De koper met een buitenlandse schenking

Karim is als vastgoedmakelaar een verplichte entiteit en moet cliëntenonderzoek doen. Dat betekent dat hij de identiteit van de koper en van de vertegenwoordiger moet vaststellen aan de hand van betrouwbare documenten, de uiteindelijke begunstigde moet identificeren en het doel en de aard van de zakelijke relatie moet nagaan. Bij een vennootschap moet hij ook de eigendoms- en controle structuur onderzoeken.

De combinatie van een Cypriotische vennootschap, een tussenpersoon, een betaling door een derde in Dubai en een groot cashbedrag is een duidelijk verhoogd risico. Karim moet verscherpt cliëntenonderzoek uitvoeren: hij moet de werkelijke eigenaars opvragen, de herkomst van de middelen documenteren en nagaan waarom een derde betaalt. Als de tussenpersoon blijft weigeren om de uiteindelijke begunstigde te identificeren, mag Karim de transactie niet uitvoeren. Hij moet de zaak melden bij de bevoegde autoriteit en mag de koper niet tippen over de melding.

Karim mag niet meewerken aan een betaling die de antiwitwasregels omzeilt. Een betaling in cash van 400.000 euro is een ernstige rode vlag. Voor de verkoop van een onroerend goed geldt bovendien dat betalingen via de notaris en via de bank moeten verlopen; contante betalingen boven de wettelijke drempel zijn verboden. Karim moet de koper meedelen dat de betaling via een gereglementeerde weg moet gebeuren en dat hij geen cashbedragen aanvaardt.

Ook de betaling door een derde partij in Dubai is verdacht. Karim moet de identiteit van die derde achterhalen en de reden van de betaling documenteren. Als de derde niet kan worden geïdentificeerd of als de herkomst van de middelen niet aannemelijk is, moet hij de transactie stopzetten. Hij mag het geld niet op zijn eigen rekening ontvangen en moet de afwikkeling via de notaris laten verlopen. Alles wat hij vaststelt, moet hij in het dossier bijhouden.

De meldingsplicht bij vermoeden van witwassen gaat voor op het beroepsgeheim tegenover de cliënt. Karim mag de verkoper niet inlichten over de melding, omdat een tip-off de melding nutteloos maakt en zelf strafbaar kan zijn. Tegenover de verkoper kan Karim wel zeggen dat hij de transactie niet kan voortzetten zolang de identiteit en de herkomst van de middelen niet duidelijk zijn, zonder details over de melding te geven.

Karim moet zijn vaststellingen objectief en schriftelijk documenteren: welke documenten hij heeft gevraagd, wat hij heeft ontvangen, welke elementen verdacht zijn en welke beslissing hij heeft genomen. Als de verkoper aandringt, moet Karim duidelijk maken dat hij als makelaar gebonden is aan wettelijke verplichtingen en dat hij de verkoop niet kan afronden zonder correct cliëntenonderzoek. De melding zelf gebeurt bij de bevoegde autoriteit, niet bij de verkoper.