居住权、继承析产与租客优先购买权
李女士通过D经纪机构购买一套总价420万元的二手住宅，产权登记在老李名下。老李丧偶后再婚，现任妻子王阿姨经登记在该房屋上设立了20年居住权；房屋另有银行抵押贷款80万元未结清。老李的儿子主张该房屋含其母亲遗产份额，继承尚未分割，并已向法院提起析产诉讼。房屋其中一间出租给陈先生，租期2年，合同未备案，陈先生已一次性支付全年租金。经纪人小周仅查询了不动产登记信息中的所有权和抵押权，未向李女士说明居住权和继承纠纷，也未书面通知陈先生行使优先购买权。李女士已支付定金20万元，合同约定“卖方保证房屋无权利瑕疵，买方知悉并接受现状”。小周认为居住权不影响过户，催促李女士尽快网签。老李口头承诺过户前会说服王阿姨注销居住权，但王阿姨不同意，称要住到百年之后。李女士计划贷款300万元，银行要求先注销抵押。法院已向不动产登记中心送达协助执行通知书，但尚未办理查封登记。陈先生表示愿意以同等条件购买其承租房屋。房屋土地性质为出让，剩余使用年限60年，建筑年代1998年。李女士看房时王阿姨在场，但小周称其是“保姆”。合同还约定买方应在网签当日支付首付款120万元。经纪机构未做完整产调，仅凭老李提供的房产证复印件。
1. 居住权对李女士购买和后续使用房屋有什么影响？经纪机构应如何核查和披露？
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居住权是用益物权，经登记设立后，居住权人有权占有、使用该住宅。本案王阿姨的居住权期限20年，且其明确拒绝注销，李女士即使取得所有权，也可能20年内不能自住，且设立居住权的住宅原则上不得出租（当事人另有约定除外）。这会使房屋的实际使用价值和变现能力大幅下降，420万元成交价明显缺乏合理性。
经纪机构不能只查所有权和抵押权，应调取不动产登记簿的全部权利事项，包括居住权、查封、异议登记、预告登记等；还应向老李和王阿姨核实居住权设立合同、期限、是否有偿、能否注销，并取得书面材料。
披露应写入合同：明确居住权存在、期限、居住权人不同意注销的事实，约定卖方注销居住权的最后期限及违约责任；若无法注销，应建议李女士不签约或重新议价。小周把王阿姨说成“保姆”，属于隐瞒重要事实，不能以“买方知悉现状”免责。
2. 房屋存在继承未分割、抵押权80万元和法院析产诉讼，买卖合同效力与履行会受什么影响？
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继承未分割，房屋属于全体继承人共有。老李一人签约处分整套房屋，可能构成无权处分或部分无权处分。合同本身不因此当然无效，但若其他继承人不追认，李女士无法取得完整所有权，只能解除合同并追究卖方违约责任。
抵押权80万元未注销，转让不消灭抵押权，银行仍可追及房屋。银行要求先注销抵押才放贷，老李需自筹资金或通过带押过户处理；在抵押未解除前，李女士不应支付120万元首付款。
法院已送达协助执行通知书，虽尚未办理查封登记，但随时可能查封。一旦查封，过户将受阻；析产诉讼还可能改变共有份额。经纪机构应查询诉讼和保全信息，要求全体继承人书面同意或取得法院调解书，不能仅凭老李口头承诺。
“卖方保证无权利瑕疵、买方知悉现状”不能排除卖方的权利瑕疵担保责任，也不能免除经纪人如实报告义务。李女士应暂停网签，待居住权、继承和抵押三项障碍明确后再决定。
3. 租客陈先生的优先购买权和“买卖不破租赁”应如何处理？经纪机构未书面通知会有什么后果？
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民法典第726条规定，出租人出卖租赁房屋，应在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。陈先生租住其中一间，对整套房屋是否享有优先购买权存在争议，但稳妥做法是书面通知其整套出售价格、付款方式和期限，征询是否购买，并保留送达证据。
未通知不导致买卖合同当然无效，但陈先生可向出租人主张赔偿损失；若已过户给善意买受人，优先购买权一般不能对抗过户，但仍可索赔。经纪机构未书面通知，属于尽调和服务瑕疵，可能承担相应责任。
“买卖不破租赁”方面，过户后李女士应继续履行陈先生的租约至期满，不能以换业主为由要求其搬离。陈先生已一次性支付全年租金，李女士可要求老李移交租金或相应抵扣房款，避免重复收取。
操作上，应在合同中列明租约、租金支付情况和租期，取得陈先生放弃优先购买权的书面声明；若其表示愿意购买，应暂停交易并处理同等条件问题。经纪机构还应核实租赁备案情况，不能以未备案为由否认租赁关系。