I85PREP
⌘ K
Immobilienbewirtschafter FA study materials
Immobilienbewirtschafter FA study resources

Immobilienbewirtschafter FA practice questions

One question at a time. Build your Immobilienbewirtschafter FA understanding.

First 50 of 200 questions. Each one lists the choices, the correct answer, and an explanation. The checker at the top of this page saves progress in this browser when it is available.

Continue in the practice tool above to load more questions, 50 at a time.

Question 1Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Bei einer Mietliegenschaft mit fünf Wohnungen beträgt die jährliche Nettomiete 96'000 CHF. Für Unterhalt, Versicherung und Verwaltung fallen 18'000 CHF pro Jahr an. Wie hoch ist die Bruttorendite, wenn der Ankaufspreis 1'600'000 CHF beträgt?

  1. 5.4 %
  2. 6.0 % Correct answer.
  3. 4.9 %
  4. 7.1 %

Explanation

Die Bruttorendite setzt die Jahresnettomiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: 96'000 / 1'600'000 = 6.0 %. Die Bewirtschaftungskosten werden bei der Bruttorendite bewusst nicht abgezogen; erst die Nettorendite berücksichtigt sie.

Question 2Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Was bezeichnet der Begriff «Sollmiete» in der Liegenschaftsbewirtschaftung?

  1. Die Miete nach Abzug der Nebenkosten
  2. Die tatsächlich eingegangenen Mietzinse einer Periode
  3. Die vertraglich vereinbarte Miete aller vermietbaren Flächen Correct answer.
  4. Den marktüblichen Mietzins vergleichbarer Objekte

Explanation

Die Sollmiete ist die Summe der vertraglich geschuldeten Mietzinse über alle vermietbaren Einheiten, unabhängig davon, ob sie tatsächlich bezahlt wurden. Sie dient als Bezugsgrösse zur Ermittlung der Mietausfälle und der Istmiete.

Question 3Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter kündigt eine Wohnung auf den 30. September. Welche Kündigungsfrist gilt in der Schweiz bei Wohnräumen als gesetzlicher Standard, sofern nichts anderes vereinbart wurde?

  1. Ein Monat
  2. Drei Monate Correct answer.
  3. Eine Woche
  4. Sechs Monate

Explanation

Das OR legt für Wohn- und Geschäftsräume eine gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten fest, sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung beim Empfänger zu laufen.

Question 4Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Aufgabe gehört typischerweise zum operativen Liegenschaftsunterhalt und nicht zur Verwaltung?

  1. Erstellung der Nebenkostenabrechnung
  2. Erstellung des jährlichen Budgets
  3. Führung der Mieterkonten
  4. Behebung eines Wasserschadens im Badezimmer Correct answer.

Explanation

Die Behebung eines akuten Wasserschadens ist eine bauliche Unterhaltsmassnahme und damit dem operativen Gebäudeunterhalt zuzuordnen. Budgetierung, Kontoführung und Nebenkostenabrechnung sind administrative Verwaltungsaufgaben.

Question 5Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Was ist der Zweck eines Mieterausweises bei der Wohnungsübergabe?

  1. Er ersetzt den schriftlichen Mietvertrag
  2. Er dokumentiert den Zustand der Wohnung und die Mängel zum Übergabezeitpunkt Correct answer.
  3. Er regelt die Höhe der Nebenkosten
  4. Er bestätigt die Bonität des Mieters gegenüber der Bank

Explanation

Der Mieterausweis hält den Zustand der Wohnung und allfällige Mängel bei Ein- oder Auszug fest und dient als Beweismittel bei späteren Schadenersatzforderungen. Er ist kein Ersatz für den Mietvertrag und hat keine Bonitätsfunktion.

Question 6Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Kennzahl gibt an, wie viel Prozent der vermietbaren Fläche aktuell leer stehen?

  1. Der Leerwohnungsanteil Correct answer.
  2. Die Nettorendite
  3. Der Kapitalisierungssatz
  4. Die Fluktuationsrate

Explanation

Der Leerwohnungsanteil setzt die leerstehende Fläche ins Verhältnis zur gesamten vermietbaren Fläche und zeigt den Vermietungsstand. Die Fluktuationsrate misst dagegen die Mieterwechsel, nicht den Leerstand.

Question 7Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Eigentümer möchte die Miete an die Teuerung anpassen. Welche Voraussetzung muss in der Schweiz grundsätzlich erfüllt sein?

  1. Der Referenzzinssatz muss gestiegen sein oder eine Teuerungsanpassung vertraglich vorgesehen sein Correct answer.
  2. Der Mietvertrag muss eine indexierte Staffelmiete enthalten
  3. Die Liegenschaft muss neu erstellt worden sein
  4. Der Mieter muss der Erhöhung schriftlich zustimmen

Explanation

Mietzinsanpassungen richten sich nach dem Referenzzinssatz und der Teuerung; eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn sie formell korrekt angekündigt wird und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Eine Zustimmung des Mieters ist für eine formell gültige Erhöhung nicht erforderlich, er kann sie aber anfechten.

Question 8Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Versicherung deckt in der Regel Schäden am Gebäude durch Feuer und Elementarereignisse ab?

  1. Die Rechtsschutzversicherung
  2. Die Gebäudeversicherung Correct answer.
  3. Die Haftpflichtversicherung des Mieters
  4. Die Hausratversicherung

Explanation

Die Gebäudeversicherung schützt das Gebäude als Sache und deckt typischerweise Feuer-, Wasser- und Elementarschäden am Bauwerk. Die Hausratversicherung betrifft das Inventar des Mieters, nicht die Liegenschaft selbst.

Question 9Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Verwaltungsunternehmen soll für ein Wohnhaus die jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen. Welche Position darf üblicherweise auf die Mieter überwälzt werden?

  1. Die Kosten für die Erneuerung des Dachs
  2. Die Provision für den Verkauf der Liegenschaft
  3. Die Hypothekarzinsen des Eigentümers
  4. Die Kosten für die Heizung und das Warmwasser Correct answer.

Explanation

Heizungs- und Warmwasserkosten gelten als Nebenkosten, die bei entsprechender Vereinbarung auf die Mieter überwälzt werden können. Wertvermehrende Investitionen und Kapitalkosten des Eigentümers sind dagegen nicht überwälzbar.

Question 10Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter meldet einen tropfenden Wasserhahn. Wie geht eine professionelle Bewirtschaftung korrekt vor?

  1. Der Mieter wird aufgefordert, die Reparatur vorzufinanzieren
  2. Der Mieter wird gebeten, den Hahn selbst zu reparieren
  3. Der Mangel wird aufgenommen, ein Handwerker beauftragt und die Ausführung kontrolliert Correct answer.
  4. Die Reparatur wird bis zum nächsten Mieterwechsel aufgeschoben

Explanation

Kleinreparaturen sind zeitnah zu erfassen, durch einen geeigneten Handwerker auszuführen und nach Abschluss zu kontrollieren. So werden Folgeschäden und höhere Kosten vermieden und die Dokumentation bleibt vollständig.

Question 11Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Bei der Auswertung eines Objekts zeigt sich eine hohe Fluktuation bei gleichzeitig tiefem Leerstand. Welche Massnahme ist am ehesten geeignet, die Ursache anzugehen?

  1. Die Mieterzufriedenheit und die Gründe der Wegzüge analysieren Correct answer.
  2. Die Nebenkosten senken
  3. Die Miete pauschal erhöhen
  4. Die Liegenschaft sofort verkaufen

Explanation

Hohe Fluktuation bei tiefem Leerstand deutet auf Wechselgründe wie Unzufriedenheit oder Mietzinsniveau hin, nicht auf fehlende Nachfrage. Eine gezielte Analyse der Wegzugsgründe und der Zufriedenheit erlaubt passende Gegenmassnahmen.

Question 12Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Funktion hat ein Mietzinsdepot in der Schweiz?

  1. Es ersetzt die erste Monatsmiete
  2. Es finanziert den Unterhalt der Liegenschaft
  3. Es ist eine Gebühr der Verwaltung
  4. Es dient als Sicherheit für die Erfüllung der Mieterpflichten Correct answer.

Explanation

Das Mietzinsdepot sichert Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis, etwa für Mietausfälle oder Schäden. Es wird auf einem Sperrkonto hinterlegt und darf nicht zur Finanzierung des Unterhalts verwendet werden.

Question 13Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Eigentümer plant eine umfassende Sanierung der Fassade. Welche Auswirkung hat diese Massnahme auf die Nebenkostenabrechnung?

  1. Die Kosten werden hälftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt
  2. Die Kosten sind als wertvermehrende Investition nicht überwälzbar Correct answer.
  3. Die Kosten werden vollständig als Nebenkosten auf die Mieter überwälzt
  4. Die Kosten werden nur bei Leerstand überwälzt

Explanation

Eine Fassadensanierung ist eine Investition in die Substanz und damit nicht als Nebenkosten überwälzbar. Überwälzbar sind nur die laufenden Betriebskosten, die im Mietvertrag entsprechend vorgesehen sind.

Question 14Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Angaben enthält ein Mietvertrag für Wohnräume zwingend, damit er als vollständig gilt?

  1. Die Bankverbindung des Vermieters
  2. Nur die Namen der Parteien
  3. Parteien, Mietobjekt, Mietzins und Beginn des Mietverhältnisses Correct answer.
  4. Nur die Höhe des Mietzinses

Explanation

Ein Mietvertrag muss die Parteien, das Mietobjekt, den Mietzins und den Beginn des Mietverhältnisses festhalten, damit Rechte und Pflichten klar bestimmbar sind. Weitere Punkte wie Nebenkosten oder Depot sind üblich, aber nicht abschliessend zwingend.

Question 15Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter hat die Wohnung bei Auszug beschädigt. Welches Vorgehen ist korrekt?

  1. Der Vermieter behält das gesamte Depot ohne Prüfung ein
  2. Der Schaden wird im Übergabeprotokoll festgehalten und die Kosten werden nachgewiesen Correct answer.
  3. Der Mieter wird ohne Frist zur Zahlung aufgefordert
  4. Der Schaden wird ignoriert, wenn der Mieter auszieht

Explanation

Schäden sind im Übergabeprotokoll zu dokumentieren und die Kosten sind nachvollziehbar zu belegen, bevor das Depot freigegeben oder beansprucht wird. Nur so ist eine allfällige Verrechnung rechtlich haltbar.

Question 16Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Kennzahl beschreibt das Verhältnis der Betriebskosten zu den Mieteinnahmen?

  1. Der Belehnungswert
  2. Die Betriebskostenquote Correct answer.
  3. Die Amortisationsdauer
  4. Die Eigenkapitalrendite

Explanation

Die Betriebskostenquote setzt die anfallenden Bewirtschaftungskosten ins Verhältnis zu den Mieteinnahmen und macht die Kostenbelastung vergleichbar. Die Eigenkapitalrendite bezieht sich dagegen auf das eingesetzte Kapital.

Question 17Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter verlangt die Rückgabe des Mietzinsdepots nach Vertragsende. Unter welcher Voraussetzung darf der Vermieter das Depot zurückbehalten?

  1. Nur wenn der Mieter weniger als zwei Jahre gewohnt hat
  2. Immer, bis ein neuer Mieter gefunden ist
  3. Nie, das Depot muss sofort freigegeben werden
  4. Nur bei begründeten und belegten Ansprüchen aus dem Mietverhältnis Correct answer.

Explanation

Der Vermieter darf das Depot nur zurückbehalten, soweit begründete Ansprüche, etwa für Schäden oder Mietausfälle, bestehen und belegt sind. Ohne solche Ansprüche ist das Depot nach Vertragsende freizugeben.

Question 18Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Massnahme gehört zur präventiven Instandhaltung einer Liegenschaft?

  1. Der Austausch des Mieters
  2. Die Erhöhung des Mietzinses
  3. Die Reparatur eines bereits eingetretenen Wasserschadens
  4. Die regelmässige Kontrolle und Wartung von Heizung und Lüftung Correct answer.

Explanation

Präventive Instandhaltung umfasst planmässige Kontrollen und Wartungen, um Schäden frühzeitig zu verhindern. Reparaturen bereits eingetretener Schäden sind dagegen korrektive Massnahmen.

Question 19Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Verwaltungsunternehmen erhält den Auftrag, für ein Geschäftshaus den jährlichen Budgetprozess zu führen. Welcher Schritt kommt zuerst?

  1. Die Erfassung des Ist-Zustands und der geplanten Massnahmen Correct answer.
  2. Die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
  3. Die Festlegung des Mietzinses für das Folgejahr
  4. Die Kündigung der bestehenden Verträge

Explanation

Der Budgetprozess beginnt mit der Erhebung des aktuellen Zustands und der geplanten Massnahmen, woraus sich die Kosten und Einnahmen ableiten lassen. Die Nebenkostenabrechnung ist ein nachgelagerter Schritt.

Question 20Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter wehrt sich gegen eine Mietzinserhöhung. Welche Prüfung ist für die Bewirtschaftung zentral?

  1. Ob der Nachbar die gleiche Miete zahlt
  2. Ob der Mieter die Wohnung renoviert hat
  3. Ob die Liegenschaft versichert ist
  4. Ob die Erhöhung formell korrekt angekündigt und begründet wurde Correct answer.

Explanation

Mietzinserhöhungen müssen formell korrekt angekündigt und begründet werden, etwa mit Bezug auf den Referenzzinssatz oder die Teuerung. Fehlt diese Grundlage, ist die Erhöhung anfechtbar.

Question 21Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Aussage beschreibt die Nettorendite korrekt?

  1. Sie berücksichtigt die Bewirtschaftungskosten und wird auf den Kaufpreis bezogen Correct answer.
  2. Sie ist die Bruttomiete geteilt durch den Kaufpreis
  3. Sie entspricht dem Kapitalisierungssatz
  4. Sie ist die Summe aller Mieteinnahmen

Explanation

Die Nettorendite zieht von den Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten ab und bezieht den verbleibenden Ertrag auf den Kaufpreis. Sie ist damit aussagekräftiger als die Bruttorendite, weil sie die tatsächliche Kostenbelastung zeigt.

Question 22Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter verweigert die Duldung einer dringend notwendigen Reparatur an der Heizungsanlage. Wie ist das rechtlich einzuordnen?

  1. Der Mieter muss notwendige Unterhaltsarbeiten dulden, sofern sie zumutbar angekündigt sind Correct answer.
  2. Der Vermieter darf die Reparatur nicht durchführen
  3. Der Vermieter muss den Mieter entschädigen, auch wenn keine Beeinträchtigung vorliegt
  4. Der Mieter darf jede Reparatur verweigern

Explanation

Der Mieter hat notwendige Unterhalts- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden, wenn sie ihm rechtzeitig und zumutbar angekündigt werden. Eine Entschädigung ist nur bei einer wesentlichen Beeinträchtigung geschuldet.

Question 23Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Rolle spielt der Referenzzinssatz bei der Bewirtschaftung von Mietwohnungen?

  1. Er regelt die Höhe des Mietzinsdepots
  2. Er legt die Kündigungsfrist fest
  3. Er bildet die Grundlage für die Berechnung von Mietzinsanpassungen Correct answer.
  4. Er bestimmt die Höhe der Nebenkosten

Explanation

Der Referenzzinssatz ist die Grundlage für die Berechnung von Mietzinsanpassungen bei bestehenden Mietverhältnissen. Sinkt oder steigt er, können Mieter oder Vermieter eine Anpassung verlangen, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Question 24Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Objekt erwirtschaftet eine Sollmiete von 120'000 CHF, die Istmiete beträgt 114'000 CHF. Wie hoch ist der Mietausfall in Prozent der Sollmiete?

  1. 6 %
  2. 3 %
  3. 10 %
  4. 5 % Correct answer.

Explanation

Der Mietausfall beträgt 120'000 minus 114'000, also 6'000 CHF. Bezogen auf die Sollmiete ergibt das 6'000 / 120'000 = 5 %.

Question 25Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Unterlage ist bei der Vermietung einer Wohnung üblicherweise erforderlich, um die Zahlungsfähigkeit des Mieters zu prüfen?

  1. Der Grundbuchauszug
  2. Das Übergabeprotokoll
  3. Ein aktueller Betreibungsregisterauszug Correct answer.
  4. Die Nebenkostenabrechnung des Vorjahres

Explanation

Der Betreibungsregisterauszug gibt Auskunft über allfällige Betreibungen und ist ein übliches Instrument zur Prüfung der Zahlungsfähigkeit. Das Übergabeprotokoll und die Nebenkostenabrechnung betreffen den Zustand und die Kosten, nicht die Bonität.

Question 26Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Aufgabe gehört im Rahmen der Bewirtschaftung einer Liegenschaft typischerweise zur technischen Bewirtschaftung und nicht zur kaufmännischen Verwaltung?

  1. Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
  2. Führung der Objektbuchhaltung
  3. Überwachung der Wartungsintervalle der Heizungsanlage Correct answer.
  4. Debitorenbewirtschaftung der Mietzinsen

Explanation

Die technische Bewirtschaftung umfasst den Unterhalt und die Überwachung der Gebäudetechnik, etwa Wartungsintervalle der Heizung. Die Betriebskostenabrechnung, das Debitorenmanagement und die Buchhaltung gehören zur kaufmännischen Verwaltung.

Question 27Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Was bezeichnet man in der Immobilienbewirtschaftung als Sollmiete?

  1. Die Miete, die nach Abzug der Nebenkosten übrig bleibt
  2. Die tatsächlich eingegangenen Mietzahlungen einer Periode
  3. Die bei Vollvermietung zu Marktpreisen erzielbare theoretische Miete Correct answer.
  4. Die im Mietvertrag vereinbarte Nettomiete ohne Akontozahlungen

Explanation

Die Sollmiete ist die rechnerisch bei Vollvermietung erzielbare Miete und dient als Bezugsgrösse für Kennzahlen. Die tatsächlich eingegangenen Zahlungen bilden dagegen die Istmiete.

Question 28Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter will die Wirtschaftlichkeit eines Wohnobjekts beurteilen. Welche Kennzahl setzt die jährlichen Betriebskosten ins Verhältnis zur vermietbaren Fläche?

  1. Kapitalisierungszinssatz
  2. Betriebskosten pro Quadratmeter Correct answer.
  3. Bruttorendite
  4. Mietausfallquote

Explanation

Die Betriebskosten pro Quadratmeter ermöglichen den Vergleich von Objekten unterschiedlicher Grösse und zeigen die Kostenintensität. Die Mietausfallquote und die Renditekennzahlen messen andere Sachverhalte.

Question 29Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Aufgabe gehört zur Liegenschaftsbuchhaltung im engeren Sinn?

  1. Die periodengerechte Erfassung von Mieterträgen und Liegenschaftsaufwänden Correct answer.
  2. Die Führung des Schlüsselverzeichnisses
  3. Die Ausschreibung von Reinigungsaufträgen
  4. Die Organisation der Wohnungsabnahme mit dem Mieter

Explanation

Die Liegenschaftsbuchhaltung erfasst Erträge und Aufwände einer Liegenschaft periodengerecht und liefert die Grundlage für Erfolgsrechnung und Budgetierung. Die übrigen Tätigkeiten sind operative Bewirtschaftungsaufgaben.

Question 30Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter vergleicht die Miete eines Objekts mit dem Marktniveau. Wozu dient dieser Vergleich im Bewirtschaftungsalltag primär?

  1. Zur Bestimmung des Versicherungswerts der Liegenschaft
  2. Zur Beurteilung des Vermietungspotenzials und der Ertragsreserve Correct answer.
  3. Zur Festlegung der Abschreibungsdauer des Gebäudes
  4. Zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer

Explanation

Der Marktmietvergleich zeigt, ob ein Objekt unter- oder überbewertet vermietet ist, und macht Ertragsreserven sichtbar. Abschreibungen, Steuern und Versicherungswerte folgen anderen Grundlagen.

Question 31Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Tätigkeit zählt zur ordentlichen Bewirtschaftung eines Wohnhauses?

  1. Die Neufestlegung der Aktienkapitalstruktur des Eigentümers
  2. Der Erwerb eines zusätzlichen Grundstücks
  3. Die Erstellung des Jahresabschlusses der Eigentümergesellschaft
  4. Die regelmässige Kontrolle der Allgemeinräume und der Aussenanlagen Correct answer.

Explanation

Die Kontrolle von Allgemeinräumen und Aussenanlagen sichert die Werterhaltung und gehört zum ordentlichen Bewirtschaftungsauftrag. Erwerb, Kapitalstruktur und Gesellschaftsabschluss liegen ausserhalb dieses Auftrags.

Question 32Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Was versteht man unter dem Bewirtschaftungsauftrag einer Verwaltung?

  1. Die vertraglich festgelegten Pflichten und Vollmachten zur Führung einer Liegenschaft Correct answer.
  2. Die Bauherrenvertretung während der Erstellung eines Neubaus
  3. Die einmalige Wertermittlung beim Kauf einer Liegenschaft
  4. Die Beratung bei der Finanzierung des Kaufpreises

Explanation

Der Bewirtschaftungsauftrag regelt vertraglich, welche Aufgaben und Vollmachten die Verwaltung gegenüber dem Eigentümer wahrnimmt. Wertermittlung, Bauherrenvertretung und Finanzierungsberatung sind eigene, abzugrenzende Dienstleistungen.

Question 33Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Eine Verwaltung will die Zufriedenheit der Mieterschaft als Frühindikator für Fluktuation nutzen. Welches Instrument eignet sich dafür direkt?

  1. Die Prüfung der Grundbuchauszüge
  2. Eine regelmässige Mieterbefragung Correct answer.
  3. Die Berechnung der Bruttorendite
  4. Die Auswertung der Gebäudeversicherungspolice

Explanation

Eine Mieterbefragung erhebt Zufriedenheit und Beanstandungen direkt und liefert Hinweise auf Wechselabsichten. Versicherungspolice, Rendite und Grundbuchauszüge geben dazu keine Auskunft.

Question 34Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter berechnet für ein Objekt eine Nettorendite von 4,2 Prozent. Welche Grösse steht bei dieser Kennzahl im Zähler?

  1. Der Jahresnettomietertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten Correct answer.
  2. Die Bruttomiete ohne jeden Abzug
  3. Der Kaufpreis der Liegenschaft
  4. Der Gebäudeversicherungswert

Explanation

Die Nettorendite setzt den um Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten bereinigten Jahresnettomietertrag zum investierten Kapital ins Verhältnis. Die Bruttomiete ohne Abzug ergäbe die Bruttorendite.

Question 35Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Wohnhaus weist bei einer Sollmiete von 180'000 CHF eine Istmiete von 171'000 CHF auf. Wie hoch ist der Mietausfall in Prozent der Sollmiete?

  1. 9,0 Prozent
  2. 5,0 Prozent Correct answer.
  3. 4,7 Prozent
  4. 6,3 Prozent

Explanation

Die Differenz zwischen Soll- und Istmiete beträgt 9'000 CHF. Bezogen auf die Sollmiete von 180'000 CHF ergibt das 5,0 Prozent Mietausfall.

Question 36Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter plant für das kommende Jahr das Betriebskostenbudget eines Geschäftshauses. Welcher Schritt ist dabei sachlogisch zuerst sinnvoll?

  1. Die Erstellung der Steuererklärung des Eigentümers
  2. Die Festlegung der Mietzinserhöhung für das Folgejahr
  3. Die Auswahl des Reinigungsunternehmens für das laufende Jahr
  4. Die Analyse der Vorjahreskosten und der erwarteten Preis- und Mengenänderungen Correct answer.

Explanation

Ein belastbares Budget stützt sich auf die Vorjahreskosten und die erwarteten Veränderungen bei Preisen und Mengen. Mietzinsfestlegung, Auftragsvergabe und Steuererklärung sind davon getrennte Vorgänge.

Question 37Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter erhält die Meldung, dass in einem Mehrfamilienhaus die Heizung im Winter ausfällt. Welche Priorisierung ist korrekt?

  1. Aufnahme in die nächste ordentliche Wartungsrunde im Frühjahr
  2. Weiterleitung an die Mieterschaft zur eigenständigen Organisation
  3. Abwarten der nächsten Eigentümerversammlung
  4. Sofortige Notfallintervention, da die Heizungspflicht eine zentrale Vertragspflicht ist Correct answer.

Explanation

Der Ausfall der Heizung im Winter ist ein Notfall, weil die Beheizung eine wesentliche Vermieterpflicht darstellt und ein sofortiges Handeln erfordert. Ein Aufschub bis zur nächsten Wartung oder Versammlung wäre pflichtwidrig.

Question 38Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Massnahme dient der Werterhaltung einer Liegenschaft langfristig am wirksamsten?

  1. Die Reduktion der Reinigungsintervalle in den Allgemeinräumen
  2. Der Verzicht auf Rückstellungen für Reparaturen
  3. Eine Erhöhung der Miete ohne Gegenleistung
  4. Ein systematischer Unterhaltsplan mit periodischen Zustandskontrollen Correct answer.

Explanation

Ein systematischer Unterhaltsplan mit periodischen Kontrollen erkennt Schäden früh und erhält den Gebäudewert nachhaltig. Mietzinserhöhungen ohne Gegenleistung, fehlende Rückstellungen und reduzierte Reinigung wirken wertmindernd.

Question 39Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter will die Rentabilität einer geplanten Sanierung beurteilen. Welche Überlegung ist dabei zentral?

  1. Die Höhe des Gebäudeversicherungswerts
  2. Das Verhältnis der Investitionskosten zur erzielbaren Mehr- oder Folgemiete Correct answer.
  3. Die Anzahl der Mietparteien im Haus
  4. Der Zeitpunkt der nächsten Eigentümerversammlung

Explanation

Bei einer Sanierung ist zu prüfen, ob die Investition durch höhere Mieten oder vermiedene Folgekosten wirtschaftlich gerechtfertigt ist. Versicherungswert, Mieterzahl und Versammlungstermin sind für die Rentabilität nicht ausschlaggebend.

Question 40Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieter meldet einen Schaden in der Wohnung, der auf normale Abnutzung zurückgeht. Wie ist das in der Bewirtschaftung korrekt einzuordnen?

  1. Der Mieter trägt die Kosten, weil er den Schaden gemeldet hat
  2. Der Unterhalt fällt in die Zuständigkeit des Eigentümers und wird über die Bewirtschaftung abgewickelt Correct answer.
  3. Die Kosten werden immer über die Nebenkosten abgerechnet
  4. Der Schaden bleibt bis zum Auszug unberücksichtigt

Explanation

Normale Abnutzung gehört zum vertragsgemässen Gebrauch und damit in die Unterhaltspflicht des Eigentümers. Die Meldung allein begründet keine Kostenpflicht des Mieters, und solche Unterhaltskosten sind nicht als Nebenkosten überwälzbar.

Question 41Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Welche Information ist für die Beurteilung der Vermietbarkeit einer Wohnung im Bewirtschaftungsdossier besonders relevant?

  1. Die Namen der Handwerker für den nächsten Unterhalt
  2. Die Höhe des Aktienkapitals des Verwaltungsunternehmens
  3. Angaben zu Fläche, Zimmerzahl, Ausstattung und Mietzinsniveau Correct answer.
  4. Die Prüfungsberichte der Revisionsstelle

Explanation

Für die Vermietbarkeit sind objektbezogene Angaben wie Fläche, Zimmerzahl, Ausstattung und Mietzinsniveau massgebend. Angaben zum Verwaltungsunternehmen oder zu dessen Revision sind dafür unerheblich.

Question 42Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter stellt fest, dass die Nebenkosten eines Objekts stark schwanken. Welche Ursache ist bei der Analyse zuerst zu prüfen?

  1. Die Anzahl der Parkplätze im Innenhof
  2. Die Farbe der Fassade
  3. Die Entwicklung der verbrauchsabhängigen Kosten wie Heizung und Wasser Correct answer.
  4. Die Höhe des Mietzinsdepots

Explanation

Starke Schwankungen der Nebenkosten stammen meist aus verbrauchsabhängigen Positionen wie Heizung und Wasser, die von Witterung und Nutzung abhängen. Parkplätze, Fassadenfarbe und Depot haben darauf keinen Einfluss.

Question 43Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Was ist bei der Erstellung eines langfristigen Instandhaltungsplans für eine Liegenschaft entscheidend?

  1. Die jährliche Anpassung der Miete an den Referenzzinssatz
  2. Die Auswahl der Bank für das Mietzinsdepot
  3. Die Festlegung der Möblierung der Wohnungen
  4. Die realistische Schätzung von Massnahmen, Zeitpunkten und Kosten über mehrere Jahre Correct answer.

Explanation

Ein Instandhaltungsplan ordnet künftige Massnahmen nach Zeitpunkt und Kosten und ermöglicht die Bildung ausreichender Rückstellungen. Mietzinsanpassungen, Möblierung und Depotbank sind davon unabhängige Themen.

Question 44Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter will die Gesamtmiete eines Objekts aufschlüsseln. Welche Bestandteile gehören typischerweise zur Miete?

  1. Hypothekarzins plus Amortisation
  2. Nettomiete plus Akontozahlungen für Nebenkosten Correct answer.
  3. Kaufpreis plus Grundbuchgebühren
  4. Mietzinsdepot plus Zins

Explanation

Die geschuldete Miete setzt sich in der Regel aus der Nettomiete und den Akontozahlungen für Nebenkosten zusammen. Kaufpreis, Depot und Hypothekarzinsen sind keine Mietbestandteile.

Question 45Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Eine Verwaltung übernimmt ein schlecht dokumentiertes Objekt. Welche Massnahme schafft zuerst die nötige Entscheidungsgrundlage?

  1. Die Neuvergabe aller Handwerkeraufträge
  2. Die Kündigung der bestehenden Hauswartung
  3. Die Aufnahme eines aktuellen Zustands- und Vertragsdossiers für alle Mietverhältnisse Correct answer.
  4. Die sofortige Erhöhung aller Mieten

Explanation

Eine verlässliche Bewirtschaftung setzt vollständige Kenntnisse über Zustand, Verträge und Verpflichtungen voraus. Mietzinserhöhungen, Kündigungen und Neuvergaben ohne diese Grundlage wären riskant.

Question 46Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter beurteilt, ob ein Geschäftshaus langfristig gehalten werden soll. Welche Überlegung ist für den Eigentümer wirtschaftlich am aussagekräftigsten?

  1. Die Zahl der Besucher im Verwaltungsbüro
  2. Die erwartete nachhaltige Nettorendite im Verhältnis zu alternativen Anlagen Correct answer.
  3. Die Farbe der Aussenbeleuchtung
  4. Die Anzahl der Fenster im Gebäude

Explanation

Für eine Halteentscheidung ist die nachhaltig erzielbare Nettorendite im Vergleich zu Alternativen entscheidend. Äusserliche Merkmale und betriebliche Zufallszahlen liefern dafür keine Grundlage.

Question 47Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Mieterwechsel verursacht bei einem Objekt hohe Kosten für Instandstellung und Neuvermietung. Wie lässt sich dieser Effekt wirtschaftlich am besten beurteilen?

  1. Durch Verrechnung der Wechselkosten mit der Grundstückgewinnsteuer
  2. Durch Addition der Wechselkosten zum Gebäudeversicherungswert
  3. Durch Gegenüberstellung der Wechselkosten mit den Kosten einer längerfristigen Mieterbindung Correct answer.
  4. Durch Vergleich der Wechselkosten mit dem Mietzinsdepot

Explanation

Die Wechselkosten sind den Aufwänden einer besseren Mieterbindung gegenüberzustellen, um die wirtschaftlich sinnvolle Strategie zu erkennen. Ein Bezug zu Versicherungswert, Depot oder Grundstückgewinnsteuer liefert keine sinnvolle Beurteilung.

Question 48Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Bewirtschafter soll für ein gemischt genutztes Objekt die Umlage der Betriebskosten auf Wohn- und Gewerbemieter prüfen. Welcher Grundsatz ist dabei massgebend?

  1. Die verursachergerechte und vertraglich zulässige Verteilung der Kosten Correct answer.
  2. Die gleichmässige Aufteilung unabhängig vom Verbrauch
  3. Die alleinige Belastung der Gewerbemieter
  4. Die Überwälzung sämtlicher Eigentümerkosten auf die Mieterschaft

Explanation

Betriebskosten sind verursachergerecht und nur im vertraglich zulässigen Rahmen zu verteilen. Eine pauschale Gleichverteilung, die einseitige Belastung einer Gruppe oder die Überwälzung aller Eigentümerkosten wäre nicht korrekt.

Question 49Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Ein Eigentümer fragt, wie sich eine Investition in eine energetische Sanierung bewirtschaftungsseitig bewerten lässt. Welche Betrachtung ist am vollständigsten?

  1. Gegenüberstellung von Investitionskosten, eingesparten Energiekosten und möglichen Mietzins- und Wertsteigerungen Correct answer.
  2. Nur der Anstieg des Gebäudeversicherungswerts
  3. Nur die Höhe der einmaligen Baukosten
  4. Nur die erwartete Senkung der Heizkosten

Explanation

Eine vollständige Beurteilung berücksichtigt Investitionskosten, eingesparte Energiekosten sowie mögliche Mietzins- und Wertsteigerungen über den gesamten Betrachtungshorizont. Einzelne Grössen allein ergeben kein tragfähiges Bild.

Question 50Immobilienbewirtschaftung / Bewirtschaftung von Liegenschaften

Eine Verwaltung soll die Liquiditätsplanung eines Objekts verbessern. Welche Massnahme wirkt dabei am direktesten?

  1. Die Erhöhung des Mietzinsdepots
  2. Die Abstimmung von Mietzinseingängen und fälligen Unterhalts- und Betriebskosten Correct answer.
  3. Die Reduktion der Rückstellungen
  4. Die Verlängerung der Zahlungsfristen für Handwerker ohne Planung

Explanation

Liquidität entsteht, wenn Eingänge und Ausgaben zeitlich aufeinander abgestimmt sind. Eine höhere Depotsicherheit, ungeplante Zahlungsfristen und tiefere Rückstellungen verbessern die Liquiditätsplanung nicht.