Diritto commerciale e disciplina dell'impresa
Perché serve al mediatore
Chi media affari immobiliari incontra imprenditori individuali, società, aziende e rami d'azienda. Deve distinguere il soggetto che vende dal bene venduto, controllare i poteri di firma e riconoscere i segnali di crisi dell'impresa.
Concetti chiave
- Imprenditore è chi esercita professionalmente un'attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o servizi (art. 2082 c.c.).
- L'azienda è il complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'impresa (art. 2555); nel trasferimento si applicano le regole sulla forma e sul divieto di concorrenza (art. 2557), salvo patto diverso.
- La società è un contratto o un ente: nella SRL e nella SPA la responsabilità è limitata, ma i poteri degli amministratori vanno verificati in visura e nello statuto.
- I segni distintivi (ditta, insegna, marchio) e la concorrenza sleale (art. 2598) rilevano quando si pubblicizza un immobile o un'attività.
- La crisi d'impresa può incidere sugli incarichi: verificare procedure, sequestri, pignoramenti e autorizzazioni del giudice.
Esempio ragionato
Una SRL conferisce incarico di vendere un capannone. L'agente controlla visura: l'amministratore unico ha poteri di ordinaria e straordinaria amministrazione, ma lo statuto richiede l'autorizzazione dell'assemblea per gli atti di valore superiore a 500.000 euro. Il prezzo proposto è 600.000 euro. Prima di far firmare il preliminare, l'agente deve acquisire la delibera autorizzativa, altrimenti l'atto può essere inefficace o impugnabile e la trattativa si blocca.
Trappole da evitare
Confondere azienda e società; ritenere che l'amministratore possa sempre vendere immobili; non leggere visura e statuto; ignorare una procedura concorsuale in corso.