Vente d'un immeuble soumis au droit de préemption urbain, privilège de prêteur de deniers et erreur de contenance
Par acte du 15 avril 2025, M. et Mme G. acquièrent une maison à Nantes pour 310 000 €, financée à hauteur de 280 000 € par un prêt de la banque X, garanti par un privilège de prêteur de deniers. L'acte est reçu par Me Y, qui n'a pas notifié de déclaration d'intention d'aliéner à la commune, alors que la maison se situe dans le périmètre d'un droit de préemption urbain. La commune notifie son intention d'acquérir le 20 juin. La maison a été vendue « sans garantie de contenance » ; le mesurage après vente donne 210 m² au lieu des 228 m² annoncés. La véranda de 18 m², édifiée en 2015, n'a fait l'objet d'aucune autorisation d'urbanisme. La banque X a débloqué les fonds le 20 mai et l'acte a été publié au service de la publicité foncière le 12 juin.
1. Quelles sont les conséquences de l'absence de déclaration d'intention d'aliéner et de la décision communale du 20 juin ? Le notaire pouvait-il publier l'acte ?
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Obligation préalable. Toute vente d'un immeuble situé dans un périmètre de droit de préemption urbain doit être précédée d'une déclaration d'intention d'aliéner adressée à la commune, mentionnant le prix, les conditions et l'acquéreur.
Délai communal. La commune dispose en principe de deux mois pour renoncer ou exercer son droit. Ce délai ne commence à courir qu'à compter de la réception de la déclaration : à défaut de déclaration, il n'a jamais couru.
Sanction. La vente passée sans déclaration est exposée à la nullité, et la commune peut encore préempter. La notification du 20 juin n'est donc pas nécessairement tardive : elle intervient dans le délai, faute de point de départ.
Publication. Le notaire pouvait techniquement publier l'acte, mais la publication ne purge pas l'irrégularité : la publicité foncière rend l'acte opposable aux tiers, elle ne le valide pas.
Conduite à tenir. Le notaire doit immédiatement adresser la déclaration, informer les parties et la banque, solliciter une renonciation écrite ou, si la commune décide d'acquérir, constater la caducité de la vente et organiser la restitution du prix. Il doit déclarer le sinistre à son assureur : la responsabilité civile professionnelle est engagée, indépendamment de la faute de l'agence.
2. Le privilège de prêteur de deniers et la publicité foncière ont-ils été correctement mis en œuvre ? Précisez les délais, les risques et les formalités de radiation.
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Conditions du privilège. Le privilège de prêteur de deniers suppose un acte notarié constatant que les fonds sont destinés à l'acquisition, et une inscription prise dans les deux mois de l'acte d'acquisition. Il ne couvre que l'acquisition, à l'exclusion des frais et du réaménagement.
Délais en l'espèce. Acte du 15 avril, publication le 12 juin : le délai de deux mois expire le 15 juin. La publication est donc intervenue à temps, à condition que l'inscription du privilège ait été effectivement requise et que le service ait délivré le certificat. Le notaire doit vérifier la date d'inscription, et non seulement la date de publication du titre. À défaut, le privilège dégénère en hypothèque, avec un rang différent.
Risques.
- Une inscription tardive fait perdre le rang et peut ouvrir la responsabilité du notaire.
- Les hypothèques antérieures du vendeur doivent être radiées : il faut obtenir les mainlevées et le certificat de solde.
- La nullité liée au droit de préemption fragilise le titre publié et donc la sûreté.
Formalités. Établir un état hypothécaire avant signature, requérir la radiation des inscriptions du vendeur, vérifier l'inscription du prêteur, puis conserver les justificatifs au dossier. Le notaire doit aussi informer la banque du risque de nullité, car le déblocage des fonds du 20 mai est devenu précaire.
3. Quelle est la portée de la clause « sans garantie de contenance » et du défaut d'autorisation d'urbanisme de la véranda ? Quels recours pour les acquéreurs ?
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Clause de non-garantie de contenance. Dans une vente au forfait d'un immeuble vendu comme corps certain, la clause est valable : elle écarte l'action en diminution de prix fondée sur l'article 1616 du code civil. Elle ne couvre cependant ni le dol, ni l'erreur sur une qualité substantielle, ni la garantie d'éviction.
Écart constaté. 18 m² sur 228 m², soit environ 7,9 %, au-delà du seuil de 1/20. Mais la clause, si elle est claire et acceptée, fait obstacle à l'action en réduction du prix. Les acquéreurs doivent donc démontrer que le vendeur connaissait l'inexactitude et l'a dissimulée, ou que la superficie exacte a déterminé leur consentement.
Véranda irrégulière. Une construction de 18 m² créée en 2015 nécessitait au minimum une déclaration préalable. Son absence constitue une irrégularité d'urbanisme : la commune peut dresser procès-verbal, et la démolition ou la régularisation peut être poursuivie tant que la prescription n'est pas acquise. Les acquéreurs peuvent invoquer la garantie des vices cachés si l'ouvrage est dangereux ou inutilisable, et le dol si le vendeur a tu l'absence d'autorisation.
Devoir du notaire. Il aurait dû exiger les autorisations d'urbanisme et la déclaration du vendeur sur les travaux réalisés. Il doit aujourd'hui informer les acquéreurs, faciliter une régularisation et conserver les preuves, sous peine d'engager sa responsabilité pour défaut de conseil.