Diritto urbanistico, edilizio e catastale
Titoli abilitativi
Il D.P.R. 380/2001 distingue edilizia libera, CILA, SCIA e permesso di costruire. Il permesso riguarda la nuova costruzione e gli interventi di ristrutturazione pesante; la SCIA abilita determinati interventi prima dell'inizio dei lavori; la CILA riguarda manutenzione straordinaria e interventi minori. L'agibilità attestata dal certificato è richiesta per l'utilizzo degli immobili; l'APE è obbligatorio per la vendita e la locazione.
Abusi e catasto
Gli abusi edilizi possono essere sanati, fiscalizzati o demoliti secondo il tipo di difformità. Il catasto fabbricati non prova la proprietà: descrive unità, categoria, classe e rendita. La planimetria catastale deve essere aggiornata; le variazioni si presentano con DOCFA. La conformità catastale è distinta da quella urbanistica.
Esempio ragionato
Un appartamento ha un balcone chiuso con vetri, mai accatastato. L'agente verifica la planimetria: l'opera non risulta. Se la chiusura è conforme alle norme edilizie, si può regolarizzare con pratica e aggiornamento catastale; se è abusiva e non sanabile, il compratore va informato e il prezzo può risentirne. La vendita non è automaticamente nulla, ma la dichiarazione di conformità e la trasparenza sono essenziali.
Trappole da evitare
Confondere CILA, SCIA e permesso di costruire; credere che la visura catastale provi la proprietà; ignorare una planimetria non aggiornata; promettere una sanatoria senza verificare il titolo.