PRC Real Estate Broker Exam case studies

独家代理、跳单与定金监管的交叉判断

业主王先生委托A房地产经纪机构出售其名下86㎡两居室，挂牌价320万元，真实底价295万元，双方签订3个月独家代理合同，约定佣金为成交价2%，若业主在代理期内自行成交仍须支付1%服务费。经纪人小李带看12组后，买方张女士出价305万元，但张女士此前已在B机构看过同一房源，B机构报价佣金1.5%，并称可帮她“绕过”独家代理。王先生要求小李把挂牌价提高到330万元，以便买方“砍价”，并坚持让张女士将20万元定金直接转入其个人账户，等过户前再转回首付。该房屋尚有银行抵押贷款120万元未结清，租客陈先生租期至次年5月，租赁合同未备案。小李所在门店尚未办理分支机构备案，店内12人中仅3人持有房地产经纪人证，小李本人持协理证。张女士还要求小李书面保证该房学位未被占用。王先生称房屋虽登记在其一人名下，但系婚内购买，前妻已口头同意出售，暂无书面材料。张女士计划贷款200万元，需先网签再申请贷款，她担心定金转入个人账户后无法监管。小李的店长要求他本周内促成签约，否则扣发当月绩效。该区域二手房成交量连续三个月下降，银行评估价可能低于成交价。王先生还提出，若张女士同意将部分房款用于解押，可再让价2万元。小李刚入职三个月，尚未独立承办过二手房交易。. 王先生与A机构的独家代理条款是否有效？张女士通过B机构成交是否构成“跳单”？A机构能否同时向王先生主张1%服务费并向张女士收取佣金？. 独家代理条款原则上有效，但不宜把它理解为对业主处分权的永久限制。若合同明确约定代理期内业主自行成交仍支付1%服务费，该约定通常可视为对经纪人已投入带看、推广成本的补偿，但明显过高时可能被调整。 “跳单”的核心是委托人接受了中介人的交易机会或媒介服务后，绕开中介人直接或通过他人订立合同。本案中，张女士先由B机构带看同一房源，A机构需证明其带看、撮合与最终成交之间存在因果关系，仅凭“独家代理”不足以当然认定张女士跳单。A机构更稳妥的路径是依据合同向王先生主张1%服务费或违约金，而不是直接向张女士收取2%佣金。 同一交易中，A机构是卖方独家代理，B机构是买方渠道，佣金承担应在居间合同中写清。A机构不能既按卖方代理收2%，又再向买方收一笔未披露的佣金。建议书面列明佣金比例、支付主体和支付节点，避免“阴阳佣金”或重复收费。.

低租金租约商铺的抵押价值评估

某商业银行拟接受一间120㎡临街商铺作为抵押物，委托B评估机构出具抵押价值报告。商铺土地使用权剩余年限25年，建筑面积120㎡，其中分摊公用面积18㎡。现租约月租金1.6万元，低于同路段市场月租金2.0万元，租期还剩4年，合同约定租金每年递增3%，承租人无提前退租权。同路段三个可比实例成交单价分别为4.2万元/㎡、3.8万元/㎡、4.5万元/㎡，分别位于内街、次临街和临街，需分别修正-8%、-4%和0。评估师拟采用收益法为主、比较法验证，报酬率6%，空置率5%，运营费用为有效租金的20%。银行还要求说明抵押价值与市场价值的区别，并提示法定优先受偿款。该商铺所在楼宇曾拖欠工程款，施工方主张优先受偿权。估价对象位于某二线城市成熟商圈，土地用途为商业，出让终止日期为2050年，建筑年代2008年，层高4.5米，门前有人行天桥遮挡。评估基准日为2024年9月30日，银行要求报告披露假设与限制条件。承租人已一次性支付两年租金，剩余租期按季度支付。周边新开购物中心分流，空置率上升。银行拟按评估值的60%发放贷款，期限10年。商铺当前由一家连锁便利店经营，装修归承租人所有，租约到期后装修无偿归出租人。评估师还需考虑改变用途为餐饮的可能性，但排烟条件受限。. 不能直接用市场租金2.0万元/月替代合同租金，否则会高估；也不能只按合同租金算满25年，否则会低估租约到期后的市场恢复。应分段测算。 第一段为剩余4年租约期：以1.6万元/月为基数，按每年3%递增计算各年潜在毛租金，扣除5%空置和20%运营费用，得到各年净收益，再按6%报酬率逐年折现。第二段为租约到期后的21年：按市场租金2.0万元/月、5%空置、20%运营费用计算稳定净收益，用有限年期年金公式折现到第4年末，再折现到价值时点。 公式可写为：V＝Σ（租约期各年NOI/(1+6%)^t）＋[第5年起市场NOI/6%×(1－1/(1+6%)^21)]/(1+6%)^4。若市场租金在租约到期后仍有增长，应另设增长假设。 本例外围有新购物中心分流、天桥遮挡，空置率可能高于5%，报告中应做情景测算并披露。比较法修正后约4.0万元/㎡、总价约480万元，与收益法结果差异较大时，应解释低租金租约、剩余年限和商圈变化的影响，不能简单取高值。.

限价与配建条件下的拿地测算

未备案门店、无证执业与查封房源

某市C房地产经纪有限公司下设一家门店，门店12名从业人员中仅3人持有房地产经纪人证，其余为协理或无证人员，门店营业执照办理后未到区住建部门办理分支机构备案。店长安排无证人员小赵独立接待客户、签署居间合同。客户刘先生看中一套总价280万元的二手房，店员收取5万元“意向金”后转入店长个人微信账户，未开具收据，也未进入存量房交易资金监管账户。签约前三天，该房屋因业主民间借贷纠纷被法院查封，经纪人已知情但未告知刘先生。刘先生已支付中介费1.2万元，并开始办理贷款。业主称查封只是“临时措施”，要求刘先生继续付首付。刘先生发现后要求退还全部费用并赔偿。门店称居间合同已签，服务已完成，拒绝退款。刘先生还通过店员向业主个人账户支付了10万元定金，合同约定若买方违约定金不退。门店负责人称备案正在办理中，并出示了一张未加盖公章的受理回执。小赵以“经纪人”名义在合同上签字，名片也印有“高级经纪人”。该市规定存量房交易资金应纳入监管，中介不得代收代付。刘先生查询发现该房屋还存在一笔150万元银行抵押未注销。门店在橱窗发布了该房源并标注“学区房、无查封”。刘先生已向银行申请300万元贷款，银行面签在即。业主电话已停机，门店称无法联系。.

居住权、继承析产与租客优先购买权

李女士通过D经纪机构购买一套总价420万元的二手住宅，产权登记在老李名下。老李丧偶后再婚，现任妻子王阿姨经登记在该房屋上设立了20年居住权；房屋另有银行抵押贷款80万元未结清。老李的儿子主张该房屋含其母亲遗产份额，继承尚未分割，并已向法院提起析产诉讼。房屋其中一间出租给陈先生，租期2年，合同未备案，陈先生已一次性支付全年租金。经纪人小周仅查询了不动产登记信息中的所有权和抵押权，未向李女士说明居住权和继承纠纷，也未书面通知陈先生行使优先购买权。李女士已支付定金20万元，合同约定“卖方保证房屋无权利瑕疵，买方知悉并接受现状”。小周认为居住权不影响过户，催促李女士尽快网签。老李口头承诺过户前会说服王阿姨注销居住权，但王阿姨不同意，称要住到百年之后。李女士计划贷款300万元，银行要求先注销抵押。法院已向不动产登记中心送达协助执行通知书，但尚未办理查封登记。陈先生表示愿意以同等条件购买其承租房屋。房屋土地性质为出让，剩余使用年限60年，建筑年代1998年。李女士看房时王阿姨在场，但小周称其是“保姆”。合同还约定买方应在网签当日支付首付款120万元。经纪机构未做完整产调，仅凭老李提供的房产证复印件。.