Rechnungswesen und Finanzen
Die Finanzdomäne prüft die Rechnungslegung nach Obligationenrecht, die Verbuchung typischer Immobiliengeschäfte, Abschreibungen und Rückstellungen sowie die Kennzahlen, mit denen eine Liegenschaft beurteilt wird. Gefragt sind korrekte Buchungssätze und nachvollziehbare Zahlen, nicht blosse Theorie.
Grundlagen der Rechnungslegung
Die Jahresrechnung besteht aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang (OR 958 ff.); Bücher und Belege sind zehn Jahre aufzubewahren. Immobilien im Anlagevermögen werden höchstens zu Anschaffungskosten bilanziert, abzüglich Abschreibungen über die Nutzungsdauer; Aufwertungen sind nur in engen Grenzen zulässig. Abschreibungen sind Aufwand ohne Geldabfluss – der Cashflow bleibt davon unberührt.
Abgrenzungen und Rückstellungen
Erträge und Aufwendungen werden periodengerecht abgegrenzt: vorausbezahlte Heizöllieferungen sind aktive Rechnungsabgrenzungen, bereits erhaltene, aber noch nicht verdiente Mieten passive. Drohende Verluste aus Mietausständen erfasst man über Einzel- oder Pauschalwertberichtigungen (Delkredere); für erkennbare Risiken wie hängige Prozesse oder zugesagte Sanierungen bildet man Rückstellungen.
Liquidität und Mahnwesen
Die Liquiditätsplanung stellt Mietzinseingänge den Ausgaben für Unterhalt, Hypothekarzinsen und Amortisationen gegenüber. Bei Mietausständen gilt: Zahlungsfrist setzen, mahnen, danach Betreibung auf Pfändung; die Kündigung wegen Zahlungsrückstand setzt eine Nachfrist von mindestens 30 Tagen voraus.
Mehrwertsteuer
Die Vermietung von Wohnraum ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen und berechtigt nicht zum Vorsteuerabzug. Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich ebenfalls ausgenommen; mit der Option zur Versteuerung (Art. 22 MWSTG) wird sie steuerbar und der Vorsteuerabzug auf Erstellungs- und Unterhaltskosten möglich. Diese Wahl bindet langfristig und muss vor Bau oder Kauf geprüft werden.
Kennzahlen
Bruttorendite = Jahresnettomiete (ohne Nebenkosten) ÷ Kaufpreis. Nettorendite = (Jahresnettomiete − Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestition. Leerstandsquote = Leerstandsfläche ÷ vermietbare Fläche. Betriebskostenquote = Betriebskosten ÷ Mietertrag. Diese Quoten machen Objekte vergleichbar und bilden die Basis für Budget und Anlageentscheid.
Rechenbeispiel
Kaufpreis CHF 6'000'000, Jahresnettomiete CHF 300'000, Bewirtschaftungskosten CHF 45'000. Bruttorendite = 300'000 ÷ 6'000'000 = 5.0 %. Nettorendite = (300'000 − 45'000) ÷ 6'000'000 = 4.25 %. Wird ein nachhaltiger Leerstand von 5 % eingerechnet, sinkt der Mietertrag auf 285'000 und die Bruttorendite auf 4.75 % – massgebend ist dieser Wert, nicht die Sollmiete.
Typische Fehlerquellen
Sollmiete als nachhaltigen Ertrag behandeln; Abschreibung mit Auszahlung verwechseln; Wohnraummiete mit Mehrwertsteuer belasten; Rückstellung und Rechnungsabgrenzung vertauschen; Bewirtschaftungskosten in der Nettorendite vergessen; Erneuerungsfonds als Ertrag verbuchen.