부동산금융·주택담보대출 (Real Estate and Mortgage Lending)
시험의 초점
부동산금융·주택담보대출은 담보가치와 차주의 상환능력을 함께 규제하는 영역이다. 시험은 LTV·DTI·DSR의 정의와 계산, 주택임대차보호법상 대항력·우선변제권, 근저당권 채권최고액, 말소기준권리를 묻는다.
핵심 규칙
- LTV=대출액/담보가치. 담보가치는 KB시세·감정가·공시지가 중 심사기준에 따라 달라진다. DTI=연간 원리금상환액/연소득. DSR=모든 가계대출의 연간 원리금상환액/연소득이다.
- 은행권 DSR 규제는 총대출액 기준으로 적용되며, 스트레스 DSR은 금리 상승 시나리오를 반영해 한도를 줄인다.
- 주택임대차보호법: 인도와 주민등록을 마치면 대항력, 확정일자를 받으면 우선변제권이 생긴다. 최우선변제는 보증금 일부에 한정된다.
- 근저당권은 채권최고액 한도에서 피담보채무를 담보한다. 실무상 채권최고액은 채권액의 120% 정도로 설정한다. 말소기준권리보다 후순위면 배당에서 밀린다.
계산 예시
담보가치 5억, LTV 70%면 최대 대출 3.5억이다. 연소득 5,000만원, 금리 4.5%, 30년 원리금균등분할 상환하면 월 상환액은 약 177만원, 연 2,130만원이다. DSR=2,130/5,000=42.6%로 40%를 넘는다. 따라서 LTV 한도 내라도 DSR 때문에 대출액을 줄이거나 만기를 늘려야 한다. 스트레스 금리를 더하면 한도는 더 축소된다.
감점 트랩
LTV·DTI·DSR를 혼동, 스트레스 금리 미적용, 전입신고·확정일자 순서 오류, 근저당권 채권최고액을 실제 채권액으로 착각, 유치권·법정지상권을 배당에서 누락하는 것이 감점 요인이다.