Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Domain BPHTB menguji penghitungan pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang sejak UU HKPD sepenuhnya menjadi pajak daerah dengan tarif maksimal 5% dan sistem self-assessment.
Dasar pengenaan
- NPOP adalah nilai transaksi, atau NJOP bila lebih tinggi, khususnya untuk waris dan hibah.
- NPOPTKP minimal Rp80 juta; untuk waris dan hibah wasiat minimal Rp300 juta.
- Tarif paling tinggi 5% ditetapkan dengan peraturan daerah.
- Perolehan karena waris atau hibah wasiat dapat dikenai paling banyak 50% dari tarif, sesuai ketetapan daerah.
- BPHTB terutang saat perolehan hak dan harus dilunasi sebelum akta ditandatangani; SSP divalidasi sebelum PPAT membuat akta.
Contoh
Pembelian tanah dan bangunan dengan nilai transaksi Rp1.600.000.000; NJOP Rp1.200.000.000; NPOPTKP daerah Rp80.000.000 dan tarif 5%. NPOP memakai nilai transaksi yang lebih tinggi. NPOP kena pajak = Rp1.520.000.000. BPHTB = 5% x Rp1.520.000.000 = Rp76.000.000, dibayar sebelum akta jual beli dibuat.
Jebakan
- Memakai NJOP padahal nilai transaksi lebih tinggi.
- Menerapkan NPOPTKP Rp80 juta pada waris atau hibah wasiat yang berhak Rp300 juta.
- Menganggap pengurangan 50% otomatis, padahal harus ditetapkan pemerintah daerah.
- Menyamakan BPHTB dengan PPh final atas pengalihan hak, keduanya terutang bersamaan tetapi berbeda dasar hukum.