Zahlungsrückstand: zu kurze Frist und ein Kündigungsversuch
Am 5. Mai 2025 meldet die Buchhaltung, dass bei Mieter B. (3-Zimmer-Wohnung, Nettomiete 1'680 Franken, Nebenkosten 180 Franken, Mietbeginn 1. September 2019) die Mieten für März und April 2025 offen sind. Nach zwei telefonischen Mahnungen versendet die Verwaltung am 6. Mai eine schriftliche Mahnung per A-Post mit dem Vermerk «Zahlungsfrist: 10 Tage». Es folgt keine Reaktion. Am 26. Mai stellt die Verwaltung die ausserordentliche Kündigung zu; sie verwendet das amtliche Formular und nennt eine Frist von 30 Tagen. Am 28. Mai überweist B. 3'720 Franken plus Verzugszins und teilt mit, er habe wegen einer Lohnunterbrechung zurückgehalten; er wolle in der Wohnung bleiben. Die Eigentümerin verlangt, die Wohnung «auf jeden Fall frei zu bekommen», und will nicht länger zuwarten.
1. War das Vorgehen der Verwaltung rechtlich korrekt? Begründen Sie mit den massgebenden Fristen.
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Das Vorgehen ist in einem entscheidenden Punkt fehlerhaft.
- Zahlungsfrist zu kurz: Bei Wohnräumen muss die Frist zur Nachzahlung mindestens 30 Tage betragen. Die Mahnung vom 6. Mai mit «10 Tage» erfüllt das nicht, auch wenn sie schriftlich und per A-Post erfolgte. Ohne gültige Fristansetzung fehlt die Grundlage für die ausserordentliche Kündigung.
- Zwei Fristen auseinanderhalten: Erst die 30-tägige Zahlungsfrist mit konkretem Datum, danach die Kündigung mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats. Die Kündigung vom 26. Mai hätte frühestens auf Ende Juli Wirkung entfaltet.
- Formular: Das amtliche Formular wurde korrekt verwendet, heilt aber die Fristverletzung nicht.
- Anfechtbarkeit: B. kann die Kündigung innert 30 Tagen beim Friedensrichter anfechten. Zusätzlich ist die Verhältnismässigkeit zu prüfen: zwei Monatsmieten nach über fünf Jahren tadelloser Zahlung sind ohne Wiederholung ein schwacher Kündigungsgrund.
Fazit: Die Kündigung hält einer Prüfung kaum stand. Ein Prozess kostet Monate, Verfahrenskosten und Vertrauen bei den übrigen Mietern.
2. Beschreiben Sie das korrekte Vorgehen Schritt für Schritt ab heute.
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- Bestandesaufnahme: Aktueller Saldo, Zahlungsverlauf der letzten 24 Monate, Verzugszins und allfällige frühere Mahnungen dokumentieren. Die Zahlung vom 28. Mai ist eingegangen, der Rückstand damit getilgt; eine neue Kündigung kann sich nicht mehr auf März/April stützen.
- Gespräch suchen: Schriftlich einen Termin anbieten und die Ursache klären (Lohnunterbruch, Krankheit, Budgetproblem). Ergebnis protokollieren.
- Vereinbarung treffen: Bei glaubhafter Ursache eine schriftliche Ratenzahlungs- oder Zahlungsvereinbarung mit Verfallklausel abschliessen; diese ist bei erneutem Verzug durchsetzbar, ohne dass die kurze Frist gerügt werden kann.
- Bei neuem Rückstand korrekt mahnen: Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen mit konkretem Datum setzen und die Kündigung androhen. Zustellung nachweisbar (A-Post Plus oder eingeschrieben).
- Kündigung: Erst nach unbenutztem Ablauf der Frist, mit amtlichem Formular, Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Kopie und Zustellnachweis ablegen.
- Danach: Auszugstermin, Rückgabe, allfällige Betreibung erst nach Ablauf der Rechtsmittelfristen einleiten.
3. Wie gehen Sie mit dem Druck der Eigentümerin um, die Wohnung «auf jeden Fall» frei zu bekommen?
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Die Rolle der Verwaltung ist Beratung, nicht Ausführung um jeden Preis. Vorgehen:
- Sachlich informieren: Aufzeigen, dass die ausgesprochene Kündigung wegen der zu kurzen Frist angreifbar ist und ein verlorener Prozess mehrere Monate Mietausfall, Verfahrenskosten und ein allfälliges Weiterführungsrecht des Mieters bedeutet.
- Interessen klären: Ist das Ziel «Rückstand beglichen» oder «Mieterwechsel»? Wenn Ersteres genügt, ist die Zahlung vom 28. Mai bereits die Lösung. Wenn Letzteres gewünscht ist, braucht es eine tragfähige Grundlage, nicht Tempo.
- Optionen aufzeigen: (a) Zahlungsvereinbarung mit Verfallklausel und regelmässiger Kontrolle, (b) ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und Termine, (c) einvernehmliche Aufhebung mit Umzugsfrist und Rückgabevereinbarung. Option (c) ist häufig schneller als jeder Prozess.
- Risiken beziffern: Leerstandskosten pro Monat, Instandstellung, Vermittlungskosten und Verfahrensrisiko in Franken gegenüberstellen.
- Schriftlich festhalten: Die Empfehlung und den Entscheid der Eigentümerin dokumentieren, damit die Verantwortlichkeiten klar sind.
Ergebnis: Ein sauberer, dokumentierter Weg ist immer schneller als ein formfehlerhafter Schnellschuss.