Boligkjøp og boligsalg: avhendingslova i praksis
Domene Boligkjøp og boligsalg prøver om du kan anvende avhendingslovas regler på et konkret salg av bruktbolig: når foreligger en mangel, hva må selger opplyse om, og hvilke krav kan kjøper fremme etter overtakelsen?
Opplysningsplikt og mangel
- Avhendingslova gjelder salg av eksisterende bolig mellom forbrukere. Ny bolig fra entreprenør følger bustadoppføringslova, med andre regler for dagmulkt og mangelsbeføyelser.
- Mangel foreligger når boligen ikke svarer til det kjøper med rimelighet kan forvente ut fra avtalen og omstendighetene.
- Selger skal opplyse om forhold selger kjenner til og som kjøper har grunn til å regne med å få vite. Plikten omfatter forhold som ikke står i tilstandsrapporten, og eierskifteforsikring fritar ikke selger.
- Kjøper har undersøkelsesplikt og kan ikke påberope forhold kjøper kjente eller måtte kjenne.
«Som den er», areal og tilstandsrapport
- «Selges som den er» begrenser kjøpers krav, men virker ikke ved uriktige opplysninger, tilbakeholdt vesentlig informasjon, eller når boligen er vesentlig dårligere enn kjøper hadde grunn til å regne med.
- Arealavvik: ca. 5 % er veiledende bransjepraksis, men avgjørende er om avviket er vesentlig og har betydning for avtalen.
- TG1–TG3 i tilstandsrapporten beskriver tilstand og risiko, ikke ansvarsfordeling.
Beføyelser og frister
Kjøper kan kreve retting, prisavslag, heving eller erstatning. Heving forutsetter vesentlig avtalebrot. Prisavslag tilsvarer normalt utbedringskostnaden, men standardheving og egenandel trekkes fra. Reklamasjon skal skje innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og kravene foreldes fem år etter overtakelsen.
Eksempel med resonnement
Selger solgte leilighet «som den er» for 3,2 mill. Badet sto i TG2 på grunn av alder. To år før salget hadde selger hatt lekkasje fra taket over badet, utbedret den selv og visste at det fortsatt var fukt i konstruksjonen – uten å opplyse det. Fire måneder etter overtakelsen fant kjøper råte og reklamerte skriftlig til selger innen to uker.
Resonnement: Dette er en mangel. «Som den er» hjelper ikke selger, fordi selger kjente forholdet og holdt det tilbake. TG2 på badet dekker ikke skjult fukt i takkonstruksjonen. Reklamasjonen er rettidig, og kjøper kan kreve prisavslag tilsvarende nødvendig utbedring, eventuelt erstatning for påvisbare følgeskader, fratrukket standardheving. Heving er ikke aktuelt; avviket er ikke vesentlig for et kjøp i denne størrelsesorden.
Feller som koster poeng
- Å behandle «som den er» som full ansvarsfraskrivelse.
- Å tro at eierskifteforsikringen dekker alt og at selger da kan tie.
- Å bruke TG-graderingen som fasit for hvem som bærer ansvaret.
- Å glemme reklamasjonsfristen, eller reklamere til megler uten at selger får meldingen.
- Å blande inn bustadoppføringslova ved kjøp av nyoppført bolig.