Diritto tributario applicato alle operazioni immobiliari
Imposte sulla compravendita
Se il venditore è un privato o un'impresa non soggetta a IVA, si applica l'imposta di registro: 2% per la prima casa, 9% per le altre abitazioni. Se vende un'impresa, può applicarsi IVA 4% per la prima casa, 10% per le altre abitazioni (22% per immobili di lusso). Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse in 50 euro ciascuna per la prima casa; negli altri casi sono generalmente 2% e 1%. Per le persone fisiche può trovare applicazione il criterio del prezzo-valore, con base catastale rivalutata.
Plusvalenza e locazione
La plusvalenza immobiliare è tassabile se la cessione avviene entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, con le esenzioni previste (in particolare abitazione principale e altre ipotesi di legge). Per la locazione l'imposta di registro è del 2% del canone annuo; la cedolare secca è del 21%, ridotta al 10% per i canoni concordati.
Esempio ragionato
Prima casa acquistata a 200.000 euro da privato: registro 2% = 4.000 euro; ipotecaria e catastale 50 + 50 = 100 euro. Seconda casa allo stesso prezzo: registro 9% = 18.000; ipotecaria 2% = 4.000; catastale 1% = 2.000; totale 24.000 euro. Se il venditore è un'impresa e vende prima casa, l'IVA al 4% sostituisce il registro proporzionale, ma restano le imposte fisse o proporzionali secondo il caso.
Trappole da evitare
Credere che l'IVA si applichi sempre; dimenticare ipotecaria e catastale; invocare la prima casa senza i requisiti di residenza e assenza di altro immobile nel comune; ignorare il termine quinquennale della plusvalenza.