Droit des sociétés et des affaires
L'épreuve porte sur les sociétés liées à l'immobilier et à la gestion de patrimoine - SCI, SARL, SAS - et sur les actes notariés qu'elles génèrent : statuts, apports, cessions de parts, donations, pactes d'associés. Le notaire intervient comme rédacteur, conseil et garant de la sécurité de la transmission.
Constitution et apports
- Apport en nature d'immeuble : acte notarié obligatoire, avec évaluation et publication foncière ; en SARL, commissaire aux apports si la valeur excède 30 000 € et la moitié du capital (L. 223-9 C. com.).
- SCI (1845 ss.) : objet civil, gérance, agrément des cessions (1861), responsabilité indéfinie aux dettes (1857).
- Apport d'un bien commun par un époux : nécessité du consentement de l'autre époux, à peine de nullité relative ; vérification du régime matrimonial et de l'origine du bien.
- Nullité de la société (1844-10), capital social, répartition des apports.
Cession de parts et transmission
- Cession par écrit ; agrément statutaire et information des associés ; opposabilité à la société par dépôt ou signification de l'acte.
- SARL : cession à un tiers soumise à agrément (L. 223-14) ; préemption statutaire possible.
- Fiscalité : droits d'enregistrement de 0,1 % (5 % pour les sociétés à prépondérance immobilière) ; plus-value des particuliers ; pacte Dutreil (787 B CGI) pour les transmissions d'entreprise.
Exemple raisonné
M. X, marié sous la communauté légale, apporte à une SCI en formation un immeuble acquis pendant le mariage, sans le concours de son épouse. L'immeuble est un acquêt : l'apport est un acte de disposition qui exige le consentement des deux époux. Le notaire doit donc soit obtenir ce consentement, soit refuser d'instrumenter. Il vérifie ensuite l'évaluation de l'apport, l'origine de propriété, l'absence d'hypothèque, puis publie l'apport au service de la publicité foncière. Le défaut de consentement expose l'acte à une nullité relative et le notaire à une action en responsabilité.
Pièges à éviter
- Croire qu'une cession de parts est opposable à la société dès la signature.
- Omettre l'agrément ou la préemption statutaire.
- Méconnaître le statut matrimonial de l'apporteur ou du cédant.
- Négliger la qualification de société à prépondérance immobilière, qui modifie la fiscalité de la cession.