Immobilienbewirtschafter FA cheat sheet

Nettomietertrag = Sollmieten − Mietzinsausfälle − Leerstandskosten; Bruttorendite = Jahresnettomiete × 100 / Kaufpreis.

Betriebskosten sind nach Mietrecht nur abrechenbar, wenn sie im Vertrag ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt sind; nicht aufgeführte Positionen trägt die Vermieterschaft.

Heiz- und Nebenkostenabrechnung: Verteilerschlüssel (Fläche, Personen, Verbrauch) muss im Vertrag stehen; ohne Vereinbarung gilt die gesetzliche Verteilung nach Fläche.

Liegenschaftsunterhalt unterscheiden: wertvermehrende Investitionen (aktivierbar, Mietzinserhöhung möglich) vs. werterhaltende Reparaturen (sofortiger Aufwand, keine Erhöhung).

Leerstandsmanagement: Ziel-Leerstandsquote als Kennzahl definieren; Kosten des Leerstands = entgangene Miete + Nebenkosten + Instandhaltung + Vermarktungskosten.

Instandhaltungsplanung: Lebensdauertabelle je Bauteil (Dach 30–40 Jahre, Heizung 15–20 Jahre, Fassade 25–30 Jahre) und daraus mehrjähriger Unterhaltsplan mit Rückstellungen.

Mietzinserhöhung nach wertvermehrenden Investitionen: Erhöhung nur auf den wertvermehrenden Anteil, üblich 50–70 % der Investition als anrechenbar, abhängig von kantonaler Praxis.

Nachhaltigkeit: Gebäudelabel (Minergie, GEAK) beeinflussen Vermarktbarkeit und Versicherungsprämien; Energiekennzahl kWh/m²·a als Vergleichsgrösse.

Mietvertrag ist Formularvertrag mit zwingenden Regeln: Anfangsmietzins anfechtbar innert 30 Tagen nach Übernahme (OR 270); missbräuchliche Mietzinse anfechtbar.

Mietzinserhöhung: schriftlich, mit Begründung und Anfechtungsfrist von 30 Tagen; frühestens auf den nächsten Kündigungstermin und unter Einhaltung der Kündigungsfristen (OR 269d).

Kündigungsfristen: gesetzlich 3 Monate für Wohnungen, 6 Monate für Geschäftsräume, sofern nichts anderes vereinbart; Kündigung muss mindestens 10 Tage vor dem Termin beim Mieter ankommen.

Anfechtung der Kündigung: innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde; Kündigungssperrfristen bei Familienwohnungen und Geschäftsräumen beachten.

Formvorschriften: Kündigung schriftlich, bei Familienwohnung durch beide Ehegatten; Mietvertrag selbst formfrei, aber Beweisbarkeit erfordert Schriftform.

Retention und Mängelrechte beim Werkvertrag: Prüfung und Abnahme, Rügepflicht, Verjährung 2 Jahre (5 Jahre bei Bauwerken), Sicherheitsleistung möglich.

Stockwerkeigentum: Begründung durch öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag; Erneuerungsfonds durch Reglement oder Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung.

Datenschutz und Persönlichkeitsrecht: Mieterauskünfte nur mit Einwilligung; Bonitätsprüfung zulässig bei berechtigtem Interesse, Datenminimierung beachten (DSG).

Bilanzgleichung: Aktiven = Passiven (Fremdkapital + Eigenkapital); Eigenkapital = Aktiven − Fremdkapital.

Erfolgsrechnung: Bruttogewinn = Umsatz − direkte Kosten; Betriebsergebnis = Bruttogewinn − Betriebsaufwand; Reingewinn nach Finanzergebnis und Steuern.

Liegenschaftenbewertung: Ertragswert = Jahresnettomiete × 100 / Kapitalisierungssatz; Beispiel 60 000 × 100 / 5 = 1 200 000.

Betriebsrechnung Liegenschaft: Mietertrag − Unterhalt − Verwaltung − Versicherungen − Steuern = Nettoertrag; Nettorendite = Nettoertrag × 100 / Verkehrswert.

Abschreibungen: linear (Anschaffungswert / Nutzungsdauer) oder degressiv; Abschreibung ist Aufwand ohne Liquiditätswirkung, Cashflow = Reingewinn + Abschreibungen.

Liquiditätsplanung: kurzfristige Verbindlichkeiten (30 Tage) gegen flüssige Mittel; Deckungsgrad 2 = (Umlaufvermögen − Vorräte) / kurzfristige Verbindlichkeiten.

Rückstellungen für Instandhaltung: periodengerechte Zuweisung je Bauteil-Lebensdauer; Bildung mindert Gewinn, Auflösung bei Verwendung.

Mehrwertsteuer: Liegenschaftsvermietung ist von der MwSt ausgenommen (optierende Versteuerung möglich); Vorsteuerabzug nur bei Optierung.

Verkaufs-/Vermietungstrichter: Sichtbarkeit → Anfrage → Besichtigung → Offerte → Abschluss; Conversion-Rate je Stufe messen.

Exposé-Standard: Objektadresse, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Mietzins/Nebenkosten, Energieausweis, Grundriss, Kontaktperson.

Preisargumentation: Vergleichsobjekte (Comparables) mit Datum, Fläche, Preis pro m² belegen; Abweichungen begründen.

Beschwerdemanagement: Beschwerde innert 24 h bestätigen, Sachverhalt klären, Lösung mit Termin zusagen, Nachkontrolle dokumentieren.

Mietinteressentenprüfung: Einkommensnachweis, Betreibungsregisterauszug, Referenzen; Mietzinsbelastung sollte ein Drittel des Haushaltseinkommens nicht überschreiten.

Digitale Kanäle: Inserate auf Immobilienportalen mit Suchmaschinenoptimierung; Bilder mit Tageslicht, Grundriss als PDF, virtuelle Rundgänge erhöhen Anfragen.

Kündigungs- und Übergabeprotokoll: gemeinsame Abnahme, Mängelliste, Zählerstände, Schlüsselübergabe mit Unterschrift beider Parteien.

Kundensegmentierung: Anleger (Rendite), Eigennutzer (Nähe, Ausstattung), Mieter (Mietzins, Lage); Botschaft und Kanal je Segment differenzieren.

Kennzahl Fluktuationsrate = Anzahl Mieterwechsel pro Jahr × 100 / Anzahl Mietverhältnisse; tiefe Rate senkt Vermarktungskosten.

Sollmiete vs. Istmiete: Sollmiete = vertraglich geschuldete Miete; Istmiete = tatsächlich eingegangene Miete; Differenz zeigt Ausfälle und Leerstand.

Nebenkostenabrechnung muss innert 30 Tagen nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt werden; verspätete Abrechnung kann Nachforderung ausschliessen.

Heizkostenverteilung nach Verbrauch mindestens 50–70 %, Rest nach Fläche, wenn keine andere Regelung vereinbart ist.

Renovationszyklen: Küche 15–20 Jahre, Bad 20–25 Jahre, Bodenbelag 10–15 Jahre; Basis für Budget und Rückstellungen.

Objektbesichtigung: Checkliste mit Zustand Bauteile, Sicherheitsmängeln, Zählerständen, Fotodokumentation mit Datum.

Wiedervermietung: Zielmiete anhand Marktmiete und Vergleichsobjekten, nicht anhand des bisherigen Mietzinses festlegen.

Energieausweis GEAK: Kennzahlen Gebäudehülle und Gesamtenergie; Klassen A–G, Klasse G = hoher Sanierungsbedarf.

OR 253 ff.: Mietvertrag ist Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt; Pflichten Vermieter: Übergabe in gebrauchstauglichem Zustand, Unterhalt; Mieter: Mietzins, Sorgfalt, Rückgabe.

Mängelrechte Mieter: Beseitigung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz; Mängelrüge unverzüglich, sonst Verwirkung möglich.

Untermiete: Zustimmung des Vermieters erforderlich; Verweigerung nur bei missbräuchlichen Bedingungen (OR 262).

Geschäftsraummiete: Kündigungsfrist gesetzlich 6 Monate, Kündigung auf nächsten gesetzlichen Termin; Erstreckung bis 6 Jahre möglich.

Vorkaufsrechte und Kaufsrechte müssen öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt werden, um dinglich zu wirken.

Kaufvertrag Grundstück: öffentliche Beurkundung zwingend, Eigentumsübergang erst mit Grundbucheintrag; Gewährleistung für zugesicherte Eigenschaften.

Baurecht (Baurechtsdienstbarkeit): befristetes Recht, auf fremdem Grundstück zu bauen; Heimfall und Entschädigung im Vertrag regeln.

AGB und Konsumentenschutz: bei Mietverträgen mit Konsumenten sind einseitig benachteiligende Klauseln anfechtbar; Transparenzgebot beachten.

Kontenrahmen Liegenschaft: 600 Mietertrag, 610 Nebenkosten, 630 Unterhalt, 640 Verwaltung, 650 Versicherungen, 660 Steuern; Kontierung nach Belegdatum.

Cashflow-Berechnung: Reingewinn + Abschreibungen + Rückstellungsbildungen − Auflösungen = operativer Cashflow.

Kapitalisierungssatz = Diskontsatz + Risikozuschlag − erwartetes Wachstum; typische Bandbreite 4–6 % für Wohnliegenschaften.

Anlagestrategie: Nettorendite > Fremdkapitalzins = positiver Leverage-Effekt; bei Nettorendite < Zins wirkt der Hebel negativ.

Budgetierung: Jahresbudget je Liegenschaft mit Positionen Mieteinnahmen, Unterhalt, Verwaltung, Versicherung, Steuern, Rückstellungen; Soll-Ist-Vergleich monatlich.

Kennzahlen: Eigenkapitalrendite = Reingewinn × 100 / Eigenkapital; Gesamtkapitalrendite = (Reingewinn + Fremdkapitalzins) × 100 / Gesamtkapital.

Buchhaltung: doppelte Buchführung, jeder Geschäftsfall mit Soll und Haben; Belegprinzip und Journal als Grundlage der Bilanz.

Steuern: Liegenschaftssteuern und Grundstückgewinnsteuer sind je Kanton unterschiedlich; Handänderungssteuer beim Kauf einplanen.

AIDA-Modell: Attention, Interest, Desire, Action; jedes Inserat sollte alle vier Stufen ansprechen.

Preis pro m² und Monat als Vergleichskennzahl: Miete / Wohnfläche; Abweichungen zu Quartiersdurchschnitt begründen.

Besichtigungsprotokoll: Datum, Interessent, Rückmeldung, nächster Schritt; Nachfassen innert 48 Stunden erhöht Abschlussquote.

Beschwerde-Eskalation: Stufe 1 Sachbearbeitung, Stufe 2 Leitung, Stufe 3 Geschäftsleitung; Reaktionszeiten je Stufe definieren.

Kommunikationsregel: schriftliche Zusagen nur mit Unterschriftsberechtigung; mündliche Absprachen schriftlich bestätigen.

Kundenbindung: regelmässiger Kontakt (Mieterzeitschrift, Ansprechpartner, Reaktionszeit bei Störungen), Messung via Zufriedenheitsumfrage.

Vermarktungskanäle: Portale, eigene Website, soziale Medien, Netzwerk Makler; Kanalmix nach Zielgruppe und Budget gewichten.

Datenschutz im Marketing: Adressen nur mit Einwilligung für Werbung nutzen, Widerruf jederzeit möglich, Datenlöschung nach Zweckwegfall.

Portfolioanalyse: Liegenschaften nach Rendite und Risiko klassieren; Objekte unter Zielrendite auf Sanierungs-, Vermietungs- oder Verkaufspfad prüfen.

Due Diligence bei Übernahme: technische, rechtliche und finanzielle Prüfung; Mängelliste und Sanierungsbedarf quantifizieren.

Betriebskostenquote = Betriebskosten × 100 / Mietertrag; Richtwert 15–25 % bei Wohnliegenschaften.

Instandhaltungsrückstand erfassen: geschätzter Sanierungsbedarf je Bauteil minus bereits gebildete Rückstellungen.

Mieterselbstauskunft: Einkommen, Haushaltsgrösse, Referenzen; Auswahlkriterien dokumentieren, um Diskriminierungsvorwürfe zu vermeiden.

Übergabeprotokoll bei Auszug: Zustand je Raum, Mängel mit Fotos, Fristen zur Behebung, Schlüsselrückgabe und Zählerstände.

Energieeffizienz: Sanierungsmassnahmen an Gebäudehülle und Heizung senken Betriebskosten; Amortisationsrechnung über Energiekostenersparnis.

Notfallorganisation: 24-Stunden-Pikettdienst, Eskalationsliste bei Wasser-, Heizungs- und Stromausfall, Versicherungsmeldung innert Frist.

OR 266l–266o: Rückgabepflicht, Prüfung durch Vermieter, Mängelrüge innert kurzer Frist; normale Abnützung ist mieterseits nicht ersatzpflichtig.

Mieterwechsel: Nachmieter muss zumutbar sein; Vermieter kann Nachmieter ablehnen, wenn dieser zahlungsunfähig oder unzumutbar ist.

Mietzinsdepot: maximal 3 Monatszinse, auf Sperrkonto, Freigabe nur mit Zustimmung beider Parteien oder Urteil.

Formelle Kündigung: schriftlich, an alle Mieter, mit Kündigungstermin; bei Ehegatten beide Adressaten, sonst nichtig.

Erstreckung: Mieter kann Erstreckung verlangen, wenn Härtefall; Wohnräume bis 4 Jahre, Geschäftsräume bis 6 Jahre.

Werkvertrag: Abnahme ist Pflicht des Bestellers; unterlassene Prüfung gilt als genehmigt, Mängelrechte verwirkt.

Grundbuch: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen; Einsicht beim Grundbuchamt für Käufer und Mieter mit Interesse.

Vertragsauslegung: klare Klauseln vor unklaren; bei Unklarheit gilt die für Konsumenten günstigere Auslegung (Unklarheitenregel).

Erfolgsrechnung Liegenschaft: Mieterträge − Leerstand − Unterhalt − Verwaltung − Versicherung − Steuern = Nettoertrag; Nettorendite = Nettoertrag × 100 / Investition.

Investitionsrechnung: Kapitalwert = Summe der diskontierten Cashflows − Investition; positiver Kapitalwert = Investition lohnt.

Amortisation = Investition / jährliche Einsparung; Beispiel 60 000 / 4 000 = 15 Jahre.

Liquiditätskennzahl 1 = flüssige Mittel / kurzfristige Verbindlichkeiten; Zielwert 20–30 %.

Rückstellungen: Bildung bei wahrscheinlicher Verpflichtung und schätzbarer Höhe; keine Rückstellung für künftige Reparaturen ohne konkreten Anlass.

Bilanzierung Liegenschaft: Anschaffungskosten inklusive Erwerbsnebenkosten; Folgebewertung zu Anschaffungskosten minus Abschreibungen.

Budgetkontrolle: Abweichungsanalyse Soll/Ist mit Ursachen; bei Überschreitung über 10 % Genehmigung der Geschäftsleitung.

Steuerliche Abgrenzung: Unterhaltskosten sind abzugsfähig, wertvermehrende Investitionen nur über Abschreibungen.

Aktives Zuhören: paraphrasieren, offene Fragen, Zusammenfassung; im Mieterkontakt Konflikte entschärfen.

Kommunikationsmodell Sender-Empfänger: Botschaft, Kanal, Störung, Feedback; Missverständnisse durch Rückfrage klären.

Objektpräsentation: Nutzen vor Ausstattung, Lage und Anbindung, Preisargumentation mit Vergleichsobjekten.

Mieterzufriedenheit messen: Umfrage mit Skala 1–10, Auswertung nach Kategorien (Unterhalt, Reaktionszeit, Kommunikation).

Beschwerden als Chance: schnelle Reaktion, klare Zuständigkeit, dokumentierte Lösung, Nachfrage nach Zufriedenheit.

Online-Reputation: Bewertungen beobachten, sachlich antworten, auf konkrete Kritikpunkte mit Massnahmen reagieren.

Vertriebsgespräch: Bedarf klären, Angebot, Einwände behandeln, Abschluss; Abschlussquote als Kennzahl erfassen.

Interne Kommunikation: klare Zuständigkeiten, regelmässige Sitzungen, Protokoll mit Aufgaben und Fristen.

Wirtschaftlichkeitsrechnung: Anfangsrendite = Jahresnettomiete × 100 / Gesamtinvestition; Bruttorendite ohne Nebenkosten.

Sanierungsentscheid: Sanierung wenn Kapitalwert positiv und Mietzinserhöhung durchsetzbar; sonst Verkauf oder Umnutzung prüfen.

Liegenschaftsverwaltung: Aufgaben trennen in technische, kaufmännische und rechtliche Verwaltung; Zuständigkeiten im Vertrag festhalten.

Mietzinsstruktur: Staffelmiete, Indexmiete, Umsatzmiete bei Gewerbe; jede Form braucht klare vertragliche Grundlage.

Leerstandskosten pro Monat = Sollmiete + Nebenkosten + Unterhalt + Vermarktung; bei 3 Monaten Leerstand Jahresrendite neu berechnen.

Kündigungsfristen bei Wiedervermietung: Renovationszeit einplanen, Nachmieterbesichtigung parallel zur Kündigungsfrist.

Energiecontrolling: Verbrauch je m² mit Vorjahr vergleichen, Abweichungen über 10 % prüfen (Leck, Einstellung, Nutzerverhalten).

Dokumentation: Objektakte mit Verträgen, Plänen, Protokollen, Rechnungen; Aufbewahrung 10 Jahre.

OR 269: Mietzins ist missbräuchlich, wenn er vom Vermieter in Ausnützung einer Notlage oder marktwidrig festgesetzt wird; Anfechtung innert 30 Tagen.

Mietzinserhöhung: nur auf nächsten Kündigungstermin, schriftlich mit Begründung, Anfechtungsfrist 30 Tage; Erhöhung nach Referenzzinssatz und Teuerung.

Referenzzinssatz: vom BWO quartalsweise publiziert; Senkung ermöglicht Herabsetzungsanspruch, Erhöhung Erhöhungsanspruch.

Formelle Kündigung: bei Familienwohnung beide Ehegatten; bei Untermiete Mieter und Untermieter informieren.

Kaufvertrag: öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag, Gewährleistung für zugesicherte Eigenschaften; Mängel innert 2 Jahren rügen.

Stockwerkeigentum: Sonderrecht an Wohnung, Anteil an gemeinschaftlichen Teilen; Beschlüsse der Versammlung mit Mehrheit nach Reglement.

Baubewilligung: Gesuch mit Plänen, Einsprachefrist 30 Tage; Bedingungen und Auflagen im Vertrag mit Unternehmern berücksichtigen.

Datenschutz: Mieterdaten nur für Vertragsabwicklung nutzen; Weitergabe an Dritte nur mit Einwilligung oder gesetzlicher Grundlage.

Kontenplan: Bilanzkonten 100–299, Erfolgskonten 300–899; Liegenschaftskonten nach Objekt oder Kostenstelle trennen.

Doppelte Buchhaltung: Aktivtausch, Passivtausch, Aktiv-Passiv-Mehrung, Aktiv-Passiv-Minderung; jeder Geschäftsfall berührt mindestens zwei Konten.

Abschreibungssätze: Gebäude 1–2 %, Mobiliar 10–20 %, Fahrzeuge 20–25 %; Nutzungsdauer und Methode im Anhang angeben.

Renditekennzahlen: Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow-Rendite = Cashflow × 100 / Investition.

Leverage: Fremdkapitalzins 2 %, Nettorendite 4 % ergibt positiven Hebel; bei 5 % Zins und 4 % Rendite negativ.

Budgetierung: Umsatz- und Kostenplan je Objekt, monatlicher Soll-Ist-Vergleich, Abweichungsanalyse schriftlich.

Mehrwertsteuer: Optierung bei Vermietung an Unternehmer möglich, dann Vorsteuerabzug; bei Wohnungsvermietung ausgenommen.

Jahresabschluss: Bilanz, Erfolgsrechnung, Anhang; bei grösseren Gesellschaften Prüfungspflicht und Offenlegung.

Marketing-Mix 4P: Product, Price, Place, Promotion; bei Immobilien zusätzlich People und Process.

Zielgruppenansprache: Anleger betonen Rendite und Vermietbarkeit; Eigennutzer betonen Lage, Ausstattung, Nachbarschaft.

Inserat: Titel mit Lage und Zimmerzahl, Fläche, Preis, Kontakt, Grundriss; Suchmaschinenbegriffe im Text.

Besichtigung: Termin bestätigen, Objekt vorbereiten, Fragen sammeln, Rückmeldung innert 48 Stunden.

Beschwerdemanagement: Beschwerde annehmen, Verständnis zeigen, Lösung und Termin nennen, Nachkontrolle dokumentieren.

Kundenbindung: regelmässige Information, fester Ansprechpartner, schnelle Reaktion; Zufriedenheit messen und auswerten.

Digitale Kommunikation: E-Mail und Portalnachrichten innert 24 Stunden beantworten; Datenschutz bei Massenmails beachten.

Verkaufsgespräch: Bedarf, Angebot, Einwandbehandlung, Abschluss; Abschlussquote und Conversion-Rate messen.

Nettomietertrag = Sollmieten − Mietzinsausfälle − Leerstandskosten; Bruttorendite = Jahresnettomiete × 100 / Kaufpreis.

Betriebskosten sind nur abrechenbar, wenn im Vertrag ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt; sonst trägt sie die Vermieterschaft.

Heiz- und Nebenkostenabrechnung: Verteilerschlüssel im Vertrag; ohne Vereinbarung gesetzliche Verteilung nach Fläche.

Unterhalt unterscheiden: wertvermehrend (aktivierbar, Mietzinserhöhung möglich) vs. werterhaltend (sofortiger Aufwand).

Leerstandskosten = entgangene Miete + Nebenkosten + Instandhaltung + Vermarktung; Ziel-Leerstandsquote definieren.

Instandhaltungsplanung: Lebensdauertabelle je Bauteil (Dach 30–40 Jahre, Heizung 15–20 Jahre) und mehrjähriger Unterhaltsplan.

Mietzinserhöhung nach wertvermehrender Investition: nur auf den wertvermehrenden Anteil, kantonale Praxis beachten.

Nachhaltigkeit: Gebäudelabel (Minergie, GEAK) beeinflussen Vermarktbarkeit und Versicherungsprämien; Energiekennzahl kWh/m²·a.

Mietvertrag: Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anfechtbar (OR 270); missbräuchliche Mietzinse anfechtbar.

Mietzinserhöhung: schriftlich, mit Begründung, Anfechtungsfrist 30 Tage, frühestens auf nächsten Kündigungstermin (OR 269d).

Kündigungsfristen: gesetzlich 3 Monate Wohnung, 6 Monate Geschäftsraum; Kündigung muss mindestens 10 Tage vor Termin ankommen.

Anfechtung der Kündigung: innert 30 Tagen bei Schlichtungsbehörde; Sperrfristen bei Familienwohnungen beachten.

Formvorschriften: Kündigung schriftlich, bei Familienwohnung durch beide Ehegatten; Mietvertrag formfrei, Beweisbarkeit erfordert Schriftform.

Werkvertrag: Prüfung und Abnahme, Rügepflicht, Verjährung 2 Jahre (5 Jahre bei Bauwerken).

Stockwerkeigentum: Begründung durch öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag; Erneuerungsfonds durch Reglement oder Beschluss.

Datenschutz: Mieterauskünfte nur mit Einwilligung; Bonitätsprüfung bei berechtigtem Interesse, Datenminimierung (DSG).

Bilanzgleichung: Aktiven = Passiven (Fremdkapital + Eigenkapital); Eigenkapital = Aktiven − Fremdkapital.

Erfolgsrechnung: Bruttogewinn = Umsatz − direkte Kosten; Betriebsergebnis = Bruttogewinn − Betriebsaufwand; Reingewinn nach Finanzergebnis und Steuern.

Ertragswert = Jahresnettomiete × 100 / Kapitalisierungssatz; Beispiel 60 000 × 100 / 5 = 1 200 000.

Betriebsrechnung Liegenschaft: Mietertrag − Unterhalt − Verwaltung − Versicherungen − Steuern = Nettoertrag; Nettorendite = Nettoertrag × 100 / Verkehrswert.

Abschreibungen linear oder degressiv; Abschreibung ist Aufwand ohne Liquiditätswirkung, Cashflow = Reingewinn + Abschreibungen.

Liquiditätsplanung: kurzfristige Verbindlichkeiten gegen flüssige Mittel; Deckungsgrad 2 = (Umlaufvermögen − Vorräte) / kurzfristige Verbindlichkeiten.

Rückstellungen für Instandhaltung: periodengerechte Zuweisung je Bauteil-Lebensdauer; Bildung mindert Gewinn, Auflösung bei Verwendung.

Mehrwertsteuer: Liegenschaftsvermietung ausgenommen (Optierung möglich); Vorsteuerabzug nur bei Optierung.

Vermietungstrichter: Sichtbarkeit → Anfrage → Besichtigung → Offerte → Abschluss; Conversion-Rate je Stufe messen.

Exposé-Standard: Adresse, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Mietzins/Nebenkosten, Energieausweis, Grundriss, Kontaktperson.

Preisargumentation: Vergleichsobjekte mit Datum, Fläche, Preis pro m² belegen; Abweichungen begründen.

Beschwerdemanagement: Beschwerde innert 24 h bestätigen, Sachverhalt klären, Lösung mit Termin zusagen, Nachkontrolle dokumentieren.

Mietinteressentenprüfung: Einkommensnachweis, Betreibungsregisterauszug, Referenzen; Mietzinsbelastung maximal ein Drittel des Einkommens.

Digitale Kanäle: Portale mit Suchmaschinenoptimierung; Bilder mit Tageslicht, Grundriss als PDF, virtuelle Rundgänge erhöhen Anfragen.

Übergabeprotokoll: gemeinsame Abnahme, Mängelliste, Zählerstände, Schlüsselübergabe mit Unterschrift beider Parteien.

Kundensegmentierung: Anleger (Rendite), Eigennutzer (Lage, Ausstattung), Mieter (Mietzins, Lage); Botschaft je Segment differenzieren.

Kennzahl Fluktuationsrate = Mieterwechsel pro Jahr × 100 / Mietverhältnisse; tiefe Rate senkt Vermarktungskosten.

Sollmiete = vertraglich geschuldete Miete; Istmiete = tatsächlich eingegangene Miete; Differenz zeigt Ausfälle und Leerstand.

Nebenkostenabrechnung innert 30 Tagen nach Ablauf der Periode zustellen; verspätete Abrechnung kann Nachforderung ausschliessen.

Heizkostenverteilung nach Verbrauch mindestens 50–70 %, Rest nach Fläche, wenn nichts anderes vereinbart.

Renovationszyklen: Küche 15–20 Jahre, Bad 20–25 Jahre, Bodenbelag 10–15 Jahre; Basis für Budget und Rückstellungen.

Objektbesichtigung: Checkliste mit Zustand Bauteile, Sicherheitsmängeln, Zählerständen, Fotodokumentation mit Datum.

Wiedervermietung: Zielmiete anhand Marktmiete und Vergleichsobjekten, nicht anhand des bisherigen Mietzinses festlegen.

Energieausweis GEAK: Kennzahlen Gebäudehülle und Gesamtenergie; Klassen A–G, Klasse G = hoher Sanierungsbedarf.

OR 253 ff.: Mietvertrag ist Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt; Pflichten Vermieter: Übergabe in gebrauchstauglichem Zustand, Unterhalt; Mieter: Mietzins, Sorgfalt, Rückgabe.

Mängelrechte Mieter: Beseitigung, Mietzinsherabsetzung, Schadenersatz; Mängelrüge unverzüglich, sonst Verwirkung möglich.

Untermiete: Zustimmung des Vermieters erforderlich; Verweigerung nur bei missbräuchlichen Bedingungen (OR 262).

Geschäftsraummiete: Kündigungsfrist gesetzlich 6 Monate; Erstreckung bis 6 Jahre möglich.

Vorkaufs- und Kaufsrechte müssen öffentlich beurkundet und im Grundbuch vorgemerkt werden, um dinglich zu wirken.

Kaufvertrag Grundstück: öffentliche Beurkundung zwingend, Eigentumsübergang mit Grundbucheintrag; Gewährleistung für zugesicherte Eigenschaften.

Baurecht: befristetes Recht, auf fremdem Grundstück zu bauen; Heimfall und Entschädigung im Vertrag regeln.

AGB und Konsumentenschutz: einseitig benachteiligende Klauseln anfechtbar; Transparenzgebot beachten.

Kontenrahmen Liegenschaft: 600 Mietertrag, 610 Nebenkosten, 630 Unterhalt, 640 Verwaltung, 650 Versicherungen, 660 Steuern.

Cashflow: Reingewinn + Abschreibungen + Rückstellungsbildungen − Auflösungen = operativer Cashflow.

Kapitalisierungssatz = Diskontsatz + Risikozuschlag − erwartetes Wachstum; typische Bandbreite 4–6 % für Wohnliegenschaften.

Leverage-Effekt: Nettorendite > Fremdkapitalzins = positiver Hebel; Nettorendite < Zins = negativer Hebel.

Budgetierung: Jahresbudget je Liegenschaft mit Mieteinnahmen, Unterhalt, Verwaltung, Versicherung, Steuern, Rückstellungen; monatlicher Soll-Ist-Vergleich.

Eigenkapitalrendite = Reingewinn × 100 / Eigenkapital; Gesamtkapitalrendite = (Reingewinn + Fremdkapitalzins) × 100 / Gesamtkapital.

Doppelte Buchführung: jeder Geschäftsfall mit Soll und Haben; Belegprinzip und Journal als Grundlage der Bilanz.

Steuern: Liegenschaftssteuern und Grundstückgewinnsteuer je Kanton unterschiedlich; Handänderungssteuer beim Kauf einplanen.

AIDA: Attention, Interest, Desire, Action; jedes Inserat sollte alle vier Stufen ansprechen.

Preis pro m² und Monat = Miete / Wohnfläche; Abweichungen zum Quartiersdurchschnitt begründen.

Besichtigungsprotokoll: Datum, Interessent, Rückmeldung, nächster Schritt; Nachfassen innert 48 Stunden erhöht Abschlussquote.

Beschwerde-Eskalation: Stufe 1 Sachbearbeitung, Stufe 2 Leitung, Stufe 3 Geschäftsleitung; Reaktionszeiten je Stufe definieren.

Schriftliche Zusagen nur mit Unterschriftsberechtigung; mündliche Absprachen schriftlich bestätigen.

Kundenbindung: regelmässiger Kontakt, fester Ansprechpartner, schnelle Reaktion bei Störungen; Zufriedenheit via Umfrage messen.

Vermarktungskanäle: Portale, eigene Website, soziale Medien, Netzwerk Makler; Kanalmix nach Zielgruppe und Budget gewichten.

Datenschutz im Marketing: Adressen nur mit Einwilligung für Werbung nutzen, Widerruf jederzeit möglich, Löschung nach Zweckwegfall.

Portfolioanalyse: Liegenschaften nach Rendite und Risiko klassieren; Objekte unter Zielrendite auf Sanierungs-, Vermietungs- oder Verkaufspfad prüfen.

Due Diligence bei Übernahme: technische, rechtliche und finanzielle Prüfung; Mängelliste und Sanierungsbedarf quantifizieren.

Betriebskostenquote = Betriebskosten × 100 / Mietertrag; Richtwert 15–25 % bei Wohnliegenschaften.

Instandhaltungsrückstand = geschätzter Sanierungsbedarf je Bauteil minus bereits gebildete Rückstellungen.

Mieterselbstauskunft: Einkommen, Haushaltsgrösse, Referenzen; Auswahlkriterien dokumentieren, um Diskriminierungsvorwürfe zu vermeiden.

Übergabeprotokoll bei Auszug: Zustand je Raum, Mängel mit Fotos, Fristen zur Behebung, Schlüsselrückgabe, Zählerstände.

Energieeffizienz: Sanierung von Gebäudehülle und Heizung senkt Betriebskosten; Amortisation über Energiekostenersparnis rechnen.

Notfallorganisation: 24-Stunden-Pikettdienst, Eskalationsliste bei Wasser-, Heizungs- und Stromausfall, Versicherungsmeldung innert Frist.

OR 266l–266o: Rückgabepflicht, Prüfung durch Vermieter, Mängelrüge innert kurzer Frist; normale Abnützung ist nicht ersatzpflichtig.

Mieterwechsel: Nachmieter muss zumutbar sein; Ablehnung möglich, wenn zahlungsunfähig oder unzumutbar.

Mietzinsdepot: maximal 3 Monatszinse, auf Sperrkonto, Freigabe nur mit Zustimmung beider Parteien oder Urteil.

Formelle Kündigung: schriftlich, an alle Mieter, mit Kündigungstermin; bei Ehegatten beide Adressaten, sonst nichtig.

Erstreckung: Wohnräume bis 4 Jahre, Geschäftsräume bis 6 Jahre bei Härtefall.

Werkvertrag: Abnahme ist Pflicht des Bestellers; unterlassene Prüfung gilt als genehmigt, Mängelrechte verwirkt.

Grundbuch: Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Vormerkungen; Einsicht beim Grundbuchamt für Käufer und Mieter mit Interesse.

Vertragsauslegung: klare Klauseln vor unklaren; bei Unklarheit gilt die für Konsumenten günstigere Auslegung.

Erfolgsrechnung Liegenschaft: Mieterträge − Leerstand − Unterhalt − Verwaltung − Versicherung − Steuern = Nettoertrag; Nettorendite = Nettoertrag × 100 / Investition.

Kapitalwert = Summe der diskontierten Cashflows − Investition; positiver Kapitalwert = Investition lohnt.

Amortisation = Investition / jährliche Einsparung; Beispiel 60 000 / 4 000 = 15 Jahre.

Liquiditätskennzahl 1 = flüssige Mittel / kurzfristige Verbindlichkeiten; Zielwert 20–30 %.

Rückstellungen bei wahrscheinlicher Verpflichtung und schätzbarer Höhe; keine Rückstellung für künftige Reparaturen ohne konkreten Anlass.

Bilanzierung Liegenschaft: Anschaffungskosten inklusive Erwerbsnebenkosten; Folgebewertung zu Anschaffungskosten minus Abschreibungen.

Budgetkontrolle: Abweichungsanalyse Soll/Ist mit Ursachen; bei Überschreitung über 10 % Genehmigung der Geschäftsleitung.

Steuerliche Abgrenzung: Unterhaltskosten abzugsfähig, wertvermehrende Investitionen nur über Abschreibungen.

Aktives Zuhören: paraphrasieren, offene Fragen, Zusammenfassung; im Mieterkontakt Konflikte entschärfen.

Sender-Empfänger-Modell: Botschaft, Kanal, Störung, Feedback; Missverständnisse durch Rückfrage klären.

Objektpräsentation: Nutzen vor Ausstattung, Lage und Anbindung, Preisargumentation mit Vergleichsobjekten.

Mieterzufriedenheit messen: Umfrage mit Skala 1–10, Auswertung nach Kategorien (Unterhalt, Reaktionszeit, Kommunikation).

Beschwerden als Chance: schnelle Reaktion, klare Zuständigkeit, dokumentierte Lösung, Nachfrage nach Zufriedenheit.

Online-Reputation: Bewertungen beobachten, sachlich antworten, auf konkrete Kritik mit Massnahmen reagieren.

Vertriebsgespräch: Bedarf klären, Angebot, Einwände behandeln, Abschluss; Abschlussquote als Kennzahl erfassen.

Interne Kommunikation: klare Zuständigkeiten, regelmässige Sitzungen, Protokoll mit Aufgaben und Fristen.

Wirtschaftlichkeitsrechnung: Anfangsrendite = Jahresnettomiete × 100 / Gesamtinvestition; Bruttorendite ohne Nebenkosten.

Sanierungsentscheid: Sanierung wenn Kapitalwert positiv und Mietzinserhöhung durchsetzbar; sonst Verkauf oder Umnutzung prüfen.

Liegenschaftsverwaltung: technische, kaufmännische und rechtliche Verwaltung trennen; Zuständigkeiten im Vertrag festhalten.

Mietzinsstruktur: Staffelmiete, Indexmiete, Umsatzmiete bei Gewerbe; jede Form braucht klare vertragliche Grundlage.

Leerstandskosten pro Monat = Sollmiete + Nebenkosten + Unterhalt + Vermarktung; bei 3 Monaten Leerstand Jahresrendite neu berechnen.

Kündigungsfristen bei Wiedervermietung: Renovationszeit einplanen, Nachmieterbesichtigung parallel zur Kündigungsfrist.

Energiecontrolling: Verbrauch je m² mit Vorjahr vergleichen, Abweichungen über 10 % prüfen (Leck, Einstellung, Nutzerverhalten).

Dokumentation: Objektakte mit Verträgen, Plänen, Protokollen, Rechnungen; Aufbewahrung 10 Jahre.

OR 269: Mietzins missbräuchlich, wenn in Ausnützung einer Notlage oder marktwidrig festgesetzt; Anfechtung innert 30 Tagen.

Mietzinserhöhung: nur auf nächsten Kündigungstermin, schriftlich mit Begründung, Anfechtungsfrist 30 Tage; nach Referenzzinssatz und Teuerung.

Referenzzinssatz: vom BWO quartalsweise publiziert; Senkung ermöglicht Herabsetzungsanspruch, Erhöhung Erhöhungsanspruch.

Formelle Kündigung: bei Familienwohnung beide Ehegatten; bei Untermiete Mieter und Untermieter informieren.

Kaufvertrag: öffentliche Beurkundung, Grundbucheintrag, Gewährleistung für zugesicherte Eigenschaften; Mängel innert 2 Jahren rügen.

Stockwerkeigentum: Sonderrecht an Wohnung, Anteil an gemeinschaftlichen Teilen; Beschlüsse mit Mehrheit nach Reglement.

Baubewilligung: Gesuch mit Plänen, Einsprachefrist 30 Tage; Bedingungen und Auflagen im Vertrag mit Unternehmern berücksichtigen.

Datenschutz: Mieterdaten nur für Vertragsabwicklung nutzen; Weitergabe an Dritte nur mit Einwilligung oder gesetzlicher Grundlage.

Kontenplan: Bilanzkonten 100–299, Erfolgskonten 300–899; Liegenschaftskonten nach Objekt oder Kostenstelle trennen.

Doppelte Buchhaltung: Aktivtausch, Passivtausch, Aktiv-Passiv-Mehrung, Aktiv-Passiv-Minderung; jeder Geschäftsfall berührt mindestens zwei Konten.

Abschreibungssätze: Gebäude 1–2 %, Mobiliar 10–20 %, Fahrzeuge 20–25 %; Nutzungsdauer und Methode im Anhang angeben.

Renditekennzahlen: Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite, Cashflow-Rendite = Cashflow × 100 / Investition.

Leverage: Fremdkapitalzins 2 %, Nettorendite 4 % ergibt positiven Hebel; bei 5 % Zins und 4 % Rendite negativ.

Budgetierung: Umsatz- und Kostenplan je Objekt, monatlicher Soll-Ist-Vergleich, Abweichungsanalyse schriftlich.

Mehrwertsteuer: Optierung bei Vermietung an Unternehmer möglich, dann Vorsteuerabzug; Wohnungsvermietung ausgenommen.

Jahresabschluss: Bilanz, Erfolgsrechnung, Anhang; bei grösseren Gesellschaften Prüfungspflicht und Offenlegung.

Marketing-Mix 4P: Product, Price, Place, Promotion; bei Immobilien zusätzlich People und Process.

Zielgruppenansprache: Anleger betonen Rendite und Vermietbarkeit; Eigennutzer betonen Lage, Ausstattung, Nachbarschaft.

Inserat: Titel mit Lage und Zimmerzahl, Fläche, Preis, Kontakt, Grundriss; Suchmaschinenbegriffe im Text.

Besichtigung: Termin bestätigen, Objekt vorbereiten, Fragen sammeln, Rückmeldung innert 48 Stunden.

Beschwerdemanagement: Beschwerde annehmen, Verständnis zeigen, Lösung und Termin nennen, Nachkontrolle dokumentieren.

Kundenbindung: regelmässige Information, fester Ansprechpartner, schnelle Reaktion; Zufriedenheit messen und auswerten.

Digitale Kommunikation: E-Mail und Portalnachrichten innert 24 Stunden beantworten; Datenschutz bei Massenmails beachten.

Verkaufsgespräch: Bedarf, Angebot, Einwandbehandlung, Abschluss; Abschlussquote und Conversion-Rate messen.

Nettomietertrag = Sollmieten − Mietzinsausfälle − Leerstandskosten; Bruttorendite = Jahresnettomiete × 100 / Kaufpreis.

Betriebskosten nur abrechenbar, wenn im Vertrag ausdrücklich als Nebenkosten aufgeführt; sonst trägt sie die Vermieterschaft.

Heiz- und Nebenkostenabrechnung: Verteilerschlüssel im Vertrag; ohne Vereinbarung gesetzliche Verteilung nach Fläche.

Unterhalt unterscheiden: wertvermehrend (aktivierbar, Mietzinserhöhung möglich) vs. werterhaltend (sofortiger Aufwand).

Leerstandskosten = entgangene Miete + Nebenkosten + Instandhaltung + Vermarktung; Ziel-Leerstandsquote definieren.

Instandhaltungsplanung: Lebensdauertabelle je Bauteil (Dach 30–40 Jahre, Heizung 15–20 Jahre) und mehrjähriger Unterhaltsplan.

Mietzinserhöhung nach wertvermehrender Investition: nur auf den wertvermehrenden Anteil, kantonale Praxis beachten.

Nachhaltigkeit: Gebäudelabel (Minergie, GEAK) beeinflussen Vermarktbarkeit und Versicherungsprämien; Energiekennzahl kWh/m²·a.

Mietvertrag: Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anfechtbar (OR 270); missbräuchliche Mietzinse anfechtbar.

Mietzinserhöhung: schriftlich, mit Begründung, Anfechtungsfrist 30 Tage, frühestens auf nächsten Kündigungstermin (OR 269d).

Kündigungsfristen: gesetzlich 3 Monate Wohnung, 6 Monate Geschäftsraum; Kündigung muss mindestens 10 Tage vor Termin ankommen.

Anfechtung der Kündigung: innert 30 Tagen bei Schlichtungsbehörde; Sperrfristen bei Familienwohnungen beachten.

Formvorschriften: Kündigung schriftlich, bei Familienwohnung durch beide Ehegatten; Mietvertrag formfrei, Beweisbarkeit erfordert Schriftform.

Werkvertrag: Prüfung und Abnahme, Rügepflicht, Verjährung 2 Jahre (5 Jahre bei Bauwerken).

Stockwerkeigentum: Begründung durch öffentliche Beurkundung und Grundbucheintrag; Erneuerungsfonds durch Reglement oder Beschluss.

Datenschutz: Mieterauskünfte nur mit Einwilligung; Bonitätsprüfung bei berechtigtem Interesse, Datenminimierung (DSG).

Bilanzgleichung: Aktiven = Passiven (Fremdkapital + Eigenkapital); Eigenkapital = Aktiven − Fremdkapital.

Erfolgsrechnung: Bruttogewinn = Umsatz − direkte Kosten; Betriebsergebnis = Bruttogewinn − Betriebsaufwand; Reingewinn nach Finanzergebnis und Steuern.

Ertragswert = Jahresnettomiete × 100 / Kapitalisierungssatz; Beispiel 60 000 × 100 / 5 = 1 200 000.

Betriebsrechnung Liegenschaft: Mietertrag − Unterhalt − Verwaltung − Versicherungen − Steuern = Nettoertrag; Nettorendite = Nettoertrag × 100 / Verkehrswert.

Abschreibungen linear oder degressiv; Abschreibung ist Aufwand ohne Liquiditätswirkung, Cashflow = Reingewinn + Abschreibungen.

Liquiditätsplanung: kurzfristige Verbindlichkeiten gegen flüssige Mittel; Deckungsgrad 2 = (Umlaufvermögen − Vorräte) / kurzfristige Verbindlichkeiten.

Rückstellungen für Instandhaltung: periodengerechte Zuweisung je Bauteil-Lebensdauer; Bildung mindert Gewinn, Auflösung bei Verwendung.

Mehrwertsteuer: Liegenschaftsvermietung ausgenommen (Optierung möglich); Vorsteuerabzug nur bei Optierung.

Vermietungstrichter: Sichtbarkeit → Anfrage → Besichtigung → Offerte → Abschluss; Conversion-Rate je Stufe messen.

Exposé-Standard: Adresse, Fläche, Zimmerzahl, Baujahr, Mietzins/Nebenkosten, Energieausweis, Grundriss, Kontaktperson.

Preisargumentation: Vergleichsobjekte mit Datum, Fläche, Preis pro m² belegen; Abweichungen begründen.

Beschwerdemanagement: Beschwerde innert 24 h bestätigen, Sachverhalt klären, Lösung mit Termin zusagen, Nachkontrolle dokumentieren.

Mietinteressentenprüfung: Einkommensnachweis, Betreibungsregisterauszug, Referenzen; Mietzinsbelastung maximal ein Drittel des Einkommens.

Digitale Kanäle: Portale mit Suchmaschinenoptimierung; Bilder mit Tageslicht, Grundriss als PDF, virtuelle Rundgänge erhöhen Anfragen.

Übergabeprotokoll: gemeinsame Abnahme, Mängelliste, Zählerstände, Schlüsselübergabe mit Unterschrift beider Parteien.

Kundensegmentierung: Anleger (Rendite), Eigennutzer (Lage, Ausstattung), Mieter (Mietzins, Lage); Botschaft je Segment differenzieren.