PRC Real Estate Broker Exam study plan

通读《房地产经纪管理办法》《城市房地产管理法》及《民法典》合同编、物权编中与经纪活动直接相关的条文，整理成不少于30条的条文索引，每条标注适用场景与常见设问方式

区分房地产经纪、代理、居间、行纪四类行为的法律性质，写出当事人在委托权限、报酬请求权、违约责任三方面的对比要点

默写房地产经纪机构备案、分支机构设立、经纪人员职业资格与继续教育、信息公示的具体要求清单

完成法规分章练习40题，每道错题回标法条原文出处，形成第一版错题记录

绘制存量房买卖经纪全流程图：委托受理→产权核验→带看→议价→签约→资金监管→缴税过户→物业交割，每一环节标注法律依据与三类高频风险点

对比独家代理、一般代理、独家销售权三种委托形式下佣金请求权的成立条件与差异，写出五种典型的“跳单”情形及其认定标准

演练佣金、契税、增值税及附加、个人所得税、贷款额度与首付比例的联合计算，覆盖首套、二套、非普通住宅三种情形

归纳隐瞒房屋瑕疵、发布虚假房源、挪用交易资金、收取未明码标价费用等违规行为的处罚依据与幅度

梳理新建商品房销售代理的合规要点：预售许可查验、明码标价、售楼现场公示、定金与认购书效力，整理成十条检查清单

掌握住房租赁经纪的特殊规则：租赁合同备案、押金监管、租金贷与“高进低出”风险识别，写出经纪机构的审慎义务边界

演练房源核验、真实房源发布、客户信息登记的操作规范，列出五项可核查的动作标准

按“事实-争点-依据-结论”四段式完成5道经纪业务案例分析题，覆盖带看受伤、定金返还、阴阳合同、代理人越权、房屋查封五类情境

辨析市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值等价值类型的定义与适用条件，并复述房地产估价八步程序及各步骤的成果形式

掌握比较法的可比实例选取标准（用途、规模、权利性质、成交时间、交易方式）与交易情况、市场状况、房地产状况三组修正的计算方法

区分百分率修正与差额修正的适用场合，独立建立可比实例修正计算表并说明权重确定的理由

完成比较法计算题10道，逐题写出修正系数来源，不跳步

默写收益法的净收益、报酬率、收益期限、持有加转售四组公式，说明净收益测算中各项费用的取舍口径

掌握成本法的重置成本构成与折旧计算，能分别用年限法和分解法算出建筑物折旧并解释结果差异

运用假设开发法测算开发完成后价值、续建成本、销售税费与折现期，写出传统方法与现金流量法的差异

梳理地价评估的基准地价系数修正法与路线价法要点，并就一宗具体地块作出最高最佳利用分析的三方案比较

设计一份房地产区域市场调研方案，明确样本框、抽样方式、数据来源与三个核心指标的测算口径

计算并解释净现值、内部收益率、静态与动态投资回收期、成本利润率四项指标，说明各自在投资决策中的适用与局限

搭建可行性研究报告的标准框架，逐章写出应包含的数据与结论要求，并列出敏感性分析的三种情景设定

概述房地产投资信托与资产证券化的基本结构、底层资产条件与主要风险点，能区分其与直接投资的差异

拆解房地产估价报告与咨询报告的必备要素，按封面、致委托人函、假设与限制条件、测算过程、结论、附件逐项写出撰写规范

区分经纪人员与估价师在民事赔偿、行政处罚、刑事责任三个层面的责任构成与典型情形

落实职业道德与执业规范要求：独立、客观、公正、利益回避、保密义务，并写出五种利益冲突情形的处理方式

梳理个人信息保护与反洗钱义务在客户信息采集、保存、提供环节的具体约束

限时完成全真模拟卷一（单选、多选、案例分析合计100题），按域统计得分率

二刷全程错题本，对仍出错的条目写出错误原因归类（概念混淆、计算失误、法条记忆、审题偏差）并给出纠正动作

完成跨域综合案例演练：一宗二手房交易同时涉及经纪撮合、抵押价值评估、投资咨询建议与合规审查，写出四方结论

固化答题节奏：单选、多选、案例的分配时长与取舍原则，多选不确定项的处置策略

完成模拟卷二与模拟卷三，逐题核对依据，压减重复错误