Sameiets vindusvedtak og salgsoppgave med «stabile felleskostnader»
En kjøper kjøper en 2-roms eierseksjon i et sameie i Trondheim for 3 450 000 kroner. I salgsoppgaven står det at «sameiet er veldrevet» og at «felleskostnadene er stabile». To måneder før salget vedtok årsmøtet i sameiet å skifte ut alle vinduer med en kostnad på 180 000 kroner per seksjon, og å øke felleskostnadene med 25 prosent for å dekke et vedlikeholdsetterslep på fasaden. Selgeren deltok på årsmøtet, men opplyste ikke om vedtakene i egenerklæringsskjemaet. Kjøperen oppdager vedtakene i sameiets protokoll etter overtakelsen, og får et krav fra sameiet på 180 000 kroner. Kjøperen reklamerer og krever prisavslag. Selgeren viser til at «vedtaket var offentlig tilgjengelig i protokollen», og at kjøperen burde ha undersøkt.
1. Foreligger det en mangel etter avhendingslova?
Read the worked answer
Tilbakeholdt opplysning: Etter avhendingslova § 3-9 foreligger det mangel dersom selgeren har holdt tilbake en opplysning som han kjente til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Selgeren deltok på årsmøtet og kjente derfor til både vindusvedtaket og økningen av felleskostnadene. Dette er opplysninger som åpenbart ville hatt betydning for kjøperens vurdering av boligen.
Uriktig opplysning: Salgsoppgaven sier at «felleskostnadene er stabile» og at «sameiet er veldrevet». Det er i beste fall misvisende når årsmøtet to måneder tidligere har vedtatt en 25 prosents økning og et betydelig vindusvedtak. Etter § 3-8 kan dette utgjøre en mangel dersom opplysningen har virket inn på kjøpet.
Offentlig protokoll: At vedtaket var tilgjengelig i sameiets protokoll, fritar ikke selgeren. Kjøperen kan ikke forventes å gjennomgå alle sameiets protokoller før kjøp. Nettopp fordi selgeren kjente til vedtaket, skulle han ha opplyst om det i egenerklæringen eller salgsoppgaven.
Konklusjon: Det foreligger sannsynligvis en mangel. Kjøperen har krav på prisavslag eller erstatning for den økonomiske belastningen vedtakene medfører.
2. Hvordan beregnes prisavslaget, og hvilke krav kan kjøperen fremme?
Read the worked answer
Prisavslag: Prisavslaget skal tilsvare det beløpet som kreves for å bringe eiendommen i den stand kjøperen hadde grunn til å regne med. Her er det naturlig å ta utgangspunkt i 180 000 kroner som kjøperen må betale for vindusutskiftingen. I tillegg kommer den økonomiske effekten av at felleskostnadene øker med 25 prosent. Denne økningen kan kapitaliseres, det vil si at kjøperen kompenseres for den månedlige merkostnaden over tid.
Erstatning: Kjøperen kan også kreve erstatning for dokumenterte tap, for eksempel sakkyndig bistand eller kostnader til å avklare sameiets vedtak. Det forutsettes at tapet er en påregnelig følge av mangelen.
Retting: Kjøperen kan kreve at selgeren dekker utbedringen, men ved et sameievedtak er det lite praktisk. Prisavslag er derfor den mest aktuelle løsningen.
Reklamasjon: Kjøperen har reklamert, og må innen toårsfristen i § 4-13 sørge for at kravet ikke foreldes. Det anbefales å fremsette et konkret beløpskrav skriftlig og få en skriftlig bekreftelse fra selgeren dersom mulig.
3. Hvilken betydning har formuleringene i salgsoppgaven for meglerens ansvar?
Read the worked answer
Markedsføring: Salgsoppgaven er meglerens dokument, og formuleringer som «sameiet er veldrevet» og «felleskostnadene er stabile» må være riktige og ikke skape et uriktig bilde. Når sameiet kort tid før salget har vedtatt en betydelig kostnadsøkning, er formuleringen egnet til å villede kjøperen.
God meglerskikk: Etter eiendomsmeglingsloven § 6-1 skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk. Det innebærer å innhente og kontrollere opplysninger om sameiets økonomi, vedlikeholdsplan og vedtak som kan påvirke boligens verdi. Megleren kan ikke nøye seg med selgerens muntlige forsikring om at alt er i orden.
Ansvar: Dersom megleren burde ha oppdaget vedtaket og unnlatt å ta det med i salgsoppgaven, kan meglerforetaket bli erstatningsansvarlig overfor kjøperen. Kjøperen kan klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester og til Finanstilsynet. Selgerens eget ansvar etter avhendingslova kommer i tillegg, og kjøperen kan velge å rette kravet mot både selgeren og meglerforetaket.