Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht study materials

Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht practice questions

One question at a time. Build your Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht understanding.

First 50 of 200 questions. Each one lists the choices, the correct answer, and an explanation. The checker at the top of this page saves progress in this browser when it is available.

Continue in the practice tool above to load more questions, 50 at a time.

Question 1Bau- und Immobilienrecht

Welche Form ist für einen Grundstückkaufvertrag in der Schweiz erforderlich, damit die Eigentumsübertragung an einem Grundstück gültig vereinbart werden kann?

Notarielle Beglaubigung der Unterschriften
Öffentliche Beurkundung durch einen Urkundsbeamten Correct answer.
Einfache Schriftlichkeit mit Unterschriften beider Parteien
Mündliche Einigung vor Zeugen

Explanation

Nach Art. 657 Abs. 1 ZGB bedarf der Vertrag auf Eigentumsübertragung an Grundstücken der öffentlichen Beurkundung. Die blosse Beglaubigung der Unterschriften oder einfache Schriftlichkeit genügt dieser Formvorschrift nicht. Formmangel führt grundsätzlich zur Ungültigkeit des Verpflichtungsgeschäfts.

Question 2Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr schliesst mit einem Unternehmer einen Werkvertrag über einen Neubau ab. Welche Bestimmung regelt im OR die Abnahme des Werks durch den Besteller?

Art. 370 OR über die Prüfung und Anzeige von Mängeln Correct answer.
Art. 363 OR über die Natur des Werkvertrags
Art. 373 OR über die Vergütung nach Billigkeit
Art. 367 OR über die Pflicht zur Ablieferung des Werks

Explanation

Art. 370 OR verpflichtet den Besteller, das Werk nach der Ablieferung zu prüfen und Mängel unverzüglich anzuzeigen. Unterlässt er dies, gilt das Werk als genehmigt, soweit es sich nicht um verdeckte Mängel handelt. Diese Norm ist das zentrale Prüfungs- und Rügeregime bei der Abnahme.

Question 3Bau- und Immobilienrecht

Was kennzeichnet eine Grunddienstbarkeit im Sinne von Art. 730 ZGB?

Sie räumt dem Berechtigten ein Vorkaufsrecht an einem Grundstück ein
Sie begründet ein selbständiges dingliches Recht an einer fremden Sache, das übertragen werden kann
Sie belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks und folgt dem berechtigten Grundstück bei Veräusserung Correct answer.
Sie verpflichtet den jeweiligen Eigentümer persönlich und erlischt mit dessen Tod

Explanation

Die Grunddienstbarkeit ist eine Belastung des dienenden Grundstücks zugunsten des herrschenden Grundstücks. Sie ist mit dem Eigentum am berechtigten Grundstück verbunden und geht bei Veräusserung automatisch mit über. Damit unterscheidet sie sich wesentlich von persönlichen Dienstbarkeiten und selbständigen Rechten.

Question 4Bau- und Immobilienrecht

Ein Mieter will eine bauliche Veränderung an der gemieteten Wohnung vornehmen. Welche Aussage trifft nach Art. 260a OR zu?

Er darf jede Veränderung ohne Zustimmung vornehmen, solange er sie bei Auszug rückgängig macht
Er benötigt stets die Zustimmung der Schlichtungsbehörde
Er benötigt die schriftliche Zustimmung des Vermieters, ausser die Veränderung ist für die übliche Ausübung des Mietgebrauchs notwendig Correct answer.
Er darf nur Veränderungen vornehmen, die den Mietwert nachweislich erhöhen

Explanation

Art. 260a OR verlangt grundsätzlich die schriftliche Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen. Ausgenommen sind Veränderungen, die für die übliche Ausübung des Mietgebrauchs notwendig sind. Die Rückbaupflicht bei Auszug ersetzt die Zustimmung nicht.

Question 5Bau- und Immobilienrecht

Welche Funktion hat das Grundbuch im schweizerischen Immobiliarsachenrecht?

Es ersetzt die öffentliche Beurkundung von Kaufverträgen
Es regelt die Baubewilligung für Neu- und Umbauten
Es dokumentiert die dinglichen Rechte an Grundstücken und begründet die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit Correct answer.
Es begründet ausschliesslich obligatorische Rechte zwischen den Parteien

Explanation

Das Grundbuch erfasst die dinglichen Rechte an Grundstücken und schafft über die Richtigkeitsvermutung Rechtssicherheit im Rechtsverkehr. Der gutgläubige Erwerber kann sich auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs berufen. Obligatorische Rechte und Baubewilligungen fallen nicht in seinen Regelungsbereich.

Question 6Bau- und Immobilienrecht

Ein Unternehmer erstellt ein Bauwerk und liefert es ab. Zwei Jahre später zeigt sich ein Konstruktionsfehler. Welche Verjährungsfrist gilt nach Art. 371 OR für die Mängelrechte des Bestellers bei einem Bauwerk?

Zwei Jahre seit Abnahme des Werks
Fünf Jahre seit Abnahme des Werks Correct answer.
Zehn Jahre seit Abnahme des Werks
Ein Jahr seit Entdeckung des Mangels

Explanation

Art. 371 Abs. 2 OR sieht für Mängel an einem Bauwerk eine Verjährungsfrist von fünf Jahren seit Abnahme vor. Diese Frist gilt unabhängig von der Entdeckung des Mangels. Für andere Werke beträgt die Frist zwei Jahre.

Question 7Bau- und Immobilienrecht

Welcher Rechtsbehelf steht dem Nachbarn zur Verfügung, wenn ein Bauvorhaben die zulässige Gebäudehöhe überschreitet und er sich dagegen wehren will?

Antrag auf Löschung der Grunddienstbarkeit im Grundbuch
Einsprache im Baubewilligungsverfahren und anschliessend Beschwerde an die zuständige Instanz Correct answer.
Strafanzeige wegen Betrugs gegen den Bauherrn
Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags über das Baugrundstück

Explanation

Der Nachbar kann im Baubewilligungsverfahren Einsprache erheben und gegen die erteilte Bewilligung Beschwerde führen. Damit macht er die Verletzung öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften geltend. Zivilrechtliche Klagen oder Strafanzeigen sind hierfür nicht der richtige Weg.

Question 8Bau- und Immobilienrecht

Was ist ein Baurecht im Sinne von Art. 779 ZGB?

Ein Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der zum Bau berechtigt
Eine öffentlich-rechtliche Bewilligung zur Errichtung eines Bauwerks
Eine Dienstbarkeit, die den Bau und die dauernde Nutzung eines Bauwerks auf fremdem Boden erlaubt Correct answer.
Ein obligatorisches Recht auf Abschluss eines Kaufvertrags über ein Baugrundstück

Explanation

Das Baurecht ist eine Dienstbarkeit, die dem Berechtigten erlaubt, auf fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten und dauernd zu nutzen. Es ist ein dingliches Recht und kann selbständig im Grundbuch eingetragen werden. Die Baubewilligung ist davon zu unterscheiden.

Question 9Bau- und Immobilienrecht

Ein Architekt wird von einem Bauherrn mit der Planung eines Einfamilienhauses beauftragt. Welche Vertragsart liegt typischerweise vor, wenn der Architekt einen Erfolg schuldet?

Einfacher Gesellschaftsvertrag nach Art. 530 OR
Auftrag nach Art. 394 OR
Innominatvertrag ohne gesetzliche Regelung
Werkvertrag nach Art. 363 OR Correct answer.

Explanation

Der Architektenvertrag wird in der Lehre und Rechtsprechung regelmässig als Werkvertrag qualifiziert, wenn ein bestimmter Erfolg geschuldet wird. Es gelten dann die Regeln über Abnahme, Mängelrechte und Verjährung. Der Auftrag ist nur anwendbar, wenn keine Erfolgsverbindlichkeit besteht.

Question 10Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer vereinbaren einen Pauschalpreis für den Rohbau. Nachträglich verlangt der Unternehmer Mehrkosten wegen unerwartet schwieriger Bodenverhältnisse, die im Vertrag nicht geregelt sind. Wie ist die Rechtslage nach Art. 373 OR grundsätzlich?

Der Vertrag ist wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage automatisch nichtig
Der Pauschalpreis gilt; Mehrvergütung ist nur bei besonderen, im Gesetz oder Vertrag vorgesehenen Gründen möglich Correct answer.
Der Bauherr muss Mehrkosten immer zur Hälfte tragen
Der Unternehmer kann stets die tatsächlichen Mehrkosten abrechnen

Explanation

Beim Pauschalpreis trägt der Unternehmer grundsätzlich das Mengen- und Kostenrisiko. Eine Mehrvergütung kommt nur in Betracht, wenn das Gesetz oder der Vertrag dies ausdrücklich vorsieht, etwa bei ausserordentlichen Umständen nach Art. 373 Abs. 2 OR. Eine automatische hälftige Kostentragung oder Nichtigkeit kennt das Gesetz nicht.

Question 11Bau- und Immobilienrecht

Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung. Im Stockwerkeigentum will die Gemeinschaft eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Teil beschliessen. Welche Mehrheit ist nach Art. 647b OR für eine bauliche Veränderung grundsätzlich erforderlich?

Einfache Mehrheit der anwesenden Stockwerkeigentümer
Zweidrittelmehrheit der Stockwerkeigentümer nach Köpfen
Mehrheit der Stockwerkeigentümer nach Wertquoten
Zustimmung aller betroffenen Stockwerkeigentümer Correct answer.

Explanation

Bauliche Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen bedürfen nach Art. 647b Abs. 2 OR der Zustimmung aller betroffenen Stockwerkeigentümer. Damit soll der Bestandsschutz der Sondernutzungsrechte gewahrt werden. Für gewöhnliche Verwaltungshandlungen genügt dagegen die Mehrheit.

Question 12Bau- und Immobilienrecht

Ein Mieter stellt fest, dass die Heizung im Winter ausfällt und die Wohnung nur noch 16 Grad warm wird. Welches Recht steht ihm nach Art. 259a OR zu?

Er kann den Mietvertrag einseitig rückwirkend anpassen lassen
Er kann die Miete herabsetzen und den Mangel schriftlich melden Correct answer.
Er kann fristlos kündigen, ohne den Vermieter zu informieren
Er kann den Vermieter ohne weiteres zum Schadenersatz verpflichten

Explanation

Nach Art. 259a OR kann der Mieter bei Mängeln, die der Vermieter zu vertreten hat, unter anderem die Miete herabsetzen. Voraussetzung ist die Mängelanzeige, damit der Vermieter die Gelegenheit zur Behebung erhält. Schadenersatz setzt zusätzlich ein Verschulden voraus.

Question 13Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer will eine Baute errichten, die nur mit einer Ausnahmebewilligung zulässig ist. Welche Voraussetzung muss er dafür typischerweise erfüllen?

Die Baute muss sich in eine Sonderzone einordnen lassen und den Zweck der Ausnahmebewilligung erfüllen Correct answer.
Die Baute muss ohne Bewilligung erstellt werden können
Die Baute muss von allen Nachbarn schriftlich begrüsst werden
Die Baute muss den Zonenplan generell ersetzen

Explanation

Ausnahmebewilligungen setzen voraus, dass das Vorhaben einem gesetzlich definierten Ausnahmetatbestand entspricht und sich in die betroffene Zone einordnen lässt. Die Bewilligung ersetzt den Zonenplan nicht und hängt nicht von der Zustimmung aller Nachbarn ab. Ohne Bewilligung drohen Baustopp und Wiederherstellung.

Question 14Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauunternehmer hat seine Werkleistung abgeliefert, ohne dass der Besteller formell abgenommen hat. Welche Folge tritt nach Art. 370 OR ein, wenn der Besteller die Prüfung unterlässt?

Der Unternehmer verliert sämtliche Ansprüche auf die Vergütung
Der Vertrag wird automatisch rückabgewickelt
Das Werk gilt als genehmigt, sofern keine verdeckten Mängel vorliegen Correct answer.
Die Verjährungsfrist beginnt erst mit der formellen Abnahme

Explanation

Nach Art. 370 OR gilt das Werk als genehmigt, wenn der Besteller die Prüfung nicht vornimmt und keine Mängel anzeigt. Verdeckte Mängel bleiben davon unberührt und können weiterhin geltend gemacht werden. Die Vergütungspflicht und der Vertrag bestehen fort.

Question 15Bau- und Immobilienrecht

Ein Eigentümer bestellt bei einem Generalunternehmer schlüsselfertig ein Haus. Der GU beauftragt Subunternehmer. Ein Subunternehmer erleidet einen Schaden und will den Bauherrn direkt belangen. Wie ist die Rechtslage grundsätzlich?

Zwischen Bauherr und Subunternehmer besteht kein Vertrag; Ansprüche richten sich gegen den GU Correct answer.
Der Bauherr haftet direkt als Gesamtschuldner mit dem GU
Der Bauherr muss den Subunternehmer aus Gefälligkeit entschädigen
Der Subunternehmer hat einen gesetzlichen Pfandanspruch gegen den Bauherrn

Explanation

Beim Generalunternehmervertrag bestehen vertragliche Beziehungen nur zwischen Bauherr und GU sowie zwischen GU und Subunternehmer. Der Bauherr ist nicht Vertragspartner des Subunternehmers. Eine direkte Haftung bedarf einer besonderen gesetzlichen Grundlage, etwa im Bereich der Bauhandwerkerpfandrechte.

Question 16Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer duldet jahrelang eine Überbaute durch den Nachbarn, ohne sich zu wehren. Welche Rechtsfolge kann nach Art. 674 ZGB eintreten?

Der Überbauende wird ohne Entschädigung Eigentümer des gesamten Nachbargrundstücks
Der Überbau ist immer sofort abzubrechen
Der Nachbar verliert automatisch jede Klage wegen des Überbaus
Der Überbauende kann unter Umständen Eigentum am überbauten Boden erwerben, gegen Entschädigung Correct answer.

Explanation

Art. 674 ZGB regelt den Überbau: Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Überbauende Eigentum am überbauten Boden erwerben, muss aber den Wert der überbauten Fläche entschädigen. Bei grober Fahrlässigkeit oder Rechtsmissbrauch kann das Gericht anders entscheiden. Ein sofortiger Abbruch ist nicht die zwingende Folge.

Question 17Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr schliesst mit einem Architekten einen Vertrag, der eine feste Honorarsumme vorsieht. Der Architekt erbringt zusätzliche, nicht vereinbarte Planungsleistungen. Wie ist die Vergütung nach den Regeln des Werkvertragsrechts zu beurteilen?

Zusätzliche Leistungen sind nur zu vergüten, wenn sie vereinbart oder nachträglich genehmigt wurden Correct answer.
Zusätzliche Leistungen sind stets unentgeltlich
Jede zusätzliche Leistung ist automatisch zum gleichen Preis zu vergüten
Der Architekt kann die Vergütung frei nach eigenem Ermessen festsetzen

Explanation

Nach dem Grundsatz der Vertragsbindung sind nur vereinbarte Leistungen zu vergüten. Zusätzliche Leistungen bedürfen einer zusätzlichen Vereinbarung oder einer nachträglichen Genehmigung durch den Besteller. Eine freie Preisfestsetzung durch den Architekten widerspricht dem Werkvertragsrecht.

Question 18Bau- und Immobilienrecht

Ein Arbeitgeber im Baugewerbe will einen Arbeitnehmer wegen wiederholter Sicherheitsverstösse auf der Baustelle fristlos entlassen. Welche Voraussetzung muss nach Art. 337 OR erfüllt sein?

Die Zustimmung der Baustellenkommission
Ein wichtiger Grund, der die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses nach Treu und Glauben unzumutbar macht Correct answer.
Eine Kündigungsfrist von mindestens sieben Tagen
Eine schriftliche Verwarnung, die zwingend vorausgeht

Explanation

Art. 337 OR verlangt für die fristlose Kündigung einen wichtigen Grund, der die Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses nach Treu und Glauben unzumutbar macht. Wiederholte schwerwiegende Sicherheitsverstösse können einen solchen Grund darstellen. Eine vorgängige schriftliche Verwarnung ist gesetzlich nicht zwingend, kann aber die Unzumutbarkeit belegen.

Question 19Bau- und Immobilienrecht

Ein Käufer einer Liegenschaft entdeckt nach der Übertragung, dass das Grundbuch eine falsche Flächenangabe enthält. Welche Bedeutung hat der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach Art. 973 ZGB?

Der gutgläubige Erwerber kann sich auf den im Grundbuch eingetragenen Rechtszustand verlassen Correct answer.
Nur der Verkäufer kann sich auf den Grundbucheintrag berufen
Das Grundbuch ist für die Beurteilung von Flächenangaben unbeachtlich
Der Erwerber haftet für die Richtigkeit des Grundbuchs

Explanation

Art. 973 ZGB schützt den gutgläubigen Erwerber, der sich auf den im Grundbuch eingetragenen Rechtszustand verlässt. Der öffentliche Glaube bezieht sich auf die eingetragenen Rechte und deren Rang. Für reine Flächenangaben gelten die allgemeinen Regeln der Sachgewährleistung.

Question 20Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer streiten über die Qualität eines Flachdachs. Der Unternehmer beruft sich auf die Abnahmeerklärung des Bauherrn. Welche Bedeutung hat die Abnahme für die Mängelrechte nach Art. 370 und 371 OR?

Mit der Abnahme beginnt die Verjährungsfrist, und die Genehmigungswirkung tritt ein, soweit keine rechtzeitige Rüge erfolgt Correct answer.
Die Abnahme hat keine rechtliche Bedeutung für die Mängelrechte
Mit der Abnahme erlöschen sämtliche Mängelrechte endgültig
Die Abnahme verlängert die Verjährungsfrist auf zehn Jahre

Explanation

Die Abnahme ist der massgebende Zeitpunkt für den Beginn der Verjährungsfrist nach Art. 371 OR. Gleichzeitig tritt die Genehmigungswirkung ein, wenn der Besteller nicht rechtzeitig rügt. Verdeckte Mängel bleiben trotz Abnahme geltend machbar.

Question 21Bau- und Immobilienrecht

Ein Nachbar klagt gegen eine Baubewilligung, weil sein Grundstück durch die geplante Terrasse die Aussicht verliert. Welche Voraussetzung muss er für die Beschwerdelegitimation typischerweise erfüllen?

Er muss von der Gemeinde als Partei anerkannt werden
Er muss Eigentümer des Baugrundstücks sein
Er muss durch das Vorhaben in seinen schutzwürdigen eigenen Interessen betroffen sein Correct answer.
Er muss eine Mehrheit der Nachbarn vertreten

Explanation

Die Beschwerdelegitimation setzt eine besondere Betroffenheit in schutzwürdigen eigenen Interessen voraus. Der Verlust der Aussicht kann eine solche Betroffenheit begründen, wenn sie nach den massgebenden Vorschriften geschützt ist. Eigentümer des Baugrundstücks muss der Beschwerdeführer nicht sein.

Question 22Bau- und Immobilienrecht

Ein Unternehmer hat ein Bauwerk erstellt, das wegen eines Planungsfehlers des Architekten Mängel aufweist. Der Bauherr will sowohl den Unternehmer als auch den Architekten belangen. Wie ist die Haftung nach den Grundsätzen des Werkvertragsrechts zu beurteilen?

Der Unternehmer haftet immer allein, weil er das Werk erstellt hat
Der Architekt haftet immer allein, weil er die Planung verantwortet
Jeder Vertragspartner haftet nach seinem Vertrag; eine gesamtschuldnerische Haftung setzt eine besondere Grundlage voraus Correct answer.
Eine Haftung entfällt, weil zwei Parteien beteiligt sind

Explanation

Bauherr, Architekt und Unternehmer sind durch getrennte Verträge verbunden. Jeder haftet nach dem Inhalt seines eigenen Vertrags. Eine gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Beteiligter bedarf einer besonderen Grundlage, etwa bei gemeinsamer Schädigung.

Question 23Bau- und Immobilienrecht

Ein Mieter will eine Mietzinserhöhung anfechten, die der Vermieter wegen gestiegener Unterhaltskosten geltend macht. Welche Voraussetzung muss der Vermieter nach Art. 269d OR typischerweise erfüllen?

Er muss die Zustimmung des Mieterverbands einholen
Er muss die Erhöhung auf einen konkreten, nachvollziehbar berechneten Grund stützen und das vorgeschriebene Formular verwenden Correct answer.
Er muss die Erhöhung rückwirkend auf den Vertragsbeginn datieren
Er muss die Erhöhung mündlich ankündigen

Explanation

Art. 269d OR verlangt für Mietzinserhöhungen die Ankündigung auf dem vorgeschriebenen Formular mit Begründung. Die Erhöhung muss sich auf einen konkreten Berechnungsgrund stützen, etwa gestiegene Kosten oder Referenzzinssatzänderungen. Eine mündliche Ankündigung genügt nicht.

Question 24Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr hat einem Unternehmer den Auftrag für eine Baugrube erteilt. Während der Ausführung stellt sich heraus, dass der Baugrund wegen Altlasten aufwendiger zu bearbeiten ist. Der Vertrag enthält keine Regelung. Wie ist die Vergütung nach Art. 373 Abs. 2 OR zu beurteilen?

Eine Anpassung des Preises kann verlangt werden, wenn ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände die Ausführung erheblich erschweren Correct answer.
Der Unternehmer trägt das Risiko immer vollständig und ohne Ausnahme
Der Vertrag ist wegen Unmöglichkeit automatisch aufgelöst
Der Bauherr muss den doppelten Preis zahlen

Explanation

Art. 373 Abs. 2 OR erlaubt bei ausserordentlichen, nicht voraussehbaren Umständen, die die Ausführung erheblich erschweren, eine Anpassung des Preises. Voraussetzung ist, dass die Umstände nicht dem Unternehmer zuzurechnen sind. Eine automatische Auflösung des Vertrags tritt nicht ein.

Question 25Bau- und Immobilienrecht

Ein Stockwerkeigentümer will sein Sonderrecht an einem Gartenanteil an einen Dritten übertragen. Welche Voraussetzung gilt nach den Regeln des Stockwerkeigentums?

Die Übertragung ist ohne weiteres möglich, weil Sonderrechte frei übertragbar sind
Die Übertragung ist nur mit Zustimmung des Grundbuchamts möglich
Die Übertragung des Sonderrechts bedarf der Zustimmung der Gemeinschaft, soweit das Reglement nichts anderes vorsieht Correct answer.
Sonderrechte können nicht übertragen werden

Explanation

Sondernutzungsrechte sind grundsätzlich an das Stockwerkeigentum gebunden und nicht frei übertragbar. Eine Übertragung bedarf der Zustimmung der Gemeinschaft, soweit das Reglement keine abweichende Regelung enthält. Das Grundbuchamt entscheidet nicht über die Zustimmung.

Question 26Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer bestellt im Grundbuch ein selbständiges und dauerndes Recht, auf seinem Grundstück eine Garage zu bauen und zu nutzen. Welche Rechtsnatur hat dieses Recht?

Eine Grundlast nach Art. 782 ZGB
Eine Dienstbarkeit im Sinne von Art. 730 ZGB
Ein gesetzliches Pfandrecht nach Art. 836 ZGB
Eine Baurecht (Superfizies) nach Art. 779 ZGB Correct answer.

Explanation

Das Baurecht nach Art. 779 ZGB berechtigt, auf oder unter fremdem Boden ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten; es ist ein selbständiges, veräusserliches und vererbliches Recht. Die Garage wird auf fremdem Boden erstellt, weshalb die Superfizies die passende Rechtsfigur ist.

Question 27Bau- und Immobilienrecht

Ein Werkunternehmer hat ein Bauwerk fertiggestellt, der Besteller nimmt es ab. Nach der Abnahme zeigt sich ein Mangel, den der Besteller bei ordnungsgemässer Prüfung hätte erkennen können. Welche Rechtsfolge tritt nach Art. 370a OR ein?

Der Besteller kann den Mangel nur noch auf dem Weg der Arglisteinrede durchsetzen
Der Besteller verliert seine Mängelrechte, wenn er den Mangel nicht vor der Abnahme gerügt hat Correct answer.
Der Besteller muss den Mangel innert einer Nachfrist von 30 Tagen schriftlich anzeigen
Der Besteller kann den Mangel unbeschränkt geltend machen, weil die Abnahme keine Wirkung hat

Explanation

Nach Art. 370a OR kann der Besteller Mängel, die er bei ordnungsgemässer Prüfung hätte erkennen können, nach der Abnahme nicht mehr geltend machen, wenn er sie nicht vorher gerügt hat. Die Abnahme löst damit eine Rügepflicht aus.

Question 28Bau- und Immobilienrecht

Ein Mieter einer Wohnung stellt fest, dass der Vermieter die Wohnung während der Mietdauer verkauft. Der neue Eigentümer verlangt die Miete. Welche Regelung gilt nach Art. 261 OR?

Der Mietvertrag geht mit dem Eigentumswechsel auf den Erwerber über Correct answer.
Der Mieter kann den Vertrag wegen Eigentumswechsels fristlos kündigen
Der Mietvertrag endet mit dem Eigentumswechsel automatisch
Der Mieter muss den Vertrag mit dem Erwerber neu abschliessen

Explanation

Nach Art. 261 OR geht der Mietvertrag bei Veräusserung der Sache auf den Erwerber über; dieser tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Der Mieter behält seinen Vertrag, ohne neu abschliessen zu müssen.

Question 29Bau- und Immobilienrecht

Ein Nachbar fühlt sich durch den Lärm einer Baustelle gestört und will gegen den Bauherrn vorgehen. Welche Anspruchsgrundlage steht ihm im nachbarrechtlichen Verhältnis primär zur Verfügung?

Die Anzeige wegen Betrugs nach Art. 146 StGB
Die Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung
Die Klage auf Auflösung des Werkvertrags zwischen Bauherr und Unternehmer
Der Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung übermässiger Einwirkungen nach Art. 684 ZGB Correct answer.

Explanation

Nach Art. 684 ZGB kann der Grundeigentümer übermässige Einwirkungen von benachbarten Grundstücken verbieten lassen und Beseitigung verlangen. Das ist der nachbarrechtliche Kernanspruch bei Baustellenimmissionen.

Question 30Bau- und Immobilienrecht

Ein Stockwerkeigentümer will sein Sonderrecht an einem Gartenanteil verkaufen. Welche Voraussetzung gilt für die Übertragung?

Die Übertragung ist ohne Zustimmung der Gemeinschaft möglich, wenn sie schriftlich erfolgt
Die Übertragung bedarf der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
Die Übertragung ist nur mit dem Grundstück möglich, an dem das Sonderrecht besteht Correct answer.
Die Übertragung bedarf einer öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch

Explanation

Sonderrechte nach Art. 712b ZGB sind untrennbar mit dem Sonderrecht an der Wohnung bzw. dem Grundstück verbunden. Sie können nicht selbständig, sondern nur zusammen mit dem zugehörigen Stockwerkeigentumsanteil übertragen werden.

Question 31Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer vereinbaren, dass der Unternehmer die Baugrube aushebt und die anfallenden Erdmassen fachgerecht entsorgt. Wer trägt die Kosten der Entsorgung, wenn nichts Weiteres vereinbart ist?

Der Unternehmer, weil die Entsorgung zum vereinbarten Werk gehört und im Preis enthalten ist Correct answer.
Der Unternehmer nur, wenn die Entsorgung im Vertrag ausdrücklich erwähnt ist
Hälftig je zur Hälfte, weil beide von der Entsorgung profitieren
Der Bauherr, weil die Entsorgung eine öffentlich-rechtliche Pflicht des Grundeigentümers ist

Explanation

Die Entsorgung der Erdmassen ist Teil der geschuldeten Werkleistung, wenn sie dem Unternehmer übertragen wurde. Ohne abweichende Vereinbarung trägt er die Kosten als Bestandteil seiner Leistung.

Question 32Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer will sein Grundstück mit einem Pfandrecht zugunsten einer Bank belasten. Welche Form ist für die Errichtung einer Grundpfandverschreibung nach Art. 824 ZGB erforderlich?

Mündliche Einigung mit Übergabe des Schuldbriefs
Schriftliche Vereinbarung ohne Grundbucheintrag
Öffentliche Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch Correct answer.
Notarielle Beglaubigung der Unterschrift ohne Eintragung

Explanation

Die Grundpfandverschreibung entsteht nach Art. 824 ZGB durch öffentliche Beurkundung des Pfandvertrags und Eintragung ins Grundbuch. Ohne Eintragung entsteht kein dingliches Pfandrecht.

Question 33Bau- und Immobilienrecht

Ein Architekt wird von einer Gemeinde mit der Planung eines Schulhauses beauftragt. Welche Vergütungsregel gilt, wenn der Vertrag keine Honorarvereinbarung enthält?

Es ist das übliche Honorar nach Art. 394 Abs. 3 OR geschuldet Correct answer.
Es gilt das gesetzliche Honorar nach der Verordnung über die Miet- und Pachtzinsen
Es wird kein Honorar geschuldet, weil keine Vereinbarung besteht
Es gilt die Regelung der SIA-Norm 102 zwingend

Explanation

Fehlt eine Honorarvereinbarung, ist nach Art. 394 Abs. 3 OR das übliche Honorar zu entrichten. Die SIA-Norm 102 gilt nur, wenn sie vertraglich vereinbart wurde.

Question 34Bau- und Immobilienrecht

Ein Unternehmer hat ein Bauwerk erstellt, das wegen eines Planungsfehlers des Architekten Mängel aufweist. Der Bauherr nimmt den Unternehmer auf Mängelbeseitigung in Anspruch. Wie ist die Haftung des Unternehmers zu beurteilen?

Der Unternehmer haftet nur, wenn er den Planungsfehler erkannt hat
Der Unternehmer haftet für die Mängel seines Werks grundsätzlich auch bei fremder Planung Correct answer.
Der Unternehmer haftet nicht, weil der Fehler vom Architekten stammt
Der Unternehmer haftet nur aus unerlaubter Handlung nach Art. 41 OR

Explanation

Der Unternehmer schuldet ein mängelfreies Werk und haftet nach Werkvertragsrecht auch dann, wenn die Mängel auf Planungsvorgaben Dritter zurückgehen. Er kann sich gegenüber dem Bauherrn nicht ohne Weiteres auf den Architekten berufen.

Question 35Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer streiten über die Abnahme eines Rohbaus. Der Unternehmer verlangt die Abnahme, der Bauherr verweigert sie wegen kleinerer Mängel. Welche Regel gilt nach Art. 367 OR?

Die Abnahme ist entbehrlich, wenn der Bauherr Mängel rügt
Der Bauherr kann die Abnahme nur mit Zustimmung des Unternehmers verweigern
Der Bauherr darf die Abnahme nicht verweigern, wenn die Mängel geringfügig sind Correct answer.
Der Bauherr muss die Abnahme verweigern, bis alle Mängel beseitigt sind

Explanation

Nach Art. 367 Abs. 1 OR darf der Besteller die Abnahme nicht verweigern, wenn die Mängel geringfügig sind. Er muss abnehmen und die Mängelrechte gesondert geltend machen.

Question 36Bau- und Immobilienrecht

Ein Mieter will eine Mietzinserhöhung anfechten, die der Vermieter mit gestiegenen Unterhaltskosten begründet. Welche Voraussetzung muss der Vermieter für eine Erhöhung wegen Unterhaltskosten nach Art. 269a OR erfüllen?

Er muss die Erhöhung auf höchstens 5 Prozent beschränken
Er muss die Zustimmung der Schlichtungsbehörde einholen
Er muss die tatsächlichen Kostensteigerungen nachweisen und dürfen nur diese weitergeben Correct answer.
Er muss die Erhöhung mindestens sechs Monate im Voraus ankündigen

Explanation

Nach Art. 269a OR sind Mietzinse missbräuchlich, soweit sie auf einem übersetzten Ertrag beruhen. Bei Unterhaltskosten ist die tatsächliche Kostensteigerung nachzuweisen und dürfen nur die effektiven Mehrkosten überwälzt werden.

Question 37Bau- und Immobilienrecht

Ein Nachbar klagt gegen eine Baubewilligung, weil die geplante Terrasse seine Aussicht beeinträchtigt. Welche Voraussetzung muss er für die Beschwerdelegitimation nach Art. 33 RPG erfüllen?

Er muss die Baubewilligung vorher schriftlich anerkannt haben
Er muss Mitglied einer Umweltorganisation sein
Er muss im gleichen Kanton wohnhaft sein
Er muss Eigentümer eines betroffenen Grundstücks sein und in seinen schutzwürdigen Interessen berührt werden Correct answer.

Explanation

Nach Art. 33 RPG sind Personen zur Beschwerde berechtigt, die durch den Bau in ihren schutzwürdigen Interessen berührt sind, insbesondere Nachbarn als Grundeigentümer. Die Beeinträchtigung der Aussicht kann ein solches Interesse begründen, wenn sie rechtlich geschützt ist.

Question 38Bau- und Immobilienrecht

Ein Unternehmer hat eine Baugrube ausgehoben und stellt fest, dass der Baugrund wegen Altlasten saniert werden muss. Wer trägt die Kosten der Altlastensanierung nach dem Umweltschutzgesetz, wenn der Verursacher nicht mehr ermittelbar ist?

Der Grundeigentümer, soweit er die Altlast nicht verursacht hat, nach den Regeln der Kostentragung des USG Correct answer.
Ausschliesslich der Kanton ohne Rückgriffsmöglichkeit
Hälftig der Unternehmer und der Kanton
Ausschliesslich der Unternehmer, der die Aushubarbeiten ausführt

Explanation

Nach dem USG trägt der Verursacher die Sanierungskosten; ist er nicht ermittelbar, kann der Grundeigentümer herangezogen werden, soweit dies gesetzlich vorgesehen ist. Der Unternehmer haftet nicht allein wegen der Aushubarbeiten.

Question 39Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr schliesst mit einem Generalunternehmer einen Vertrag über ein schlüsselfertiges Haus. Der GU beauftragt Subunternehmer, die mangelhaft arbeiten. Wen kann der Bauherr für die Mängel direkt in Anspruch nehmen?

Den GU und die Subunternehmer solidarisch aus dem Werkvertrag
Den Architekten, weil er die Subunternehmer ausgewählt hat
Nur die Subunternehmer, weil sie die Arbeiten ausgeführt haben
Nur den GU, weil zwischen Bauherr und Subunternehmern kein Vertrag besteht Correct answer.

Explanation

Zwischen Bauherr und Subunternehmern besteht kein Vertragsverhältnis; der Bauherr hat seinen Anspruch gegen den GU als seinen Vertragspartner. Der GU kann seinerseits gegen die Subunternehmer regressieren.

Question 40Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer duldet jahrelang eine Überbaute durch den Nachbarn, ohne sich zu wehren. Welche Rechtsfolge tritt nach Art. 679 ZGB ein, wenn der Nachbar gutgläubig gebaut hat?

Der Grundeigentümer kann nur noch eine Entschädigung verlangen, wenn er die Überbaute geduldet hat Correct answer.
Der Grundeigentümer verliert seinen Beseitigungsanspruch nach Ablauf der Verjährungsfrist
Der Grundeigentümer kann die Beseitigung jederzeit verlangen
Der Nachbar erwirbt das Eigentum am überbauten Boden automatisch

Explanation

Wer eine Überbaute duldet, kann nach Treu und Glauben die Beseitigung nicht mehr unbeschränkt verlangen; in Betracht kommt eine Entschädigung. Das Dulden kann den Beseitigungsanspruch verwirken.

Question 41Bau- und Immobilienrecht

Ein Käufer einer Liegenschaft entdeckt nach der Übertragung, dass das Grundbuch eine falsche Flächenangabe enthält. Welcher Anspruch steht ihm gegen den Verkäufer zu?

Kein Anspruch, weil das Grundbuch öffentlichen Glauben geniesst
Ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gegen das Grundbuchamt
Ein Anspruch aus Sachmängelhaftung wegen zugesicherter Eigenschaften Correct answer.
Ein Anspruch nur, wenn die Fläche im Vertrag ausdrücklich garantiert wurde

Explanation

Weicht die tatsächliche Fläche von der zugesicherten ab, liegt ein Sachmangel vor, der Gewährleistungsansprüche gegen den Verkäufer auslösen kann. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt den Erwerber, beseitigt aber die Haftung des Verkäufers nicht.

Question 42Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer streiten über die Qualität eines Flachdachs. Der Unternehmer beruft sich auf die Abnahme, der Bauherr auf einen verdeckten Mangel. Wie ist die Beweislage nach der Abnahme zu beurteilen?

Der Unternehmer muss beweisen, dass kein Mangel vorliegt, weil er das Werk schuldet
Der Bauherr muss den Mangel beweisen, weil die Abnahme die Beweislast umkehrt Correct answer.
Der Bauherr muss den Mangel nur behaupten, dann trägt der Unternehmer die Beweislast
Die Beweislast bleibt unabhängig von der Abnahme beim Bauherrn

Explanation

Mit der Abnahme kehrt sich die Beweislast um: Der Besteller muss nun beweisen, dass ein Mangel vorliegt. Vor der Abnahme trägt der Unternehmer die Beweislast für die Mangelfreiheit.

Question 43Bau- und Immobilienrecht

Ein Grundeigentümer will eine Baute errichten, die nur mit einer Ausnahmebewilligung zulässig ist. Welche Voraussetzung gilt nach Art. 24 RPG?

Die Ausnahme ist nur bei Bauten ausserhalb der Bauzone möglich
Die Ausnahme ersetzt die ordentliche Baubewilligung vollständig
Die Ausnahme darf nur erteilt werden, wenn die Anwendung der Regel eine unzumutbare Härte wäre und keine öffentlichen Interessen entgegenstehen Correct answer.
Die Ausnahme ist zu erteilen, wenn der Bauherr die Kosten trägt

Explanation

Nach Art. 24 RPG kann eine Ausnahme nur bewilligt werden, wenn die Anwendung der Regel eine unzumutbare Härte darstellt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. Die Ausnahme ist eng begrenzt.

Question 44Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr hat einem Unternehmer den Auftrag für eine Baugrube erteilt. Während der Ausführung stellt sich heraus, dass der Baugrund anders beschaffen ist als im Vertrag beschrieben. Welche Regel gilt nach Art. 373 OR?

Der Unternehmer muss den Bauherrn sofort benachrichtigen und kann eine Anpassung des Preises verlangen Correct answer.
Der Unternehmer trägt das Risiko der Bodenbeschaffenheit vollständig
Der Unternehmer muss die Arbeiten zu unverändertem Preis ausführen
Der Unternehmer kann den Vertrag ohne Weiteres auflösen

Explanation

Nach Art. 373 OR muss der Unternehmer den Besteller bei unvorhergesehenen Hindernissen sofort benachrichtigen. Ist die Ausführung unmöglich oder wesentlich erschwert, kann er eine Anpassung des Preises verlangen.

Question 45Bau- und Immobilienrecht

Ein Stockwerkeigentümer will eine bauliche Veränderung an der gemeinschaftlichen Fassade vornehmen. Welche Voraussetzung gilt nach Art. 647 ZGB?

Es genügt die Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer
Es genügt die Zustimmung des Verwalters
Es ist die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich Correct answer.
Es ist keine Zustimmung erforderlich, wenn die Veränderung dem Gemeinschaftsinteresse dient

Explanation

Bauliche Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen bedürfen nach Art. 647 ZGB der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer. Das gilt auch für die Fassade als gemeinschaftliche Sache.

Question 46Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer vereinbaren einen Pauschalpreis für den Rohbau. Nachträglich verlangt der Unternehmer Mehrkosten wegen unerwartet gestiegener Materialpreise. Unter welcher Voraussetzung kann er eine Anpassung verlangen?

Wenn der Unternehmer die Mehrkosten innert 30 Tagen anmeldet
Wenn die Materialpreise um mehr als 10 Prozent gestiegen sind
Wenn der Bauherr die Mehrkosten anerkennt
Wenn die Parteien eine Preisgleitklausel vereinbart haben oder ein Fall von Art. 373 OR vorliegt Correct answer.

Explanation

Beim Pauschalpreis trägt der Unternehmer grundsätzlich das Preisrisiko. Eine Anpassung kommt nur bei vereinbarter Preisgleitklausel oder bei unvorhergesehenen Hindernissen nach Art. 373 OR in Betracht.

Question 47Bau- und Immobilienrecht

Ein Nachbar erhebt gegen eine Baubewilligung Beschwerde und macht geltend, die Baute verletze die zulässige Gebäudehöhe. Welche Behörde entscheidet in erster Instanz über die Beschwerde?

Die zuständige kantonale Beschwerdeinstanz Correct answer.
Das Bundesgericht
Die Schlichtungsbehörde für Miete
Das Handelsgericht

Explanation

Über Beschwerden gegen Baubewilligungen entscheidet in erster Instanz die zuständige kantonale Beschwerdeinstanz. Das Bundesgericht ist erst als letzte Instanz zuständig.

Question 48Bau- und Immobilienrecht

Ein Unternehmer hat ein Bauwerk erstellt, das wegen eines Konstruktionsfehlers Mängel zeigt. Zwei Jahre nach der Abnahme macht der Bauherr Mängel geltend. Welche Verjährungsfrist gilt nach Art. 371 OR für Mängel an Bauwerken?

Eine Frist von zehn Jahren ab Abnahme
Eine Frist von fünf Jahren ab Abnahme Correct answer.
Eine Frist von 30 Jahren ab Abnahme
Eine Frist von einem Jahr ab Abnahme

Explanation

Nach Art. 371 OR verjähren Mängelansprüche an Bauwerken in fünf Jahren ab Abnahme. Die Frist ist zwingend und kann nicht verkürzt werden.

Question 49Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr will einen Architektenvertrag abschliessen, der die SIA-Norm 102 einbezieht. Welche Wirkung hat die Einbeziehung der SIA-Norm?

Die Norm gilt nur für öffentliche Bauherren
Die Norm ersetzt das gesamte Werkvertragsrecht des OR
Die Norm muss vom Bundesamt für Bauten genehmigt werden
Die Norm gilt als vereinbarte Vertragsbestimmung, soweit sie nicht zwingendem Gesetzesrecht widerspricht Correct answer.

Explanation

Die SIA-Norm 102 wird durch vertragliche Einbeziehung Bestandteil des Vertrags. Sie gilt aber nur, soweit sie nicht gegen zwingendes Gesetzesrecht verstösst.

Question 50Bau- und Immobilienrecht

Ein Bauherr und ein Unternehmer schliessen einen Werkvertrag über den Bau einer Garage. Der Unternehmer verlangt nach Vollendung den Werklohn, obwohl der Bauherr die Abnahme wegen kleinerer Malerarbeiten verweigert. Welche Regel des OR bestimmt den Zeitpunkt der Fälligkeit des Werklohns?

Der Werklohn wird erst mit der vollständigen Bezahlung durch den Bauherrn fällig.
Der Werklohn wird erst mit der Eintragung des Bauwerks im Grundbuch fällig.
Der Werklohn wird bereits mit dem Abschluss des Werkvertrags fällig.
Der Werklohn wird mit der Abnahme des Werks fällig, soweit nichts anderes vereinbart ist. Correct answer.

Explanation

Nach Art. 372 Abs. 1 OR ist die Vergütung beim Werkvertrag grundsätzlich erst mit der Abnahme des Werks zu entrichten, sofern keine abweichende Vereinbarung besteht. Die Abnahme markiert damit den Regelfall der Fälligkeit, unabhängig vom Vertragsabschluss oder einer grundbuchlichen Erfassung.