Stockwerkeigentum: Fassade mehrheitsfähig, Photovoltaik umstritten
Die Stockwerkeigentümergemeinschaft «Sonnenhang» umfasst zehn Einheiten mit unterschiedlichen Wertquoten (Attikawohnung 180/1000, Erdgeschosswohnung mit Garten 95/1000, die übrigen zwischen 85 und 120/1000). An der Versammlung stehen zwei Traktanden an: die Sanierung der Fassade (285'000 Franken, notwendig wegen Rissen und Feuchtigkeit) und die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Flachdach (95'000 Franken, Strom für Allgemeinbereiche, Überschussverkauf ins Netz). Der Erneuerungsfonds beträgt 208'000 Franken.
Abstimmung Fassade: 640/1000 Ja. Abstimmung Photovoltaik: 470/1000 Ja. Der Eigentümer der Erdgeschosswohnung (95/1000) verweigert jeden Beitrag an die Photovoltaik: Er habe keinen Nutzen davon, im Garten seien Leitungen sichtbar, und er sei ohnehin überstimmt worden. Die Verwaltung fragt, wie sie die Beschlüsse umsetzen soll.
1. Prüfen Sie die beiden Beschlüsse: Zustandekommen und Verbindlichkeit.
Read the worked answer
Fassade: Es handelt sich um eine Erneuerung, die der Werterhaltung dient (Risse, Feuchtigkeit). Dafür genügt der Beschluss der Versammlung mit Mehrheit nach Wertquoten. 640/1000 ist deutlich über der Schwelle von 500/1000, der Beschluss ist gültig und für alle Eigentümer verbindlich, auch für die überstimmte Minderheit.
Photovoltaik: Die Anlage ist primär eine wertvermehrende Verbesserung; sie dient nicht der Behebung eines Mangels. Nach herrschender Lehre genügt dafür ein reiner Mehrheitsbeschluss nach Wertquoten nicht - es braucht die Zustimmung der betroffenen Eigentümer, in der Regel aller. Mit 470/1000 fehlt die erforderliche Basis, der Beschluss ist nicht durchsetzbar und auf Klage hin als ungültig zu betrachten. Zudem ist die Frist für die Anfechtung eines Versammlungsbeschlusses zu beachten; die Verwaltung darf nicht vollenden, bevor diese abgelaufen ist.
Konsequenz: Die Fassade wird umgesetzt. Die Photovoltaik wird nicht gebaut und nicht in Rechnung gestellt; das Traktandum ist an der nächsten Versammlung mit einem angepassten Modell neu aufzulegen (siehe nächste Aufgabe). Wichtig: Das Protokoll muss beide Ergebnisse und die Stimmverhältnisse klar ausweisen.
2. Wie verteilen Sie die Kosten, und wie gehen Sie mit dem ablehnenden Erdgeschoss-Eigentümer um?
Read the worked answer
Fassade: Verteilung nach Wertquoten, wie es das Reglement und die gesetzliche Regel vorsehen. Bei 285'000 Franken bedeutet das für die Attikawohnung (180/1000) 51'300 Franken und für das Erdgeschoss (95/1000) 27'075 Franken. Das ist unabhängig davon, ob der Eigentümer zugestimmt hat - die Mehrheit entscheidet, die Quote verteilt.
Photovoltaik: Ohne gültigen Beschluss keine Kostenverteilung. Möglich sind zwei Wege:
- Neue Beschlussfassung mit Zustimmung: Ein Modell wählen, das den Erdgeschoss-Eigentümer einbindet - etwa eine reduzierte Anlage mit tieferen Kosten, oder eine Aufteilung, bei der die Anlage von den befürwortenden Eigentümern finanziert und der Strom zu einem vereinbarten Preis an die Gemeinschaft verkauft wird (Drittfinanzierung, Contracting).
- Gartenleitung entschärfen: Die im Garten sichtbaren Leitungen sind ein realer Eingriff in das Sondernutzungsrecht. Leitungsführung ändern, Kosten übernehmen oder eine einmalige Entschädigung vereinbaren. Das ist meist billiger als ein Rechtsstreit.
Haltung gegenüber dem Eigentümer: Schriftlich und sachlich informieren, festhalten, dass die Fassadensanierung für ihn verbindlich ist und die Photovoltaik derzeit nicht umgesetzt wird. Gesprächsangebot vor der nächsten Versammlung, nicht nachträgliche Korrektur des Protokolls.
3. Wie finanzieren Sie die Fassadensanierung und wie kommunizieren Sie den Nachfinanzierungsbedarf?
Read the worked answer
Rechnung: 285'000 minus 208'000 Fonds = 77'000 Franken Nachschuss, verteilt nach Wertquoten. Für das Erdgeschoss sind das rund 7'315 Franken, für die Attikawohnung rund 13'860 Franken - Beträge, die manche Eigentümer nicht flüssig haben.
Finanzierungsvarianten:
- Einmaliger Nachschuss aller Eigentümer, fällig in zwei Raten (bei Baubeginn und bei Abnahme).
- Bankdarlehen der Gemeinschaft mit Amortisation über fünf bis sieben Jahre; erhöht die monatlichen Einlagen, schont die Liquidität. Tragbarkeit pro Einheit prüfen, Zustimmung der Versammlung einholen.
- Mischform: Nachschuss von 40'000 Franken, Rest über Darlehen.
Wichtig: Nach der Sanierung muss der Fonds wieder geäufnet werden. Die jährliche Einlage ist anzupassen, sonst steht die nächste Grosssanierung (Dach, Lift) ohne Deckung da. Ein einfacher Mehrjahresplan mit Fälligkeiten gehört in die Unterlagen der nächsten Versammlung.
Kommunikation: Ein Schreiben mit drei Elementen - warum die Sanierung notwendig ist (mit Fotos und Fachbericht), was sie kostet und wann welche Zahlung fällig ist, und welche Wahlmöglichkeiten bei der Finanzierung bestehen. Zusätzlich ein Termin für Fragen. Transparenz über die Fondssituation schafft Zustimmung; das Gefühl, vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden, kostet mehr als der Nachschuss.