Compromis signé par un mandataire sans pouvoir, condition suspensive de prêt et décès du vendeur
Le 12 mars 2025, un compromis de vente sous seing privé est signé par l'agence pour la vente d'une maison à Rennes au prix de 380 000 €. Les acquéreurs, M. et Mme R., versent 25 000 € entre les mains du notaire séquestre. La clause suspensive prévoit un prêt de 320 000 € sur 25 ans, au taux nominal maximal de 3,90 %, assurance comprise, avec un délai de réalisation de 60 jours. Le vendeur, M. K., résidant au Portugal, est représenté par son fils, muni d'une procuration notariée de 2022 qui ne porte que sur « la gestion des comptes bancaires » du vendeur. Le 28 mars, les acquéreurs reçoivent une offre de prêt à 4,15 % et refusent de signer. M. K. décède le 2 juin. Ses deux héritiers, qui ignoraient le compromis, réclament le séquestre et des dommages-intérêts à l'agence et aux acquéreurs.
1. Le compromis est-il valablement formé à l'égard de M. K. puis de ses héritiers ? Analysez les pouvoirs du fils et les conséquences sur le séquestre.
Read the worked answer
Qualification. Le compromis est une promesse synallagmatique valant vente (art. 1589 du code civil) : il comporte un acte de disposition immobilière.
Pouvoirs du mandataire. Le mandat peut en principe être verbal, mais le mandat d'accomplir un acte de disposition doit être exprès et spécial. Une procuration limitée à « la gestion des comptes bancaires » ne confère aucun pouvoir de vendre un immeuble : le fils a excédé ses pouvoirs. L'acte n'est donc pas valablement formé à l'égard de M. K. ; il ne peut lui être opposé.
Ratification. Une ratification par le représenté est possible, mais elle doit être certaine et antérieure au décès. M. K. étant décédé le 2 juin sans ratifier, ses héritiers ne sont pas tenus par un acte nul à son égard ; ils ne peuvent être contraints de réitérer. Ils pourraient seulement ratifier eux-mêmes, ce qu'ils refusent.
Conséquences pratiques. Le séquestre de 25 000 € ne peut être libéré au profit des héritiers : à défaut de contrat valable, la restitution aux acquéreurs s'impose, sauf faute de leur part. Le notaire doit informer par écrit les parties, conserver les fonds et vérifier la responsabilité de l'agence, qui a laissé signer un mandataire sans pouvoir. Il doit également déclarer l'incident à son assureur de responsabilité civile professionnelle s'il a lui-même validé le compromis.
2. La condition suspensive de prêt est-elle réalisée ? Les acquéreurs peuvent-ils obtenir la restitution des 25 000 € alors qu'ils ont refusé de signer l'offre à 4,15 % ?
Read the worked answer
** Lecture de la clause.** La clause fixe un taux maximal de 3,90 % assurance comprise. Ce plafond est une condition suspensive, et non une simple prévision : les acquéreurs ne sont tenus d'accepter qu'un prêt conforme.
Preuve à produire. Les acquéreurs doivent établir qu'ils ont déposé un dossier complet, dans le délai de 60 jours, et qu'aucune offre conforme n'a été obtenue. L'offre à 4,15 % et le refus de la banque de descendre au taux contractuel suffisent : la condition est défaillie, sans qu'il y ait faute des acquéreurs.
Conséquence. L'indemnité d'immobilisation ou le dépôt de garantie doit être restitué, et la commission de l'agence n'est pas due, faute de vente. Il en irait autrement si les acquéreurs avaient volontairement renoncé à solliciter un prêt, menti sur leur situation ou laissé expirer le délai sans agir : la jurisprudence sanctionne alors la mauvaise foi.
Rédaction. Dans le compromis, la clause doit préciser le montant, la durée, le taux maximal et le délai. À défaut de taux plafond, la condition est appréciée souplement, et le refus d'une offre à 4,15 % pourrait être jugé fautif. Le notaire doit donc relire la clause avant de libérer le séquestre.
3. Quel est l'effet du décès de M. K. sur le dossier, et quelles diligences le notaire doit-il accomplir avant toute restitution ?
Read the worked answer
Si le compromis avait été valable. La promesse synallagmatique vaut vente : le décès du vendeur ne l'anéantit pas. Les héritiers recueillent les droits et obligations du défunt, y compris l'obligation de réitérer par acte authentique et de livrer le bien. Le séquestre reste affecté à la garantie de bonne fin.
En l'espèce. Le compromis étant inopérant faute de pouvoir, le décès ne transmet aucune obligation : les héritiers ne sont pas vendeurs. Le notaire ne peut exiger d'eux ni réitération ni remboursement des frais.
Diligences du notaire.
- Écrire aux acquéreurs, aux héritiers et à l'agence pour constater la position de chacun.
- Refuser toute restitution amiable tant que la responsabilité de l'agence n'est pas réglée par écrit.
- Vérifier l'identité des héritiers (actes de notoriété, livret de famille) et l'absence de testament ou de contestation successorale.
- Conserver la correspondance et les justificatifs bancaires.
Risque professionnel. Le notaire qui a reçu le compromis sans vérifier l'étendue de la procuration engage sa responsabilité civile professionnelle ; mieux vaut un signalement précoce à l'assureur qu'une gestion tardive du litige.