PRC Real Estate Broker Exam key terms

指房地产经纪机构和经纪人员接受委托人委托，为其提供房地产交易相关的居间、代理等服务并收取佣金的行为。业务范围包括存量房买卖与租赁、新建商品房销售代理等，从业人员须具备相应职业资格并以机构名义执业。

设立房地产经纪机构应自领取营业执照之日起30日内，向工商登记所在地的市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。备案需提交营业执照、经营场所证明、专业人员情况等材料，未备案不得开展经纪业务。

经纪机构接受委托提供经纪服务，应与委托人签订书面合同，载明服务内容与标准、收费项目与金额、双方权利义务、违约责任、纠纷解决方式等。合同应由承办该项业务的经纪专业人员签名并加盖机构印章。

房地产经纪机构完成委托事项后按约定向委托人收取的服务报酬。佣金标准由双方协商确定，机构应明码标价、在经营场所公示收费项目和标准，不得收取未予标明的费用，也不得通过隐瞒真实价格赚取差价。

委托人在约定期限内将房屋交易事项只委托给一家经纪机构办理的代理形式。独家代理通常约定较高佣金比例，但委托人在期限内自行成交或另行委托他人成交，仍须按约定支付佣金或承担违约责任，签约前应充分理解条款。

经纪机构发布房屋出售、出租信息前，应核对房屋权属证书与委托人身份证明，核实房屋坐落、面积、用途、权利状况等并编制房屋状况说明书。未经核验或核验不一致的房源信息不得对外发布，以防范虚假房源。

存量房买卖当事人通过住房城乡建设主管部门的交易系统在线签订买卖合同并完成备案，系统同时核验房源与购房资格。网签可防止一房多卖，也是办理不动产转移登记和申请贷款的前置环节。

存量房交易中将购房款交由银行或政府指定机构专户存管，待不动产转移登记完成后再划转给卖方的制度安排，也称资金存管。其作用是防范房款被挪用、房屋被查封等风险，保障交易双方资金与权属安全。

经纪人员陪同客户实地查看房屋并介绍房屋状况、周边配套与交易条件的过程。带看前应取得房源权利人同意并预约，带看中应如实说明房屋瑕疵，不得隐瞒抵押、查封等权利限制以及非正常死亡等影响交易意愿的重要信息。

房地产开发企业委托经纪机构代理销售商品房，双方应签订书面代理合同，明确代理范围、期限、佣金及费用。代理机构销售商品房应取得委托并公示相关证件，不得无证售房、超范围收取费用或截留购房款。

选取与估价对象处于同一供求范围内、用途相同、近期成交的可比实例，就交易情况、市场状况、区位、实物、权益等因素逐项修正，求取估价对象在价值时点价值的方法，是住宅等交易活跃房地产最常用的估价方法。

预测估价对象未来各期净收益，选用适当的报酬率或资本化率将其折算为价值时点价值的方法。核心参数为净收益、报酬率和收益期限，适用于有稳定租金或经营收入的商业、办公及租赁住房等房地产。

以重新购建估价对象所需的客观成本为基础，加上正常的开发利润和应纳税费，再扣除建筑物折旧求取价值的方法。适用于市场交易稀少、无收益或有独特用途的房地产，如学校、医院、工业厂房等。

预测估价对象开发完成后的价值，扣除后续开发建设的成本、费用、利润和税费等，倒推出估价对象在价值时点价值的方法。主要用于待开发土地、在建工程等具有开发潜力房地产的估价。

在法律允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化前提下，估价对象最合理的利用方式。它是估价的前提之一，需分析现状利用与潜在利用方式并说明所选方式的理由，贯穿市场比较法、收益法等方法的运用。

估价对象价值所对应的时间点，由委托人根据估价目的确定，通常以年月日表示。估价师应依据价值时点的市场状况、权利状况和实物状况进行评估，不同价值时点的估价结果不可直接比较或相互替代。

政府在城镇规划区范围内，按不同土地级别、不同用途评估确定的某一时点的区域平均地价，由政府定期更新并公布。它是政府制定出让底价、征收土地税费和评估宗地地价的参考依据。

从事房地产估价业务的机构应在领取营业执照后向所在地省级住房城乡建设主管部门备案，并满足规定数量的注册房地产估价师等条件。备案信息向社会公示，未备案的机构不得承接法定估价业务。

建筑物因使用磨损、自然老化和技术进步、外部环境变化等原因造成的价值减损，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。成本法中通常用年限法、成新折扣法测算，折旧总额不超过建筑物重置成本。

咨询机构为投资者提供房地产市场趋势、项目选址、产品定位、投资规模、融资方式与风险收益分析等服务，帮助其形成投资决策。开展此类咨询需具备市场数据和模型支撑，并对预测的不确定性作出说明。

在项目投资决策前，从市场、技术、经济、环境与政策等方面系统分析项目是否可行，测算总投资、开发周期、销售收入、成本费用与财务指标，并识别和评估主要风险，最终形成研究报告供决策使用。

通过问卷、走访、成交数据与公开统计等渠道，收集并分析区域供求、价格、客户特征、竞品与政策信息的过程。调研结论是产品定位、定价和营销策略的依据，应说明样本来源、时间范围和调查方法。

针对房地产项目制定推广与销售的整体方案，包括目标客户定位、产品与价格策略、渠道组合、推售节奏、广告与活动安排及费用预算，并根据市场反馈动态调整，最终服务于销售目标和资金回笼的实现。

在收购、投资或融资前对目标房地产及其权利主体进行的系统核查，涵盖权属与抵押查封状况、规划与建设手续、租赁与占用情况、税费欠缴、环境与结构安全及潜在法律责任，形成调查报告供决策使用。

依据市场调研与地块条件，确定项目的目标客户、产品类型、户型配比、档次与价格区间等核心方向。定位决定后续规划设计与营销策略，需在市场需求、竞争格局与开发企业能力之间取得平衡。

调整房地产开发用地、开发建设、交易、权属登记与中介服务等关系的基本法律，确立国有土地有偿有限期使用、房地产价格评估、预售许可与登记发证等制度，是房地产经纪执业必须掌握的法律依据。

由住房和城乡建设部等部门制定的部门规章，规范机构备案、从业人员资格、经纪服务合同、收费与信息发布等行为，明确禁止赚取差价、隐瞒重要信息、发布虚假房源等违规行为及相应处罚，是执业的直接依据。

不动产登记机构依申请将房屋、土地等不动产的权利归属和其他法定事项记载于登记簿并予以公示的行为。不动产权属证书是权利人享有权利的证明，经纪人员应提示客户签约前查询登记信息，确认权属与限制状况。

房地产开发企业预售商品房，须已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证并完成规定比例的投资，向房产管理部门申请预售许可，取得预售许可证后方可对外销售、收取预付款或定金。

业主对专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应义务。涉及业主大会表决、维修资金使用、共有部分经营收益归属等问题，经纪人员代理小区房屋交易时常需向客户说明。

国家设置房地产经纪人协理和房地产经纪人两个级别的职业资格，实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，考试合格并登记后可相应名义执业。执业应加入经纪机构，并以机构名义承接和完成业务。

行业组织制定的执业行为准则，要求经纪人员诚实守信、勤勉尽责、公平竞争，如实告知房屋状况与交易风险，保守委托人商业秘密与个人信息，不得同时在两家以上机构执业，不得误导、欺诈客户或赚取差价。

经纪机构及人员对执业中知悉的委托人身份、财产、交易价格等信息负有保密责任，除法律法规另有规定或经委托人同意外不得对外提供或用于其他目的，违反者可能承担民事责任并受到行政处罚。

主管部门建立的记录经纪机构与从业人员良好及不良行为的信息系统，与备案、检查、评级挂钩并向社会公示。信用记录影响机构经营与个人执业，违规行为将被记入档案并可能受到联合惩戒。

部分城市为抑制投机性购房，规定居民家庭购房的套数、户籍、社保或纳税年限等条件。经纪人员应核验购房资格，不得协助伪造证明材料规避限购，违规行为将被记入信用档案并承担相应法律责任。