Plusvalenza infraquinquennale e prezzo dichiarato al ribasso
Nel marzo 2025 il signor Galli vende a 390.000 euro un appartamento acquistato nel giugno 2022 per 250.000 euro. Nel 2023 ha eseguito lavori di ristrutturazione per 60.000 euro, pagati con bonifico parlante e fatture, e ha trasferito la residenza nell’immobile solo nell’ottobre 2024. L’agenzia immobiliare ha applicato una provvigione del 3% più IVA a carico del venditore. Il compratore, signora Sala, chiede di indicare nell’atto un prezzo di 300.000 euro e di pagare «in nero» 40.000 euro, sostenendo che così pagherà meno imposte di registro e meno IVA sulla provvigione; il notaio è stato scelto dalla Sala e l’agente ha già emesso fattura per la provvigione. Galli chiede se deve pagare la plusvalenza e quanto; inoltre non sa se accettare la richiesta della compratrice, temendo controlli.
1. La plusvalenza è tassabile? Calcoli l’eventuale base imponibile e indichi il regime applicabile.
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La plusvalenza è tassabile, perché ricorrono i presupposti dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR.
Presupposti. L’immobile è stato acquistato nel giugno 2022 e venduto nel marzo 2025: sono trascorsi meno di cinque anni. L’esenzione per l’abitazione principale richiede che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione. Galli ha trasferito la residenza solo nell’ottobre 2024, quindi per circa sei mesi su trentatré: non ricorre la maggior parte del periodo. La plusvalenza è quindi imponibile.
Base imponibile. Corrispettivo: 390.000 euro. Costo di acquisto: 250.000 euro. Spese di ristrutturazione documentate con bonifico e fatture: 60.000 euro, se si tratta di spese incrementative e non già dedotte. Base: 390.000 - 250.000 - 60.000 = 80.000 euro. Se le spese non fossero documentate o non fossero incrementative, la base salirebbe a 140.000 euro.
Regime. Il cedente può optare per l’imposta sostitutiva del 26%: 80.000 × 26% = 20.800 euro. In alternativa, la plusvalenza concorre al reddito IRPEF. L’opzione va esercitata nell’atto di cessione. La provvigione dell’agente è un costo diverso e non si sottrae dalla plusvalenza, salvo che non sia una spesa incrementativa del bene, il che non è.
Conclusione. Galli deve dichiarare la plusvalenza e versare 20.800 euro con l’imposta sostitutiva, oppure includerla nell’IRPEF. Deve conservare fatture e bonifici per dimostrare le spese.
2. Quali conseguenze produce l’indicazione di un prezzo inferiore all’atto? Coinvolge l’agente?
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La richiesta della signora Sala è illecita e va rifiutata.
Conseguenze fiscali. Indicare 300.000 euro quando il prezzo reale è 390.000 euro significa occultare 90.000 euro. L’Amministrazione finanziaria può accertare il valore venale, recuperare l’imposta di registro e le altre imposte, applicare sanzioni e interessi. La condotta può integrare frode fiscale e, nei casi previsti, reati tributari. Il notaio è obbligato a rispettare la legge e a segnalare operazioni sospette; non può essere complice di una simulazione.
Conseguenze civilistiche. Il prezzo dichiarato può essere contestato come simulazione. Le parti sono esposte a nullità o a rettifiche, e il compratore può avere problemi nella successiva rivendita o nella dimostrazione del costo di acquisto. La caparra e i pagamenti in nero non sono tracciabili e aumentano il rischio di contenzioso.
Posizione dell’agente. L’agente non può fatturare una provvigione calcolata su un prezzo diverso da quello reale, né emettere una fattura che non corrisponde all’operazione. Deve rifiutare di collaborare, conservare copia dell’atto e della fattura, e valutare la segnalazione di operazione sospetta alla UIF. Accettare il meccanismo espone l’agente a responsabilità fiscale, deontologica e penale, oltre al rischio di perdere la provvigione. La risposta corretta è: nessun accordo sul prezzo inferiore, pagamenti tracciati e fatturazione coerente.
3. Come cambia la risposta se Galli avesse trasferito la residenza subito dopo l’acquisto e vi avesse abitato fino alla vendita?
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La plusvalenza non sarebbe tassabile, ma la prova deve essere solida.
Regola. L’art. 67 TUIR esclude dalla tassazione le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo tra acquisto e cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Se Galli avesse trasferito la residenza subito dopo l’acquisto e vi avesse abitato fino alla vendita, la maggior parte del periodo sarebbe coperta: la plusvalenza non sarebbe imponibile.
Onere della prova. Non basta la residenza anagrafica: contano le utenze, la dimora effettiva, la vita quotidiana, eventuali periodi di locazione. Se l’immobile fosse stato affittato per gran parte del tempo, l’esenzione non spetterebbe. Se il trasferimento di residenza fosse solo formale, l’Amministrazione potrebbe contestarlo.
Effetti pratica. La risposta cambia completamente: nessuna imposta sostitutiva del 26% e nessuna plusvalenza in IRPEF. Restano dovute le imposte dell’atto e la provvigione. L’agente deve comunque rifiutare l’indicazione di un prezzo inferiore: l’eventuale esenzione dalla plusvalenza non rende lecita la sottofatturazione. La documentazione va conservata per dimostrare l’abitazione principale.