부동산설계
부동산설계 영역은 취득·보유·처분 단계의 세금, 임대수익성, 대출 규제, 권리분석을 다룬다. 실무 사례형 문제가 많아 단계별로 무엇을 확인하는지 순서를 익혀야 한다.
단계별 비용
- 취득: 취득세(6억원 이하 1%, 6억
9억원 구간은 13% 슬라이딩, 9억원 초과 3%), 다주택 중과 시 가산세율, 등기비용 - 보유: 재산세, 종합부동산세, 임대소득세
- 처분: 양도소득세, 중개보수
수익성 지표
- 총 임대수익률 = 연 임대료 / 총 투자액
- 순 임대수익률 = (연 임대료 - 운영비용) / 총 투자액
대출 규제
LTV는 담보가치 대비 대출 비율, DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금, DSR은 모든 대출의 원리금 부담을 본다. DSR이 가장 포괄적인 지표다.
사례
매매가 3억원, 연 임대료 1,200만원, 운영비 200만원, 취득 부대비용 500만원.
- 총 투자액 = 3억 500만원
- 총수익률 = 1,200/30,500 = 약 3.9%
- 순수익률 = 1,000/30,500 = 약 3.3% 공실률 5%와 대출이자까지 반영하면 실질 수익률은 더 낮아진다. 따라서 월세 액수가 아니라 비용과 공실을 포함한 순수익률로 판단해야 한다.
권리분석
등기부등본 갑구는 소유권 관련, 을구는 담보·전세권 등 부담이다. 근저당 채권최고액, 선순위 임차보증금, 가압류·경매개시결정 여부를 확인한다.
실수 포인트
- 6억~9억원 취득세 구간을 2%로 고정하는 것.
- 임대수익률에서 운영비를 빼지 않는 것.
- LTV와 DSR을 같은 지표로 서술하는 것.