PRC Real Estate Broker Exam cheat sheet

房地产经纪机构应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上房地产主管部门备案；设立分支机构的，分支机构也应当办理备案。

房地产经纪服务合同应当由房地产经纪机构盖章，并由承办该业务的1名房地产经纪人或者2名房地产经纪人协理签名。

房地产经纪服务收费实行市场调节价，机构应当在经营场所醒目位置公示服务项目、收费标准和计费方式，不得收取任何未予标明的费用。

发布房源信息前须核对房屋权属证书、委托人身份等真实状况并取得委托人书面同意；不得发布未经核验或虚假的房源信息。

存量房交易资金应当通过专用监管账户划转，房地产经纪机构及其人员不得侵占、挪用交易资金，不得以“资金池”方式代收代付。

房地产经纪人员不得同时在两个及以上房地产经纪机构执业，不得以个人名义承接业务、收取费用。

房地产经纪机构应当建立业务记录，如实记录经纪业务情况，房地产经纪服务合同的保存期不少于5年。

禁止性行为：赚取差价、隐瞒房屋真实状况、捏造散布涨价信息、为不符合交易条件的房屋提供经纪服务、强制提供代办服务。

房屋出售独家委托须书面约定委托期限、服务内容和违约责任，委托期内委托人另行委托他人成交的按约定承担违约责任。

市场比较法：比准价格＝可比实例成交价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，各项修正均以估价对象状况和价值时点为基准。

收益法：净收益不变、无限年V＝A/Y；净收益按比率g递增、无限年V＝A/(Y−g)，要求Y＞g；有限年V＝A/Y×[1−1/(1+Y)^n]。

报酬资本化法通式：V＝ΣA_i/(1+Y)^i，A_i为第i期净收益，Y为报酬率，n为收益期限，各期净收益时点须与价值时点对应。

成本法：新建房地产价值＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润；旧有房地产还应减去建筑物折旧。

建筑物折旧＝物质折旧＋功能折旧＋经济折旧（外部折旧）；年限法年折旧额＝（重新购建成本－净残值）÷耐用年限。

假设开发法：待开发房地产价值＝开发完成后价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得税费。

房地产估价原则：独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则。

容积率＝总建筑面积÷土地面积；楼面地价＝土地总价÷总建筑面积＝土地单价÷容积率。

注册房地产估价师注册有效期为3年，期满须办理延续注册；估价报告应当由注册房地产估价师签名并加盖估价机构公章。

可行性研究财务评价核心指标：财务净现值FNPV≥0、财务内部收益率FIRR≥基准收益率、静态与动态投资回收期。

盈亏平衡分析：以保本销售面积或保本售价为盈亏平衡点，平衡点越低，项目抗风险能力越强。

敏感性分析：测算售价、地价、建安成本、开发周期变动对FNPV或FIRR的影响，找出最敏感因素并据此制定风险对策。

市场调研方法包括普查、重点调查、典型调查和抽样调查，其中抽样调查在房地产市场需求调研中最常用。

市场细分变量分为地理、人口、心理、行为四类；细分后评价吸引力、选择目标市场，再进入客户定位、产品定位和价格定位。

房地产市场周期分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，空置率、租金、成交量和价格是判断阶段的常用指标。

营销组合4P：产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）、促销（Promotion），房地产营销中价格策略常与付款方式和推盘节奏配合使用。

商品房预售条件：已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；投入开发建设资金达工程建设总投资的25%以上；已确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证明。

定金数额不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力；收受定金一方违约的，应当双倍返还定金。

约定违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或仲裁机构适当减少，司法实践一般以超过损失30%作为“过分高于”的参考。

《民法典》中介合同：中介人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

委托人接受中介服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务绕开中介直接订立合同的，仍应向中介人支付报酬（第965条）。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力；以建筑物、建设用地使用权抵押的，抵押权自登记时设立。

住宅建设用地使用权期限届满的自动续期，续期费用的缴纳或者减免依照法律、行政法规的规定办理。

契税税率为3%至5%，具体适用税率由省级人民政府在幅度内提出并报同级人大常委会决定；个人购买住房可适用优惠政策。

房地产经纪人员不得同时在两个以上机构执业，不得以个人名义承接业务或收取费用，不得索取、收受委托合同约定以外的财物。