Mediazione immobiliare: incarico, obblighi e responsabilità dell'agente
Incarico e provvigione
Il mediatore è chi mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.). L'incarico di mediazione è normalmente consensuale e oneroso; la forma scritta non è richiesta per la validità, ma è decisiva per provare condizioni, esclusiva e compenso. La provvigione è dovuta quando l'affare è concluso per effetto dell'intervento del mediatore (art. 1755); se più mediatori concorrono, ciascuno ha diritto a una quota (art. 1758).
Obblighi e responsabilità
L'agente deve usare la diligenza professionale, informare le parti delle circostanze rilevanti, verificare i documenti essenziali, rispettare la riservatezza e non trovarsi in conflitto di interessi senza trasparenza. La responsabilità può essere contrattuale verso il cliente e precontrattuale verso la controparte; la pubblicità deve essere veritiera.
Esempio ragionato
Alfa incarica l'agente senza esclusiva. L'agente trova Beta, che firma una proposta vincolante; Alfa accetta ma poi non si presenta al rogito. Se l'accordo raggiunto è qualificabile come conclusione dell'affare, la provvigione è dovuta per l'attività causale svolta, salvo clausola che la subordini al rogito. Se invece l'agente si limita a segnalare un nominativo e la trattativa si conclude direttamente tra le parti, occorre provare il nesso causale.
Trappole da evitare
Ritenere la provvigione sempre dovuta; promettere un'esclusiva senza clausola chiara; non dichiarare il doppio incarico; confondere segnalazione e mediazione.