Immobilienrecht und Vertragswesen
Dieses Fachgebiet prüft den Mietvertrag als Dauerschuldverhältnis, die Formvorschriften und Fristen von Kündigung und Mietzinsanpassung sowie die Vertragstypen des Obligationenrechts, die in der Verwaltung täglich vorkommen. Erwartet werden sichere Fristenberechnungen und korrekte Begründungen, nicht blosse Rechtskenntnis.
Mietvertrag und Formvorschriften
Mietverträge sind formfrei gültig; Schriftlichkeit ist Beweismittel, nicht Gültigkeitsvoraussetzung. Die Kaution darf höchstens drei Monatszinse betragen und muss auf ein Sperrkonto auf den Namen der Mieterschaft einbezahlt werden. Kündigungen müssen schriftlich erfolgen; bei Familienwohnungen ist die Kündigung an beide Ehegatten zu richten. Der Vermieter verwendet für Kündigungen und Mietzinserhöhungen das vom Kanton genehmigte Formular.
Fristen
Wohnungen: drei Monate Kündigungsfrist auf einen ortsüblichen Termin; Geschäftsräume: sechs Monate, sofern nichts anderes vereinbart ist. Massgebend ist das Eintreffen der Kündigung beim Empfänger, nicht die Aufgabe bei der Post – eingeschriebener Versand dient der Beweissicherung. Ausserordentlich kündbar ist bei Zahlungsrückstand nach einer Nachfrist von mindestens 30 Tagen. Eine ordentliche Kündigung kann innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden (missbräuchliche Kündigung, OR 271 ff.); alternativ ist eine Erstreckung möglich, bei Wohnräumen höchstens vier Jahre.
Mietzinsanpassung
Anpassungen müssen auf dem Formular begründet und mindestens drei Monate vor dem Kündigungstermin mitgeteilt werden. Zulässige Gründe: Änderung des Referenzzinssatzes (0.25 Punkte entsprechen rund 2.91 % Senkung beziehungsweise 3 % Erhöhung), Teuerung (40 % des Indexanstiegs) und allgemeine Kostensteigerung (rund 0.5 % pro Jahr). Die Mieterschaft kann innert 30 Tagen anfechten; auch der Anfangsmietzins ist innert 30 Tagen anfechtbar.
Rechenbeispiel
Der Referenzzinssatz steigt um 0.25 Punkte, der Landesindex seit der letzten Anpassung um 5 %. Bisherige Miete CHF 1'500. Zulässig sind 3 % (Referenz) plus 40 % von 5 % = 2 % (Teuerung). Kombiniert: 1'500 × 1.03 × 1.02 = CHF 1'575.90, also rund CHF 1'576. Wird nur der Referenzzinssatz geltend gemacht, bleiben CHF 1'545. Wer die Teuerung voll statt zu 40 % einrechnet, verlangt eine anfechtbare Miete.
Weitere Verträge
Verwaltungsmandate sind Aufträge (OR 394): sorgfältige Ausführung, Rechenschaftsablage, Herausgabe von Vorteilen. Handwerkerleistungen laufen über Werkvertrag (OR 363) mit Abnahme und Mängelrüge. Beim Verkauf gelten Kaufvertrag und Grundbuch; Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte sind vor Vertragsabschluss zu prüfen.
Typische Fehlerquellen
Kündigung auf den falschen Termin oder per E-Mail; Fristbeginn mit Postaufgabe statt Zustellung gleichsetzen; Kaution über drei Monatszinse verlangen; Mietzinserhöhung ohne genehmigtes Formular; Teuerung zu 100 % weitergeben; Erstreckung mit Anfechtung verwechseln.