De huurwaarborg en de plaatsbeschrijving
Makelaar Bram verhuurt een appartement in Antwerpen aan studente Lina voor 850 euro per maand. De huurovereenkomst gaat in op 1 september en loopt voor negen maanden. Lina betaalt een waarborg van twee maanden, dus 1.700 euro, rechtstreeks aan Bram. Bij de intrede maakt Bram geen plaatsbeschrijving op; hij zegt dat 'alles in orde is'. Bij het einde van de huur stelt Bram vast dat er krassen op de parketvloer staan en dat een lamp stuk is. Hij wil de volledige waarborg inhouden. Lina betwist dit en zegt dat de krassen er al waren bij haar intrede.
1. Hoe had de waarborg moeten worden geregeld en wat is het gevolg van het ontbreken van een plaatsbeschrijving?
Read the worked answer
De waarborg van twee maanden had niet rechtstreeks aan Bram mogen worden betaald. Voor een huurovereenkomst met een student gelden specifieke regels: de waarborg moet op een geblokkeerde rekening of via een waarborgregeling worden geplaatst, niet op de rekening van de makelaar of de verhuurder. Bram had Lina moeten informeren over de juiste wijze van waarborgstelling en had de waarborg niet als eigen geld mogen ontvangen.
Het ontbreken van een plaatsbeschrijving is een ernstig probleem. Zonder plaatsbeschrijving bij intrede kan Bram niet bewijzen dat de krassen en het stukke lamp tijdens de huur zijn ontstaan. De huurder wordt dan vermoed het goed in de staat te hebben ontvangen waarin het zich bij het einde bevindt. Bram kan de waarborg dus niet zomaar volledig inhouden. Hij moet de waarborg correct afwikkelen en kan alleen schade aanrekenen die hij kan bewijzen.
2. Welke stappen moet Bram nu zetten om de waarborg correct af te wikkelen?
Read the worked answer
Bram moet eerst de waarborg op de juiste wijze plaatsen of overdragen aan de waarborgregeling en Lina daarvan een bewijs geven. Vervolgens moet hij de schade objectief vaststellen: hij kan een plaatsbeschrijving opmaken bij het einde, foto's nemen en eventueel een deskundige inschakelen. Hij moet de kosten van de herstelling ramen en bewijzen, bijvoorbeeld met een factuur of een prijsofferte.
Hij mag niet eigenhandig de volledige waarborg inhouden. Hij moet Lina schriftelijk informeren over de vastgestelde schade, de bewijzen bezorgen en haar de kans geven om te reageren. Als er geen bewijs is dat de schade door Lina is veroorzaakt, moet hij de waarborg terugbetalen. Bij blijvende betwisting kan hij de zaak voorleggen aan de bevoegde instantie. Alles moet schriftelijk worden gedocumenteerd.
3. Welke informatie had Bram bij het sluiten van de huurovereenkomst moeten verstrekken?
Read the worked answer
Bram had Lina duidelijk moeten informeren over de duur van de huurovereenkomst, de huurprijs, de lasten, de waarborg en de wijze waarop die waarborg wordt gesteld. Hij had moeten vermelden dat er een plaatsbeschrijving wordt opgemaakt en wat de rechten en plichten van huurder en verhuurder zijn. Bij een studentenhuurovereenkomst moet hij ook de specifieke regels daarvan correct toepassen.
Hij had de waarborg niet rechtstreeks op zijn eigen rekening mogen ontvangen en had Lina moeten wijzen op de juiste waarborgregeling. Hij had een schriftelijke huurovereenkomst moeten opstellen met alle verplichte vermeldingen en hij had bij de intrede een plaatsbeschrijving moeten opmaken. Als hij dat niet heeft gedaan, moet hij dat nu rechtzetten en de gevolgen daarvan dragen.