Contratti di compravendita, locazione e affitto di immobili
Compravendita
La vendita è il contratto che trasferisce la proprietà di una cosa verso un prezzo (art. 1470 c.c.). Per gli immobili la forma scritta è richiesta ad substantiam (art. 1350, n. 1). Il venditore deve consegnare il bene e garantire per evizione (art. 1483) e per vizi (art. 1490). La vendita di cosa altrui è valida, ma il venditore deve procurarsi la cosa (art. 1478). Prima di pubblicizzare l'immobile servono visura, provenienza, ipoteche, conformità urbanistica e catastale, APE.
Locazione e affitto
La locazione (art. 1571) concede il godimento di un immobile verso canone; la legge 431/1998 disciplina i contratti abitativi: libero 4+4, concordato 3+2, transitorio. Il contratto va registrato; il canone può essere assoggettato a cedolare secca. L'affitto riguarda cose produttive o aziende e attribuisce anche i frutti (art. 1615); è diverso dalla locazione abitativa e ha regole proprie.
Esempio ragionato
Tizio vende a Caio un appartamento con una veranda chiusa senza titolo edilizio. Il notaio rileva la difformità. La vendita non è automaticamente nulla, ma occorre regolarizzare o dichiarare la conformità nei limiti di legge; se l'abuso non è sanabile, il compratore può rifiutare o chiedere la riduzione del prezzo. L'agente che ha taciuto la difformità può essere chiamato a rispondere per violazione degli obblighi informativi.
Trappole da evitare
Credere che una vendita immobiliare possa essere verbale; confondere locazione e affitto; dimenticare la registrazione del contratto di locazione; ignorare la differenza tra caparra e acconto.