Droit civil - obligations et contrats
L'épreuve vérifie la maîtrise du droit commun réécrit par l'ordonnance du 10 février 2016 : qualifier un accord, contrôler sa validité, choisir la sanction et rédiger la clause adaptée. Le notaire étant le rédacteur du contrat, l'examinateur attend des articles précis et une solution opérationnelle, pas des généralités.
Formation et validité
- Consensualisme (art. 1172 C. civ.) : l'échange des consentements suffit, sauf forme solennelle (donation, art. 931). La vente d'immeuble n'est pas solennelle mais sa publicité conditionne l'opposabilité.
- Conditions de l'art. 1128 : consentement, capacité, contenu licite et certain ; la cause n'est plus une condition autonome.
- Vices : erreur sur les qualités essentielles (1132) et non sur la valeur (1133) ; dol (1137), y compris la dissimulation intentionnelle d'une information déterminante ; violence (1140), y compris économique (1143).
- Devoir d'information précontractuelle (1112-1) : sa méconnaissance engage la responsabilité, et ne donne la nullité que si elle constitue un dol.
- Promesse unilatérale (1124) : la rétractation du promettant pendant le délai de levée n'empêche pas la formation du contrat.
Exécution et sanctions
- Bonne foi (1104, 1193) et mise en demeure préalable (1231).
- Exception d'inexécution (1219), exécution forcée en nature (1221), réduction du prix (1223), résolution judiciaire ou unilatérale par notification (1224 à 1226).
- Imprévision (1195) : renégociation, puis adaptation ou résolution par le juge ; force majeure (1218) : événement imprévisible, irrésistible, extérieur.
- Clause pénale (1231-5) : le juge peut la modérer ou l'augmenter si elle est manifestement dérisoire.
- Nullités (1178 à 1183), confirmation (1182), prescription quinquennale (2224 ; point de départ spécifique pour l'erreur et le dol, 1144).
Exemple raisonné
M. A consent à M. B une promesse unilatérale de vente, délai de levée de trois mois, indemnité d'immobilisation séquestrée. A se rétracte au bout d'un mois ; B lève l'option quinze jours plus tard. Depuis 2016, la rétractation du promettant ne fait pas obstacle à la formation : B peut poursuivre la vente. Le notaire vérifie la régularité de la levée (forme et délai convenus), l'absence de condition suspensive encore pendante, puis instrumente. Si la levée était tardive ou irrégulière, la rétractation n'ouvrirait que des dommages-intérêts. L'indemnité d'immobilisation n'est pas une clause pénale : elle indemnise l'immobilisation du bien.
Pièges à éviter
- Confondre erreur sur la valeur et erreur sur le motif déterminant.
- Résoudre un contrat sans mise en demeure alors qu'aucune clause résolutoire ne le permet.
- Insérer une clause limitative vidant l'obligation essentielle (1170) ou abusive dans un contrat d'adhésion (1171).
- Traiter la clause pénale comme un plafond intangible.