Donation-partage en nue-propriété : droits de donation et impôt sur la fortune immobilière
Mme Hélène Fabre, née en 1953, veuve, a deux enfants majeurs, Antoine et Claire, et réside à Lyon. Elle possède sa résidence principale, évaluée à 900 000 €, et un immeuble de rapport à Villeurbanne, évalué à 600 000 €, loué nu. En juin 2025, elle envisage une donation-partage à ses deux enfants portant sur la nue-propriété de l'immeuble de Villeurbanne, avec réserve de son usufruit, en deux lots égaux. Elle a déjà consenti le 14 septembre 2015 à Claire une donation de 60 000 € en pleine propriété, qui a utilisé l'abattement de droit commun ; aucune donation n'a été faite à Antoine. Elle n'a jamais établi de déclaration d'IFI et se demande si la donation va modifier sa situation à cet impôt. Elle souhaite connaître le coût fiscal exact pour chacun de ses enfants et conserver, autant que possible, la maîtrise de l'immeuble.
1. Calculez les droits de donation dus par chacun des enfants en juin 2025.
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1. Déterminer l'assiette : la valeur de la nue-propriété. La donation porte sur la nue-propriété, l'usufruit étant réservé. En application de l'article 669 du CGI, la valeur de la nue-propriété se déduit de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation : à 72 ans (tranche 71 à 80 ans), elle représente 70 % de la pleine propriété. 600 000 × 70 % = 420 000 €, soit 210 000 € par lot.
2. Appliquer l'abattement de 100 000 € par enfant (art. 779 CGI). Cet abattement est global par donataire et par période de quinze ans : les donations antérieures le consomment.
- Antoine : aucune donation antérieure → abattement entier → base taxable = 210 000 − 100 000 = 110 000 €.
- Claire : donation de 60 000 € le 14 septembre 2015, encore dans le délai de quinze ans (jusqu'au 14 septembre 2030) → abattement résiduel de 40 000 € → base taxable = 210 000 − 40 000 = 170 000 €.
3. Appliquer le barème de la ligne directe (art. 777 CGI). Tranches : 5 % jusqu'à 8 072 € ; 10 % de 8 072 à 12 109 € ; 15 % de 12 109 à 15 932 € ; 20 % de 15 932 à 552 324 €. Les trois premières tranches représentent 1 380,75 €.
- Antoine : 1 380,75 + (110 000 − 15 932) × 20 % = 1 380,75 + 18 813,60 = 20 194,35 €.
- Claire : 1 380,75 + (170 000 − 15 932) × 20 % = 1 380,75 + 30 813,60 = 32 194,35 €.
4. Total. 52 388,70 € de droits, à payer au comptant ou sur demande de paiement fractionné ou différé, avec intérêts. Le notaire doit par ailleurs vérifier que Claire n'a pas bénéficié d'un don familial de sommes d'argent (art. 790 G), qui aurait un abattement distinct et n'affecterait pas le calcul ci-dessus.
2. La donation modifie-t-elle l'assujettissement de Mme Fabre et de ses enfants à l'IFI ?
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1. Règle de principe en démembrement. Pour l'IFI, l'usufruitier est imposable sur la valeur du bien en pleine propriété, et le nu-propriétaire sur la valeur de sa nue-propriété. Un usufruit viager réservé par le donateur ne lui fait donc rien perdre sur le plan fiscal, alors qu'il a transmis la nue-propriété.
2. Situation de Mme Fabre après la donation. Elle conserve l'usufruit de Villeurbanne : elle déclare 600 000 € à ce titre, plus sa résidence principale après abattement de 30 % (art. 973 CGI), soit 900 000 × 70 % = 630 000 €. Total : 1 230 000 €, inférieur au seuil de 1 300 000 € : aucune IFI n'est due, ni avant ni après l'opération.
3. Situation des enfants. Chacun détient une nue-propriété de 210 000 €. Le seuil de 1,3 M€ s'apprécie par foyer fiscal sur l'ensemble du patrimoine immobilier : si un enfant détient déjà d'autres biens, la nue-propriété s'y ajoute et peut le faire basculer. Une déclaration devient alors nécessaire, avec évaluation de la nue-propriété selon le barème de l'article 669.
4. Enseignement pour le conseil. Le démembrement n'est pas un outil d'optimisation de l'IFI du donateur : pour alléger l'IFI, il faudrait transmettre la pleine propriété ou consentir une donation avec réserve d'usufruit temporaire, ce qui n'est pas la demande de Mme Fabre. Le notaire doit chiffrer les deux scénarios avant de conseiller, en tenant compte du besoin de revenus locatifs de Mme Fabre, qui justifie précisément la réserve d'usufruit.
3. Quelles seront les conséquences civiles et fiscales du décès de Mme Fabre, et la donation est-elle préférable à une transmission au décès ?
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1. Au décès : réunion de l'usufruit à la nue-propriété. L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier ; les enfants deviennent pleins propriétaires de l'immeuble, sans nouveau partage, puisque la donation-partage a déjà divisé les lots. Aucun droit de mutation n'est dû lors de cette réunion : la transmission a déjà été taxée sur la nue-propriété. C'est le cœur de l'avantage : les enfants ont payé des droits sur 70 % de la valeur et recueillent 100 %.
2. Ce qui n'est pas purgé. La libéralité reste soumise, le cas échéant, à l'action en réduction si elle excède la quotité disponible, la réserve étant calculée sur la masse réunissant les biens existants et les donations (art. 922 C. civ.). Ici, deux enfants et un patrimoine de 1 500 000 € : la quotité disponible est d'un tiers, soit 500 000 € ; la donation de 420 000 € en nue-propriété plus la donation antérieure de 60 000 € restent en deçà. Le notaire doit toutefois le vérifier au jour du décès, les valeurs pouvant évoluer.
3. Comparaison avec une transmission au décès. Au décès, les droits seraient liquidés sur la pleine propriété (600 000 € répartis en 300 000 € par enfant), avec un abattement de 100 000 € pour Antoine et de 40 000 € seulement pour Claire, soit des droits nettement supérieurs. La donation en nue-propriété est donc fiscalement plus efficace, et elle permet en outre de figer la valeur et de diviser le patrimoine dès aujourd'hui.
4. Contrepartie. Mme Fabre se prive de la nue-propriété : elle ne peut plus vendre seule, ni hypothéquer sans les enfants, et une revente par ceux-ci pendant l'usufruit poserait la question de la répartition du prix. Le notaire insérera une clause d'évaluation et, si elle le souhaite, une clause limitant la faculté d'aliéner.