Provvigione, recesso del venditore e veranda non sanata
La signora Riva conferisce allo Studio Alfa un incarico di vendita non esclusivo, della durata di quattro mesi, per un appartamento in Bologna, chiedendo 295.000 euro. L’incarico prevede una provvigione del 2,5% più IVA a carico della venditrice, «dovuta anche se l’affare si conclude con un soggetto presentato dall’agenzia». Dopo tre settimane l’agente accompagna il signor Tizio, che visita l’immobile e sottoscrive una proposta irrevocabile di acquisto a 285.000 euro, con assegno di 10.000 euro; la proposta viene accettata dalla Riva. Prima del rogito, però, la venditrice cambia idea e vende l’appartamento al nipote per 270.000 euro. Nel frattempo Tizio, che aveva chiesto notizie sulla veranda chiusa, scopre dal tecnico che si tratta di un abuso edilizio mai sanato e minaccia azioni contro tutti. Lo Studio Alfa non aveva verificato la pratica edilizia, ma aveva rassicurato l’acquirente sulla «piena regolarità» dell’immobile. La Riva rifiuta di pagare la provvigione sostenendo che la vendita non è stata conclusa con Tizio e che l’agenzia non ha alcuna colpa.
1. Lo Studio Alfa ha diritto alla provvigione dalla signora Riva? Individui il fondamento, i presupposti e gli elementi di prova, distinguendo tra conclusione dell’affare e mancata esecuzione.
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La risposta va costruita su due piani distinti: conclusione dell’affare e inadempimento dell’agente.
1. Diritto alla provvigione. L’art. 1755 c.c. riconosce al mediatore il diritto alla provvigione quando l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Nel caso concreto non c’è una semplice presentazione: c’è una visita documentata, una proposta irrevocabile con assegno e un’accettazione della venditrice. La proposta irrevocabile accettata contiene gli elementi essenziali e integra un vincolo contrattuale, di regola un preliminare di vendita. Da quel momento l’affare è concluso, anche se il rogito non viene stipulato. La clausola che prevede la provvigione per il soggetto presentato è valida e rafforza la posizione dell’agenzia.
2. Incarico non esclusivo. La non esclusività non toglie il diritto alla provvigione, ma impone all’agente di provare il nesso causale tra il proprio intervento e la conclusione. Vanno conservati registro visite, proposta, accettazione, messaggi e ogni documento che dimostri che Tizio è stato portato dallo Studio Alfa.
3. Mancata esecuzione. Il rifiuto della Riva di stipulare il rogito è un suo inadempimento e non cancella la provvigione già maturata, salvo diverso accordo. La successiva vendita al nipote è irrilevante se l’affare era già concluso; se fosse avvenuta prima, servirebbe la prova che il nipote è persona interposta per eludere la provvigione.
4. Eccezione dell’agente. La rassicurazione sulla «piena regolarità» della veranda, se falsa o data senza verifica, viola l’art. 1759 c.c. e la diligenza professionale. La Riva può opporre il danno subito e chiedere la compensazione; in caso di omissione grave e causalmente rilevante, il giudice può ridurre la provvigione. La pretesa dell’agenzia è quindi fondata, ma esposta a una forte eccezione: conviene quantificare subito il rischio e valutare una transazione.
2. Tizio può ottenere la restituzione della caparra e il risarcimento dall’agenzia? Quali obblighi dell’agente sono in gioco e quale nesso causale deve provare?
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Tizio deve distinguere i rimedi verso la venditrice da quelli verso l’agenzia.
Verso la Riva. Se il preliminare è valido e la venditrice non stipula per causa a lei imputabile, Tizio può chiedere la risoluzione per inadempimento, la restituzione della caparra e il risarcimento del danno, oppure invocare la caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. Se è il compratore a recedere senza giusta causa, invece, rischia di perdere la caparra. Qui la difformità edilizia e la dichiarazione di conformità contenuta nel preliminare possono giustificare il recesso se rendono l’immobile non conforme a quanto promesso o non finanziabile.
Verso l’agenzia. L’agente non è garante della regolarità urbanistica, ma deve usare la diligenza professionale e informare le parti delle circostanze che possono influire sull’affare. L’art. 1759 c.c. impone di segnalare i vizi e le situazioni rilevanti. L’agente aveva ricevuto la planimetria catastale e non aveva chiesto il titolo edilizio: omissione grave, soprattutto dopo aver rassicurato Tizio sulla «piena regolarità». La frase è una dichiarazione idonea a ingenerare affidamento.
Nesso causale e danno. Tizio deve provare che, senza la rassicurazione o con un’informazione corretta, non avrebbe firmato o avrebbe negoziato a condizioni diverse. Deve quantificare spese tecniche, costi del mutuo, perdita di altre occasioni, tempo e, se dovuta, la caparra non recuperata. L’agenzia risponde nei limiti del danno cagionato e può rivalersi sul proprio assicuratore RC. La responsabilità non è automatica: se la difformità era facilmente rilevabile dal tecnico del compratore, il giudice può ridurre il risarcimento per concorso di colpa.
3. Se la Riva avesse venduto al nipote prima dell’accettazione della proposta di Tizio, la risposta sarebbe stata diversa? Argomenti.
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Sì, la soluzione cambierebbe sul punto principale.
Regola. La provvigione matura con la conclusione dell’affare per effetto dell’intervento del mediatore. La semplice presentazione di un potenziale acquirente, o la visita, non basta se l’affare non si conclude. Se la Riva avesse venduto al nipote prima dell’accettazione della proposta di Tizio, non ci sarebbe stato alcun contratto concluso con il soggetto presentato dall’agenzia: lo Studio Alfa non potrebbe invocare l’art. 1755 c.c. solo perché aveva fatto visitare l’immobile.
Possibili aperture. L’agenzia potrebbe ottenere la provvigione se dimostra che la vendita al nipote è stata conclusa con una persona interposta proprio per eludere il diritto alla provvigione, oppure se l’incarico contiene una clausola che riconosce un compenso anche per la sola presentazione o per la vendita a un soggetto indicato dall’agente. In tal caso la clausola va interpretata restrittivamente e provata per iscritto.
Onere della prova. Spetterebbe all’agenzia dimostrare l’interposizione, la simulazione o il patto specifico. La vendita a un familiare a prezzo inferiore è un indizio, non una prova sufficiente. Senza questi elementi, la risposta corretta è: nessuna provvigione, salvo il rimborso delle spese se pattuito. La differenza rispetto al caso principale è quindi netta: prima dell’accettazione manca l’affare concluso; dopo l’accettazione il diritto alla provvigione è già maturato.