未备案门店、无证执业与查封房源
某市C房地产经纪有限公司下设一家门店，门店12名从业人员中仅3人持有房地产经纪人证，其余为协理或无证人员，门店营业执照办理后未到区住建部门办理分支机构备案。店长安排无证人员小赵独立接待客户、签署居间合同。客户刘先生看中一套总价280万元的二手房，店员收取5万元“意向金”后转入店长个人微信账户，未开具收据，也未进入存量房交易资金监管账户。签约前三天，该房屋因业主民间借贷纠纷被法院查封，经纪人已知情但未告知刘先生。刘先生已支付中介费1.2万元，并开始办理贷款。业主称查封只是“临时措施”，要求刘先生继续付首付。刘先生发现后要求退还全部费用并赔偿。门店称居间合同已签，服务已完成，拒绝退款。刘先生还通过店员向业主个人账户支付了10万元定金，合同约定若买方违约定金不退。门店负责人称备案正在办理中，并出示了一张未加盖公章的受理回执。小赵以“经纪人”名义在合同上签字，名片也印有“高级经纪人”。该市规定存量房交易资金应纳入监管，中介不得代收代付。刘先生查询发现该房屋还存在一笔150万元银行抵押未注销。门店在橱窗发布了该房源并标注“学区房、无查封”。刘先生已向银行申请300万元贷款，银行面签在即。业主电话已停机，门店称无法联系。
1. 该门店在备案、人员资格和合同签署方面存在哪些违法点？可能承担什么行政责任？
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违法点主要有三组。第一，门店领取营业执照后未办理分支机构备案，仅出示未盖章的受理回执，不能证明已完成备案；经纪机构及其分支机构应按当地规定期限到住建部门备案。第二，安排无证人员独立接待、签署居间合同，并让小赵以“经纪人”名义签字、印制“高级经纪人”名片，属于无资格人员以经纪人名义执业，机构不得聘用未取得资格的人员以房地产经纪人名义承接业务。第三，橱窗发布“学区房、无查封”而房屋实际已被查封，属于发布虚假房源、未如实告知房屋权利状况。
行政责任方面，住建部门可责令限期改正、记入信用档案，并依据地方规定处以罚款；情节严重的，可暂停其网签资格、责令停业整顿。若涉及虚假宣传，市场监管部门也可能介入。具体罚款幅度应以当地现行规定为准，不能仅凭“合同已签”就认为合规。
机构还应对小赵的职务行为承担用工主体责任，不能以“个人行为”切割。
2. 5万元意向金转入店长个人微信、10万元定金转入业主个人账户，分别产生什么民事和刑事风险？刘先生应如何追偿？
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5万元意向金进入店长个人微信，违反交易资金监管要求，也违反经纪机构不得代收代付的规定。民事上，店长收款属于职务行为外观，机构应先行返还；若店长挪用、失联，机构可向其追偿。刑事上，若店长以非法占有为目的截留款项，可能涉嫌职务侵占或诈骗，需看其主观故意和后续行为。
10万元定金转入业主个人账户，风险在于房屋已被查封、业主失联，合同目的可能无法实现。若卖方违约导致不能过户，刘先生可主张返还定金并追究违约责任；若卖方明知查封仍收款，可能涉及合同诈骗，应向公安机关报案。
追偿路径：第一，书面解除居间合同，要求机构返还5万元意向金和1.2万元中介费；第二，向业主主张返还10万元定金及违约赔偿，必要时申请财产保全；第三，向住建部门投诉未备案、无证执业、资金未监管；第四，保存转账记录、聊天记录、合同、名片和橱窗照片，提起民事诉讼时可将机构与业主列为共同被告，按过错主张相应责任。
3. 经纪人已知房屋被查封却未告知，居间合同和佣金应如何处理？
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民法典第962条要求中介人如实报告订立合同的重要事项，故意隐瞒与订立合同有重要关系的事实、损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应承担赔偿责任。查封直接决定房屋能否过户，属于重大权利瑕疵，经纪人已知情却不告知，构成故意隐瞒。
因此，刘先生有权解除居间合同，要求返还1.2万元中介费，并赔偿已发生的贷款费用、交通费等实际损失。机构以“居间合同已签、服务已完成”抗辩不能成立，因为其未完成如实报告义务，服务存在根本瑕疵。
合同中“买方知悉并接受现状”之类的概括条款，不能免除经纪人对查封这一法定权利瑕疵的披露义务，尤其经纪人已经实际知情。若机构能证明查封发生在签约后且已及时通知，责任可减轻；本案是签约前三天已知，难以免责。
行政上，住建部门可对其发布虚假房源、隐瞒重要事实的行为另行处理；民事上，刘先生还可就定金损失向有过错的机构主张相应赔偿。