Droit immobilier, publicité foncière et droit de la construction
Le domaine combine la vente immobilière, la publicité foncière (décret du 4 janvier 1955) et la construction (loi Spinetta du 4 janvier 1978). L'examen évalue la sécurité juridique de l'opération : chaîne de propriété, purge des préemptions, opposabilité, garanties de construction.
Vente et sécurité de l'opération
- Transfert de propriété par le seul consentement (1583, 1196) ; prix et chose déterminés.
- Garanties dues par le vendeur : éviction, vices cachés (1641) ; loi Carrez, diagnostics, état des risques.
- Préemptions et autorisations (droit de préemption urbain, SAFER, urbanisme) : leur purge conditionne la validité de la vente.
Publicité foncière
- Actes à publier (art. 28, décret de 1955) : ventes, donations, échanges, servitudes, baux de plus de douze ans, hypothèques.
- Effet (art. 30) : opposabilité à compter de la publication ; en cas de conflit entre acquéreurs du même immeuble, le premier à publier est préféré.
- La publication ne valide pas l'acte : elle rend seulement opposable ; elle ne purge ni les vices du titre ni les nullités.
- Mentions (art. 33) : leur omission entraîne le rejet par le service de la publicité foncière.
Construction
- Réception (1792-6) ; parfait achèvement (un an), garantie biennale (1792-3), garantie décennale (1792) avec présomption de responsabilité.
- Assurance dommages-ouvrage : préfinancement, délais de position, prise d'effet à la réception.
- VEFA (1601-3) : garantie d'achèvement, échelonnement des appels de fonds, livraison ; CCMI : garantie de livraison.
Exemple raisonné
Le 5 janvier, A vend à B, qui tarde à publier. Le 1er février, A vend le même bien à C, qui publie le 15 février ; B publie le 1er mars. En application de l'art. 30 du décret de 1955, C l'emporte : la publication antérieure fait foi entre acquéreurs, même si C connaissait la première vente, sauf fraude caractérisée ou nullité du second acte. B ne conserve qu'une action en responsabilité contre A et, le cas échéant, contre son notaire pour retard de publication. Le raisonnement inverse (antériorité du titre) est faux et coûte des points.
Pièges à éviter
- Croire que la publication purge les vices du titre ou les hypothèques non radiées.
- Confondre date de l'acte et date de publication pour l'opposabilité.
- Négliger la garantie de parfait achèvement, souvent confondue avec la biennale.
- Oublier que la dommages-ouvrage est une assurance de préfinancement, non une assurance de responsabilité.