담보평가·담보권 (Collateral Valuation and Security Interests)
시험의 초점
담보평가·담보권은 담보가치의 산정과 법적 우선순위를 결합하는 영역이다. 시험은 감정평가 3방식, 근저당권·질권·양도담보, 채권최고액, 말소기준권리, 배당순위, 담보권 실행을 묻는다.
핵심 규칙
- 감정평가 3방식: 거래사례비교법(시장), 수익환원법(소득), 원가법(비용). 각 방식의 시산가액을 조정해 최종 감정가를 낸다.
- 담보권: 저당권·근저당권은 부동산, 질권은 동산·권리, 양도담보는 소유권 이전 형식이다. 근저당권은 채권최고액 한도에서 장래 채권을 담보한다.
- 채권최고액은 실무상 채권액의 120% 수준으로 설정해 이자·지연손해금을 포함한다.
- 배당순위: 경매비용 → 선순위 담보권 → 후순위 담보권 → 일반채권. 말소기준권리보다 후순위면 경매로 소멸한다.
- 담보권 실행: 임의경매(저당권 실행)와 강제경매가 있다. 유치권·법정지상권은 배당과 인수 여부를 가른다.
계산 예시
감정가 10억, 예상 낙찰가 8억, 선순위 근저당 채권최고액 3억, 경매비용 5%(4,000만원), 후순위 대출 4억이라 하자. 배당재원 8억에서 비용 4,000만원과 선순위 3억을 빼면 4.6억이 남는다. 후순위 4억은 전액 회수 가능하다. 낙찰가가 6.5억이면 잔여 3.1억으로 회수율은 77.5%다. 낙찰가 하락과 선순위 채권최고액이 회수율을 좌우한다.
감점 트랩
감정가와 시장가·낙찰가를 혼동, 채권최고액을 초과한 배당을 가정, 유치권을 무시, 법정지상권 성립 여부를 누락, 공동담보의 안분을 잘못 계산하는 것이 감점 요인이다.