Eiendomsmegling og bransjeforhold: roller, regelverk og lojalitet
Domene Eiendomsmegling og bransjeforhold tester om du kjenner meglerrollen, tillatelsessystemet og pliktene som følger av eiendomsmeglerloven, hvitvaskingsloven og markedsføringsloven – og om du kan skille meglerens plikter fra partenes egne.
Tillatelse, organisering og god meglerskikk
- Megling kan bare drives av meglerforetak med tillatelse fra Finanstilsynet. Foretaket må ha oppdragsansvarlig megler med godkjent utdanning og praksis, og stille sikkerhet dersom det håndterer klientmidler.
- God meglerskikk omfatter omsorgsplikt, lojalitet, habilitet, dokumentasjonsplikt og saklig opplysningsplikt. Megler er mellommann og skal ivareta begge parters interesser innenfor oppdraget.
- Oppdragsavtalen skal være skriftlig og angi oppdragets omfang, vederlag og vilkår for oppsigelse. Megler kan ikke motta vederlag fra andre enn oppdragsgiver uten samtykke.
- Habilitet: megler skal ikke påta seg oppdrag der megler eller nærstående er part, og skal opplyse om forhold som kan svekke tilliten til megleren.
Budgivning, oppgjør og kontrollplikter
- Alle bud skal formidles til selger, og budgiverne skal likebehandles. Bud skal være skriftlige, budgivers identitet skal være kjent, og aksept skal formidles.
- Megler kan ikke gi andre budgivere innsyn i konkurrerende buds beløp uten samtykke.
- Hvitvaskingsloven krever kundetiltak: identifisering, risikovurdering og avklaring av midlenes opprinnelse. Ved mistanke skal megler la være å gjennomføre transaksjonen og melde til Økokrim.
- Markedsføring skal være sann og ikke villedende; areal, pris og tilstand må angis korrekt.
- Klager kan bringes til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (REME); tilsyn føres av Finanstilsynet.
Eksempel med resonnement
Megler mottar kl. 16 et skriftlig bud på 3,10 mill. med akseptfrist kl. 18. Kl. 17.30 kommer et bud på 3,25 mill. fra en annen budgiver. Selger sier: «Jeg vil ikke at de andre skal vite at det kom et høyere bud – bare si at budet ble avslått.» Megler svarer budgiveren at budet er avslått, uten å kontakte selger.
Resonnement: Dette er feil. Budet på 3,25 mill. skal formidles til selger, og megler kan ikke holde et bud skjult for oppdragsgiveren. Samtidig kan megler ikke opplyse den første budgiveren om beløpet uten samtykke. Riktig håndtering er å informere selger, innhente selgers beslutning og deretter formidle avslaget – uten å røpe det konkurrerende budets størrelse.
Feller som koster poeng
- Å tro at megler er selgers partsrepresentant og fritt kan velge hvilke bud selger skal se.
- Å opplyse andre budgivere om konkurrerende buds beløp.
- Å glemme kundetiltak og meldeplikt ved kontantbetaling, uvanlige betalingsmønstre eller utenlandske overføringer.
- Å tro at muntlig oppdragsavtale er tilstrekkelig.
- Å blande REME (klagenemnd) og Finanstilsynet (tilsyn og sanksjoner).