Werkvertrag: verdeckter Baumangel, vorbehaltlose Schlusszahlung und Verjährung
Der Bauherr P. schliesst am 5. Mai 2022 mit der GU Bau AG einen Werkvertrag über ein Einfamilienhaus in Minergie-P-Bauweise zum Pauschalpreis von CHF 1,25 Mio. Die Parteien vereinbaren die Abnahme und eine zweijährige Garantiefrist; die SIA 118 ist nicht ausdrücklich einbezogen. Am 10. November 2022 erfolgt die Abnahme; im Protokoll werden nur kleinere Malerarbeiten als Restpunkte aufgeführt. P. bezahlt am 15. Dezember 2022 die Schlussrechnung vollständig, ohne einen Vorbehalt anzubringen. Im Januar 2025 dringt Feuchtigkeit in den Keller ein; ein beigezogener Bauphysiker stellt am 5. Februar 2025 fest, dass die GU Bau AG die vorgeschriebene Drainageschicht und die Abdichtung im Bereich der Bodenplatte nicht eingebaut hat. P. zeigt dies der GU Bau AG am 25. Februar 2025 an und verlangt CHF 85'000 für die Sanierung. Die GU Bau AG entgegnet, die Mängelrüge sei verspätet, die Schlusszahlung sei vorbehaltlos erfolgt und die Ansprüche seien ohnehin verjährt. P. hält entgegen, der Mangel sei verdeckt gewesen und die fünfjährige Verjährungsfrist gelte.
1. Ist die Mängelrüge vom 25. Februar 2025 rechtzeitig? Welche Bedeutung hat die vorbehaltlose Schlusszahlung?
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Die Mängelrüge ist rechtzeitig. Nach Art. 367 OR muss der Besteller das Werk nach der Abnahme prüfen und Mängel sofort anzeigen; verdeckte Mängel sind sofort nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. 'Sofort' bedeutet nicht 'am gleichen Tag', sondern ohne schuldhafte Verzögerung. P. hat nach dem Bauphysikerbericht vom 5. Februar 2025 innert 20 Tagen reagiert; diese Zeitspanne ist für die technische Abklärung und die rechtliche Prüfung vertretbar. Die vorbehaltlose Schlusszahlung vom 15. Dezember 2022 steht der Rüge nicht entgegen: Die Genehmigungsfiktion des Art. 367 OR erfasst nur Mängel, die bei der Abnahme erkennbar waren und nicht gerügt wurden. Die fehlende Drainageschicht und Abdichtung waren bei der Abnahme nicht sichtbar; sie sind verdeckte Mängel. Ein Vorbehalt bei der Schlusszahlung ist insoweit nicht erforderlich. Die GU Bau AG kann sich daher nicht auf die vorbehaltlose Zahlung berufen.
2. Sind die Ansprüche verjährt? Welche Frist gilt und wann beginnt sie?
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Die Ansprüche sind nicht verjährt. Nach Art. 371 Abs. 2 OR verjähren Mängelansprüche an einem Bauwerk, das mit einem Grundstück fest verbunden ist, in fünf Jahren seit der Abnahme. Die Abnahme erfolgte am 10. November 2022; die Frist endet am 10. November 2027. Die im Vertrag genannte 'zweijährige Garantiefrist' ist im Zweifel eine Nachbesserungs- und Rügefrist, keine Verkürzung der Verjährungsfrist. Nach Art. 371 Abs. 3 OR können die Verjährungsfristen durch schriftliche Vereinbarung verlängert, nicht aber verkürzt werden; die fünfjährige Frist für Bauwerke gilt daher. Die Verjährung beginnt mit der Abnahme, nicht mit der Entdeckung des Mangels; das führt hier nicht zur Verjährung, weil die Rüge innerhalb der Frist erfolgt ist. Entscheidend ist daher allein die rechtzeitige Rüge, nicht die Verjährung.
3. Welche Ansprüche kann P. durchsetzen und wie kann er gegen die GU Bau AG vorgehen? Kann er die CHF 85'000 mit einer allfälligen Restforderung der GU verrechnen?
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P. kann nach Art. 368 OR zunächst die Beseitigung des Mangels verlangen und der GU Bau AG eine angemessene Frist setzen. Verstreicht die Frist unbenutzt oder verweigert die GU die Nachbesserung, kann P. die Sanierung durch einen Dritten auf Kosten der GU ausführen lassen (Ersatzvornahme) und die CHF 85'000 als Schadenersatz bzw. als Minderung geltend machen. Eine Wandelung kommt nur bei einem erheblichen Mangel in Betracht; die fehlende Drainage ist gravierend, aber technisch behebbar, sodass in der Regel Minderung oder Ersatzvornahme näher liegen. Ein allfälliger Restwerklohn der GU, etwa ein Garantierückbehalt, kann mit dem Minderungs- oder Schadenersatzanspruch verrechnet werden, sobald dieser fällig und bezifferbar ist (Art. 120 OR). P. darf aber nicht den gesamten Restwerklohn zurückbehalten, sondern nur den Teil, der dem Minderwert entspricht; er muss die Schadensminderungspflicht (Art. 44 OR) beachten und der GU die Nachbesserung ermöglichen.