Sechs Wohnungen, ein problematisches Inserat und knappes Budget
Sie übernehmen die Vermarktung von sechs identischen 4.5-Zimmer-Wohnungen (108 m², Mietzins 2'850 Franken plus 190 Franken Nebenkosten, Baujahr 2019) in einer Überbauung an der Peripherie. Drei Wohnungen stehen seit vier Monaten leer, eine weitere wird per 1. Juli frei. Vergleichsobjekte im Quartier kosten 2'650 bis 2'750 Franken. Der Auftraggeber hat 6'000 Franken Vermarktungsbudget gesprochen.
Der bisherige Inserattext lautet: «Attraktive Familienwohnung, ruhige Lage, nur an ordentliche Schweizer Familien ohne Haustiere und ohne Kinder. Perfekt für Pendler mit Auto.» Die Fotos zeigen leere Räume bei grauem Wetter, teilweise unscharf. Besichtigungen finden ausschliesslich mittwochs von 14 bis 15 Uhr statt; bislang erschienen drei Interessenten, zwei haben abgesagt. Der Auftraggeber will «keine Experimente» und die Miete halten.
1. Beurteilen Sie Inserattext und Bildauswahl. Was ändern Sie und warum?
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Inserattext – zwei Probleme:
- Rechtlich: «Nur Schweizer Familien» und «ohne Kinder» knüpfen an Nationalität und Familienstand an. Solche Kriterien sind bei der Wohnungsvermietung nicht zulässig und können Persönlichkeitsrechte verletzen; bei öffentlicher Verbreitung kommt ein strafrechtliches Risiko hinzu. «Ohne Haustiere» kann als zulässige Nutzungsregel formuliert werden (Haltung nur mit Zustimmung), nicht als Ausschlusskriterium.
- Marketing: Der Text beschreibt Wünsche des Vermieters statt Vorteile des Objekts. Er enthält keine Fläche, keinen Zimmerzahl-Bezug, keine ÖV-Distanz, keine Verfügbarkeit, keinen Grundriss-Hinweis.
Neuer Text (Auszug): «4.5 Zimmer, 108 m², Bezug ab sofort, 2'850 Franken plus 190 Franken Akontozahlungen. Ruhige Hanglage, S-Bahn 8 Minuten zu Fuss, Einkaufszentrum 600 m, Keller und Einstellhallenplatz vorhanden, Lift, Neubau 2019 mit Minergie-Standard.» Angaben zu Familien sind zu streichen, stattdessen neutrale Nutzungsregeln.
Bilder: Leere, dunkle Räume bei schlechtem Licht verkaufen keine Wohnung. Notwendig sind Tageslichtaufnahmen, eine professionelle Weitwinkelaufnahme pro Raum, Grundrissplan, Aussenansicht und mindestens ein Foto mit Möblierung zur Massstabsvermittlung. Kosten rund 800 Franken beim Fotografen, amortisiert beim ersten zusätzlichen Abschluss.
2. Welche Massnahmen priorisieren Sie mit den 6'000 Franken, um die vier Wohnungen innert drei Monaten zu vermieten?
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Erste Erkenntnis: Das Preisniveau liegt mit 2'850 Franken 100 bis 200 Franken über den Vergleichsobjekten, bei vier Monaten Leerstand bereits rund 34'000 Franken Mietausfall. Preis ist der stärkste Hebel, nicht Werbung.
Priorisierte Massnahmen:
- Preisrealismus (0 Franken, grösste Wirkung): Reduktion auf 2'780 Franken oder eine Aktion «erste drei Monate 200 Franken reduziert» bei gleichem Nennmietzins. Mit dem Auftraggeber besprechen und schriftlich entscheiden.
- Inserat und Fotos (rund 1'500 Franken): Korrigierter Text, professionelle Bilder, Grundriss, Verfügbarkeiten auf den drei relevanten Portalen. Ziel: messbar mehr qualifizierte Anfragen.
- Besichtigungszeiten (0 Franken): Zusätzlich zwei Abendtermine pro Woche und ein Tag der offenen Tür an einem Samstag; gebündelte Termine reduzieren den Aufwand pro Interessent deutlich.
- Digital ergänzen (rund 1'200 Franken): Gezielte Anzeigen in den lokalen Kanälen und auf der eigenen Website, mit Aufforderung zur Online-Anmeldung.
- Reserve (rund 1'000 Franken): Umzugsrabatt, kleine Startpakete oder Inserateschaltung in einem zweiten Portal.
Messgrössen: Anfragen pro Woche, Anteil qualifizierter Interessenten, Besichtigungsquote, Abschlussquote. Wöchentlich auswerten und nach zwei Wochen nachjustieren - nicht einfach weiter inserieren.
3. Wie gestalten Sie den Besichtigungsprozess und die Kommunikation mit Absagen?
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Vor der Besichtigung: Telefonische Kurzqualifikation (Personenzahl, gewünschter Bezugstermin, Budget, Referenzen, Haustiere) mit einem Raster von fünf Fragen. Das reduziert Leerläufe und erlaubt eine ehrliche Erwartungsklärung.
Besichtigung: Terminbestätigung 24 Stunden vorher, pünktlicher Beginn, maximal vier bis fünf Parteien pro Slot. Unterlagen bereithalten: Mietvertragsmuster, Hausordnung, Akontozahlungen, Parkplatzsituation. Wer die Wohnung führt, muss das Objekt kennen und Fragen zu Nebenkosten und Nachbarschaft beantworten können.
Nach der Besichtigung: Entscheid innert fünf Arbeitstagen kommunizieren. Das ist der Punkt, an dem Verwaltungen am meisten Vertrauen verlieren.
Absagen: Persönlich, kurz und wertschätzend, ohne Begründung der Ablehnung einzelner Personen (Datenschutz und Persönlichkeitsschutz) - etwa: «Wir haben uns für eine andere Bewerbung entschieden, weil eine Partei früher einziehen kann.» Dank für das Interesse, Angebot, bei künftigen Objekten informiert zu werden. Absagen nie unkommentiert versanden lassen; in einem kleinen Markt spricht sich der Umgang herum.
Zusagen: Zusage schriftlich, mit Frist für die Rückmeldung und Hinweis auf die benötigten Unterlagen (Betreibungsregisterauszug, Referenzen).