De klacht over een makelaar zonder inschrijving
Een consument dient een klacht in bij het BIV over makelaar Nicolas. Zij stelt dat Nicolas haar heeft begeleid bij de verkoop van haar woning in Hasselt, maar dat hij niet ingeschreven is in het tableau van het BIV en geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft. Nicolas beweert dat hij 'via een vennootschap' werkt en dat de inschrijving niet nodig is omdat hij alleen advies geeft. De consument heeft een factuur ontvangen met daarop een KBO-nummer en de vermelding 'vastgoedadvies'. Op de website van Nicolas staat dat hij 'erkend vastgoedmakelaar' is.
1. Is Nicolas verplicht om zich in te schrijven bij het BIV en welke elementen wijzen op onwettige uitoefening?
Read the worked answer
Nicolas is verplicht om zich in te schrijven bij het BIV als hij het beroep van vastgoedmakelaar uitoefent. Het maken van een schatting, het begeleiden van een verkoop en het optreden als tussenpersoon bij een verkoop zijn typische makelaarsactiviteiten. Dat hij via een vennootschap werkt, doet daar niets aan af: de uitoefening van het beroep vereist een persoonlijke inschrijving en de vennootschap moet aan de voorwaarden voldoen.
De elementen die op onwettige uitoefening wijzen, zijn: geen inschrijving in het tableau, geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering, het gebruik van de titel 'erkend vastgoedmakelaar' zonder erkenning, en het verrichten van bemiddelingsactiviteiten onder het mom van 'advies'. De vermelding op de website is misleidend. De consument kan een klacht indienen en het BIV kan een tuchtonderzoek voeren. Ook het niet verzekerd zijn is een ernstige tekortkoming.
2. Welke rol spelen het KBO-nummer, de Nacebel-code en de BIV-bijdrage in dit dossier?
Read the worked answer
Het KBO-nummer identificeert de onderneming van Nicolas, maar het bewijst niet dat hij als makelaar is erkend. De Nacebel-code op de factuur moet overeenstemmen met de werkelijke activiteit. Als daar een code voor vastgoedbemiddeling staat, dan bevestigt dat dat hij makelaarsactiviteiten uitoefent en dat hij aan de BIV-verplichtingen moet voldoen. Als er alleen een code voor advies staat, kan dat een aanwijzing zijn dat hij de bemiddeling probeert te verbergen.
De BIV-bijdrage is een jaarlijkse verplichting voor ingeschreven makelaars. Het niet betalen van de bijdrage kan leiden tot schorsing of schrapping. In dit dossier moet worden nagegaan of Nicolas ooit was ingeschreven, of hij zijn bijdrage heeft betaald en of hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft. Het ontbreken van die elementen versterkt het vermoeden van onwettige uitoefening.
3. Welke gevolgen kan de klacht hebben voor Nicolas en welke stappen moet de consument zetten?
Read the worked answer
De klacht kan leiden tot een tuchtonderzoek door het BIV. Als blijkt dat Nicolas zonder inschrijving het beroep uitoefent, kan hij worden beboet of vervolgd voor onwettige uitoefening van het beroep. Hij kan ook aansprakelijk worden gesteld voor de schade die de consument heeft geleden, bijvoorbeeld als de verkoop foutief is verlopen. Zijn website en facturen kunnen worden aangepast of verboden.
De consument moet haar klacht schriftelijk indienen bij het BIV met bewijsstukken: de factuur, de overeenkomst, de correspondentie en de website. Zij kan ook een klacht indienen bij de economische inspectie of bij de bevoegde rechtbank. Zij moet haar eigen dossier goed bewaren en nagaan of zij schade heeft geleden. Als zij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering verwachtte, moet zij controleren of die er was; zo niet, dan kan zij Nicolas persoonlijk aanspreken.