房地产咨询：服务边界、市场调查与可行性研究
房地产咨询
本科目考查房地产咨询的服务内容、市场调查方法、投资项目可行性研究与经济评价，以及咨询合同的执业边界。咨询与经纪的区别是常考点：咨询提供信息、判断和建议，收取咨询费；经纪促成交易，收取佣金。考试常问“该项目是否可行”“应采用哪种调查方法”“咨询报告缺少什么”。
服务内容与合同
咨询包括政策与市场信息、投资策划、开发项目可行性研究、营销策划、物业运营顾问等。咨询合同应明确服务范围、成果形式、期限、费用、双方责任，并声明假设条件和资料来源。咨询机构同时服务利益冲突的双方时，应披露并取得同意；未经同意不得泄露客户商业计划、成本数据和交易底价。咨询成果应可追溯，引用数据要注明来源、口径和时点。
可行性研究与评价指标
可行性研究一般包括市场分析、建设条件与技术方案、财务评价、风险分析。财务净现值FNPV按基准收益率折现，FNPV≥0项目可行；内部收益率IRR是使FNPV=0的折现率，IRR≥基准收益率可行；投资回收期越短越好。敏感性分析用于找出售价、成本、工期等敏感因素，说明项目抗风险能力。
市场调查
常用普查、重点调查、抽样调查；一手资料包括问卷、访谈、实地踩盘，二手资料包括统计年鉴、政府公告、机构报告。样本要有代表性，问卷避免诱导性提问，数据要注明来源和时点。调查结论应区分事实、推断和建议，不能用单个楼盘的热销推导整个区域需求。
示例
某开发项目总投资1.2亿元，按基准收益率10%折现，计算期5年，净现金流折现后FNPV=+800万元，说明在既定假设下可行。若售价下降10%后FNPV转为-300万元，则项目对售价高度敏感，报告应提示风险并给出应对建议，而不能只写“前景良好”。
易错点
把咨询报告写成销售广告；未列明假设和限制条件；使用无来源数据；只算静态指标不看资金时间价值；同时代理交易双方却不披露利益冲突；把市场调查做成“找几个朋友问问”。