Estimo e valutazione degli immobili
Metodi di stima
L'estimo cerca il più probabile valore di mercato, non un prezzo certo. Il metodo del confronto di mercato compara l'immobile con beni simili, applicando aggiustamenti per posizione, piano, stato, esposizione e data della compravendita. Il metodo reddituale capitalizza il reddito netto con un saggio coerente; il metodo del costo somma il costo di ricostruzione deprezzato al valore dell'area. La superficie commerciale si calcola con coefficienti per balconi, cantine, terrazze e pertinenze.
Esempio ragionato
Appartamento di 100 mq commerciali. Comparabili nella zona: 2.000 euro/mq. L'immobile ha buona vista (+5%) ma è a piano terra (-10%). Valore base: 100 × 2.000 = 200.000 euro. Aggiustamento vista: +10.000 = 210.000. Aggiustamento piano: -21.000 = 189.000. Il valore stimato è circa 189.000 euro, da arrotondare e verificare con altri comparabili. Se il mercato locale segnala tempi di vendita lunghi, si può applicare un ulteriore sconto per liquidità.
Trappole da evitare
Usare la rendita catastale come valore di mercato; sommare balconi e cantine senza coefficienti; ignorare lo stato manutentivo; applicare aggiustamenti arbitrari senza fonti.