshaver. Når kjøperen er et selskap, må megleren finne ut hvem som eier og kontrollerer selskapet. En aksjekapital på 30 000 kroner, et nytt selskap og en 22 år gammel daglig leder som «handler for en investor», er risikofaktorer som krever forsterket kundekontroll.

Kilde til midler: At betalingen kommer fra en litauisk konto som ikke tilhører kjøperen, er et typisk risikotegn. Megleren må undersøke hvorfor en tredjepart betaler, hvem tredjeparten er, og om det er sammenheng mellom midlene og det oppgitte kjøpet. Kopi av pass er ikke tilstrekkelig.

Nærmere undersøkelser: Når megleren synes transaksjonen virker «litt spesiell», utløser det plikt til å gjøre nærmere undersøkelser etter hvitvaskingsloven. Megleren kan ikke bare velge å ikke forsinke salget. Dersom mistanken ikke avkreftes, skal megleren melde fra til Økokrim og avstå fra å gjennomføre transaksjonen.

Utgangspunkt: Midler på klientmiddelkontoen tilhører kjøperen eller partene, ikke meglerforetaket. Depositumet er sikkerhet for at kjøpet gjennomføres, og megleren skal ikke utbetale det til selgeren før det er avtalt og forsvarlig.

Hjemmelsoverføring: Normalt skjer oppgjøret samtidig med at hjemmelen overføres og tinglyses. Å utbetale depositumet før tinglysing innebærer en risiko for at kjøperen betaler uten å få hjemmel, eller at handelen ikke blir gjennomført. Megleren bør ikke etterkomme selgerens anmodning uten skriftlig samtykke fra kjøperen og en klar avtale som ivaretar kjøperens sikkerhet.

Hvitvaskingshensyn: Når betalingen kommer fra en tredjepart og megleren ennå ikke har avklart kilden til midlene, er det ekstra grunn til å holde tilbake. Å utbetale til selgeren før undersøkelsene er gjort, kan medføre at midler forsvinner og at megleren medvirker til en transaksjon som ikke er legitim.

Konklusjon: Megleren kan ikke utbetale depositumet før hjemmelsoverføringen er gjennomført og hvitvaskingspliktene er oppfylt. Dersom selgeren trenger likviditet, må det finnes en annen løsning, for eksempel bankgaranti, men heller ikke det fritar megleren fra å gjøre nødvendige undersøkelser.

Stanse transaksjonen: Megleren skal ikke gjennomføre eller fullføre transaksjonen dersom hun mistenker at den har sammenheng med hvitvasking. Det gjelder både utbetaling av depositum og overføring av eiendommen.

Nærmere undersøkelser: Megleren skal innhente opplysninger om kjøperen, reell rettighetshaver, betaleren, midlenes opprinnelse og formålet med transaksjonen. Dersom kjøperen ikke kan gi en troverdig forklaring, skal megleren behandle saken som mistenkelig.

Meldeplikt: Ved mistanke skal megleren melde forholdet til Økokrim. Meldingen skal sendes uten ugrunnet opphold. Megleren har taushetsplikt om at melding er sendt, og må ikke tipse kunden om mistanken.

Dokumentasjon: Megleren skal oppbevare dokumentasjon om kundekontroll og undersøkelser i tråd med hvitvaskingsloven. Dokumentasjonen er viktig både for tilsynet og for eventuell straffesak. Meglerforetaket bør også vurdere om oppdraget skal avsluttes, og om det er nødvendig å fryse midler på klientkontoen i påvente av avklaring.