De woning met een verborgen gebrek en een verkeerde advertentie
Makelaar Els plaatst een advertentie voor een appartement in Gent met de tekst 'instapklaar, geen werken nodig'. De eigenaar heeft haar verteld dat het dak vijf jaar geleden werd vernieuwd en dat er geen vochtproblemen zijn. Bij een bezoek merkt een kandidaat-koper een vochtplek op in de slaapkamer en vraagt Els of er een probleem is. Els antwoordt dat het 'waarschijnlijk om condensatie gaat'. Zij vermeldt in de advertentie niet dat het gebouw geen gemeenschappelijke lift heeft en dat de maandelijkse lasten 240 euro bedragen. De koper tekent en ontdekt na de aankoop dat het dak toch lekt en dat de lasten 310 euro per maand zijn.
1. Welke verplichtingen heeft Els geschonden met haar advertentie en haar antwoord aan de kandidaat-koper?
Read the worked answer
Els heeft meerdere verplichtingen geschonden. Zij moet als makelaar correcte en volledige informatie verstrekken over het goed. De vermelding 'instapklaar, geen werken nodig' is een subjectieve maar misleidende claim als er aanwijzingen zijn dat het dak lekt. Zij mocht niet zonder meer vertrouwen op de verklaring van de eigenaar; zij moest de informatie verifiëren of minstens de vaststellingen van de kandidaat-koper ernstig nemen.
Toen de kandidaat-koper een vochtplek opmerkte, mocht Els niet volstaan met een geruststellende verklaring zonder onderzoek. Zij had moeten doorvragen bij de eigenaar, de syndicus of de vorige facturen en zij had de vochtplek in het dossier moeten vermelden. Ook de ontbrekende vermeldingen over de lift en de lasten zijn een probleem: de lasten van 240 euro waren onjuist en de afwezigheid van een lift is een relevant element voor de beslissing van de koper. Els moet de advertentie rechtzetten en de koper correct informeren.
2. Welke verplichte vermeldingen had Els in haar advertentie moeten opnemen en welke gevolgen heeft de onjuiste informatie?
Read the worked answer
In de advertentie moeten de essentiële kenmerken van het goed correct worden weergegeven: de prijs, de ligging, de oppervlakte, het aantal kamers, de staat van het goed en de gemeenschappelijke elementen die de koper beïnvloeden. De maandelijkse lasten moeten juist worden vermeld, net als het ontbreken van een lift als dat een relevant element is. Ook moet de hoedanigheid van de makelaar en de aard van de opdracht duidelijk zijn, en moeten er geen misleidende claims worden gebruikt.
De onjuiste informatie kan leiden tot aansprakelijkheid van Els en van de verkoper. De koper kan zich beroepen op de foutieve voorstelling van zaken en op de verborgen gebreken. Els moet haar advertentie onmiddellijk aanpassen, de koper schriftelijk informeren over de juiste lasten en over het dakprobleem, en haar dossier documenteren. Zij moet ook nagaan of zij haar informatieplicht tegenover de verkoper is nagekomen en of de verkoper op de hoogte was van het lek.
3. Hoe moet Els omgaan met de mededeling van de eigenaar dat er geen vochtproblemen zijn?
Read the worked answer
Els mag zich niet blindelings op de verklaring van de eigenaar verlaten. Zij moet de informatie verifiëren aan de hand van objectieve stukken, zoals facturen van dakwerken, verslagen van de syndicus, keuringen of foto's. Als de eigenaar zegt dat het dak vijf jaar geleden werd vernieuwd, moet zij vragen naar de factuur en naar de waarborg. Als er een vochtplek zichtbaar is, moet zij dat vaststellen en melden.
Zij moet de eigenaar schriftelijk vragen om de juiste toestand te bevestigen en hem wijzen op zijn informatieplicht. Als de eigenaar blijft ontkennen terwijl er duidelijke aanwijzingen zijn, moet Els de advertentie aanpassen en de kandidaat-koper informeren. Zij mag geen geruststellende verklaringen geven die zij niet kan onderbouwen. Alles wat zij van de eigenaar verneemt en zelf vaststelt, moet in het dossier worden bewaard.