PRC Real Estate Broker Exam flashcards

32 cards. Read the term and the definition here. The deck at the top of this page is optional.

房地产经纪机构备案

房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上房地产主管部门备案；设立分支机构的，分支机构也应当办理备案，备案信息包括机构名称、住所、从业人员等情况。

经纪服务合同签名

房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章，并由承办该业务的1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名；未按要求签名的合同形式不符合《房地产经纪管理办法》规定。

交易资金监管

存量房交易资金应当通过商业银行等机构设立的专用监管账户划转，房地产经纪机构及其人员不得侵占、挪用交易资金，不得以“资金池”方式代收代付客户款项。

禁止赚取差价

房地产经纪机构和人员不得向交易双方隐瞒真实成交价格，不得以压低委托人报价、抬高买方报价等方式赚取差价，违者由主管部门责令改正、记入信用档案并处以罚款。

房源核验与书面同意

发布房源信息前，房地产经纪机构应当核对房屋权属证书、委托人身份等真实状况，并取得委托人书面同意；不得发布未经核验、虚假或者已经失效的房源信息。

业务记录保存期限

房地产经纪机构应当建立业务记录，如实记录委托事项、带看情况、成交结果和收费金额等经纪业务情况，并保存房地产经纪服务合同，保存期不少于5年，以备主管部门检查。

经纪服务明码标价

房地产经纪服务收费实行市场调节价，由委托人与机构协商确定；机构应当在经营场所醒目位置公示服务项目、收费标准和计费方式，不得收取任何未予标明的费用。

房地产经纪人协理

房地产经纪人协理是房地产经纪专业人员职业资格中的初级水平，考试合格取得职业资格证书并办理登记后，可在房地产经纪人指导下从事辅助性的房地产经纪业务。

房屋出售独家委托

房屋出售人可以与房地产经纪机构约定独家委托，但应当书面明确委托期限、服务内容和违约责任；委托期限内委托人另行委托他人成交的，按约定承担违约责任。

市场比较法公式

比准价格＝可比实例成交价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，各项修正均以估价对象的状况和价值时点作为基准进行。

收益法基本公式

净收益每年不变、收益期限无限时V＝A/Y；净收益按比率g递增时V＝A/(Y−g)，且要求报酬率Y大于g；有限年期则为V＝A/Y×[1−1/(1+Y)^n]。

报酬资本化法

V＝ΣA_i/(1+Y)^i，其中A_i为第i期净收益，Y为报酬率，n为收益期限；各期净收益的时点必须与价值时点对应，期末转让价值应单独折现。

成本法构成

新建房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润；对旧有房地产估价还应减去建筑物折旧。

建筑物折旧分类

建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧（外部折旧）三类；年限法下年折旧额＝（重新购建成本－净残值）÷耐用年限，实务中应结合观察法分别测算。

最高最佳利用原则

房地产估价原则之一，指在法律许可、技术上可能、财务上可行且价值最大的前提下，判断估价对象最合理的用途和利用强度，并据此确定估价前提。

楼面地价

楼面地价＝土地总价÷总建筑面积，也可由土地单价÷容积率求得，是同一地块不同容积率方案比较地价水平的常用指标；容积率＝总建筑面积÷土地面积。

假设开发法

待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得待开发房地产应负担的税费。

财务净现值

FNPV等于项目各期净现金流量按基准收益率折现之和；FNPV大于或等于零表明项目在基准收益率下可行，小于零则不可行，是房地产投资项目财务评价的核心指标。

财务内部收益率

使财务净现值等于零的折现率，反映项目自身的盈利能力；FIRR大于或等于基准收益率（最低可接受收益率）时，项目在财务上可行，否则应予放弃或调整方案。

盈亏平衡分析

通过计算保本销售面积或保本销售价格等盈亏平衡点，判断房地产项目的抗风险能力；盈亏平衡点越低，项目抵御价格下跌和销售不畅的能力越强。

敏感性分析

测算售价、地价、建安成本、开发周期等不确定因素变动对财务净现值或内部收益率的影响程度，找出最敏感因素，为风险控制和投资决策提供依据。

房地产市场周期

房地产市场循环通常分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，空置率、租金水平、成交量和价格的变化是判断市场所处阶段的主要依据。

市场细分变量

房地产咨询中常用的市场细分变量包括地理、人口、心理和行为四类；细分后应评价各细分市场的吸引力，选择目标市场，再进行客户定位、产品定位和价格定位。

商品房预售条件

已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上；已确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证明。

定金数额上限

定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；收受定金一方不履行债务的，应当双倍返还定金。

违约金过高调整

约定违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；司法实践中一般以超过损失30%作为“过分高于”的参考标准。

中介人如实报告义务

《民法典》中介合同规定，中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

跳单仍应付酬

委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬，此为《民法典》第965条。

抵押权设立时点

以建筑物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；未办理抵押登记的，抵押权未设立，不得对抗善意第三人。

住宅用地自动续期

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期；续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理；非住宅建设用地使用权期满后的续期按约定或者法律规定办理。

契税税率幅度

契税税率为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在该幅度内提出并报同级人民代表大会常务委员会决定；个人购买住房可适用相应优惠政策。

经纪人员禁止行为

不得同时在两个以上房地产经纪机构执业，不得以个人名义承接业务和收取费用，不得索取、收受委托合同约定以外的财物或者牟取其他不正当利益。