房地产经纪业务操作：从委托到交割的完整链条
房地产经纪业务操作
本科目考查房地产经纪业务从接受委托到交易完成的完整操作链条，重点是房源核验、经纪服务合同、带看与撮合、网签备案、交易资金监管、税费与交割。考试常用案例追问“下一步应当做什么”“哪些行为违规”，所以既要记住流程顺序，也要能判断每个环节的法律后果。
存量房买卖与租赁主线
存量房买卖：接受委托→房源核验→发布房源→带看→洽谈→签订经纪服务合同和买卖合同→网签备案→交易资金监管→缴税→不动产登记→房屋交割。租赁：核验→带看→签约→租赁登记备案→交房。房源核验要查不动产权证、权利人身份、共有人是否书面同意、是否存在抵押、查封、异议登记，以及承租人是否放弃优先购买权。新建商品房销售代理还要核查预售许可证、代理备案和明码标价，不得以“团购费”“茶水费”等名目价外收费。
合同、佣金与定金
经纪服务合同必须采用书面形式，载明服务内容、收费项目和标准、双方权利义务、违约责任。佣金按合同约定由委托人支付，机构不得收取未明示的费用，不得赚取差价，不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。定金与订金不同：定金适用定金罚则，数额不得超过主合同标的额的20%；订金一般视为预付款，不产生双倍返还效力。带看应做记录并经客户确认，为后续“跳单”争议留存证据。议价时经纪人应如实传递双方意思，不得隐瞒报价或伪造竞争买家。
示例
业主出售夫妻共有、尚有抵押的住宅。经纪人应先核验产权与婚姻状况，取得配偶及其他共有人书面同意；查明抵押余额，在合同中约定解押责任、时间和资金安排；当地支持“带押过户”的按新流程办理，否则先解押再过户；交易款进入监管账户，网签后缴税、登记。若仅凭夫或妻一方口头同意就签约，合同可能因无权处分而无法履行，机构还可能承担赔偿责任。
易错点
把“订金”当“定金”；未核实共有人和承租人优先购买权；未核验购房资格即收定金；佣金只做口头约定；把交易款打入经纪人个人账户；带看无记录，发生“跳单”时无法举证。