Contanti, procura e compensi occulti in mediazione immobiliare
L’agente Rossi, iscritto al Ruolo dei mediatori immobiliari e in regola con la polizza RC, riceve l’incarico di vendere un immobile a 500.000 euro. Il compratore, cittadino extracomunitario residente all’estero, si presenta con 50.000 euro in contanti e chiede di versarli come caparra direttamente al venditore «senza ricevute», perché vuole «evitare la banca». Rossi scopre che il compratore è rappresentato da un procuratore che non esibisce il mandato notarile e che i fondi provengono da un conto in un paese a regime fiscale privilegiato. Il venditore, dal canto suo, propone a Rossi di fatturare solo 4.000 euro su una provvigione pattuita di 12.000 euro, e un intermediario creditizio offre a Rossi un compenso separato di 2.000 euro per «segnalare» il cliente a una banca. Rossi ha già ricevuto 5.000 euro in contanti come anticipo spese.
1. Quali obblighi di adeguata verifica e segnalazione scattano e come deve comportarsi Rossi?
Read the worked answer
Rossi è un destinatario degli obblighi antiriciclaggio e deve applicare il D.Lgs. 231/2007.
Adeguata verifica. Deve identificare il cliente, il procuratore e il titolare effettivo, acquisire i documenti, comprendere lo scopo e la natura dell’operazione e verificare l’origine dei fondi. Il procuratore deve esibire un mandato valido, preferibilmente notarile, con poteri specifici per l’acquisto. Se non lo esibisce, Rossi non può procedere.
Contanti. Il limite per il trasferimento in contanti è di 5.000 euro. Non può accettare 50.000 euro in contanti, né come caparra né come anticipo. I 5.000 euro già ricevuti vanno gestiti con cautela: vanno tracciati, contabilizzati e, se l’operazione è sospetta, restituiti o gestiti secondo le istruzioni interne. La richiesta di «evitare la banca» è un campanello d’allarme.
Segnalazione. Se gli elementi sono concreti, Rossi deve inviare una segnalazione di operazione sospetta alla UIF, senza avvertire il cliente. Deve astenersi dal compiere l’operazione fino a quando non è in grado di completare l’adeguata verifica. Deve conservare i documenti per dieci anni e tenere il registro delle operazioni.
Comportamento corretto. Rifiutare i contanti, chiedere la procura, verificare l’origine dei fondi, informare il venditore e il notaio, e valutare la SOS. Non deve minimizzare il rischio solo perché il cliente è accompagnato da un intermediario.
2. La richiesta di fatturare solo 4.000 euro e il compenso dell’intermediario: quali profili deontologici, fiscali e di conflitto d’interesse?
Read the worked answer
Entrambe le richieste sono problematiche e vanno rifiutate o gestite con trasparenza.
Fattura ridotta. Fatturare 4.000 euro su una provvigione reale di 12.000 euro è una falsa fatturazione e un’evasione fiscale. Espone Rossi a sanzioni, recupero IVA e imposte, e può integrare reati tributari. È anche una violazione deontologica: l’agente deve tenere una contabilità corretta e non può emettere documenti non veritieri. La provvigione va fatturata per l’importo pattuito, con IVA se dovuta.
Compenso dell’intermediario. I 2.000 euro per «segnalare» il cliente possono nascondere una mediazione creditizia o un procacciamento non dichiarato. Rossi deve verificare se l’attività è consentita, se esiste un accordo scritto, se il compenso è trasparente e se il cliente è informato. Un compenso occulto crea conflitto d’interesse: Rossi potrebbe indirizzare il cliente verso una banca non migliore per ottenere il compenso. Deve informare per iscritto le parti e ottenere il consenso.
Mediazione creditizia. Se l’attività consiste nel mettere in relazione il cliente con una banca per ottenere un mutuo, è mediazione creditizia e richiede l’iscrizione all’OAM, salvo che Rossi operi come collaboratore di un intermediario iscritto nei limiti consentiti. Non può svolgere l’attività in modo occulto.
Conclusione. Rossi deve rifiutare la fattura ridotta, dichiarare il compenso dell’intermediario e verificare la sua iscrizione. In caso di dubbio, deve astenersi e chiedere un parere all’ordine o al consulente.
3. Rossi può svolgere l’attività di mediazione creditizia senza iscrizione OAM? E può accettare l’incarico di vendita se il procuratore non esibisce il mandato?
Read the worked answer
No a entrambe le domande, salvo condizioni precise.
Mediazione creditizia. L’attività di mediazione creditizia è riservata agli intermediari iscritti all’OAM. L’agente immobiliare iscritto al Ruolo può svolgere mediazione immobiliare, ma non può mediare crediti senza la prescritta iscrizione. Può collaborare con un intermediario iscritto, ma il rapporto deve essere trasparente, scritto e conforme alle regole di settore. Il compenso di 2.000 euro per «segnalare» il cliente va qualificato: se è una mediazione creditizia mascherata, è vietato; se è un semplice procacciamento, va comunque verificato e dichiarato.
Procura. Rossi non può accettare l’incarico di vendita se il procuratore non esibisce un mandato valido. Deve verificare l’identità, i poteri e la forma della procura, soprattutto perché il cliente è all’estero e i fondi provengono da un paese a regime privilegiato. Senza procura, il contratto è esposto a annullabilità o inefficacia e l’operazione è ad alto rischio di riciclaggio.
Comportamento corretto. Chiedere la procura notarile, verificare l’origine dei fondi, rifiutare i contanti, non procedere alla stipula e valutare la segnalazione di operazione sospesa. Se il procuratore non collabora, Rossi deve interrompere l’incarico e documentare le ragioni. La trasparenza e la tracciabilità prevalgono sull’interesse a chiudere l’affare.