Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht common mistakes
Fachanwalt SAV Bau- und Immobilienrecht · Understand the traps and how to avoid them.
In der Fallbearbeitung wird die Anspruchsgrundlage allein im OR (Werkvertrag, Kauf) gesucht, ohne die zwingenden öffentlich-rechtlichen Vorgaben des Bau- und Planungsrechts (Bewilligungspflicht, Zonenkonformität, Abstandsregeln) zu prüfen und einzuordnen.
Kandidaten trennen Privatrecht und öffentliches Recht gedanklich in Schubladen und übersehen, dass die Baubewilligung Wirksamkeitsvoraussetzung oder Schranke privater Ansprüche sein kann; die Prüfungsschemata aus dem Studium sind meist rein zivilrechtlich geprägt.
What to do instead
Zu Beginn jeder Falllösung eine kurze Rechtsweg- und Ebenenprüfung einbauen: Ist eine Bewilligung nötig, ist sie erteilt, welche Wirkung hat sie auf den privatrechtlichen Anspruch? Diese drei Fragen als festen Prüfungsschritt vor der zivilrechtlichen Prüfung notieren.
Bei Werkvertragsstreitigkeiten wird die Abnahme als reiner Formalakt behandelt und ihre Doppelfunktion (Vergütungsfälligkeit einerseits, Beginn von Mängelhaftung und Beweislastumkehr andererseits) nicht auseinandergehalten.
Die Abnahme wirkt im OR in mehrere Richtungen gleichzeitig; Kandidaten lernen sie als ein Merkmal des Werkvertrags und vergessen, dass vorbehaltlose Abnahme und Vorbehaltserklärung völlig unterschiedliche Rechtsfolgen auslösen.
What to do instead
Ein Abnahme-Schema mit drei Spalten anlegen: Wirkung auf Vergütung, Wirkung auf Mängelrechte, Wirkung auf Beweislast. Jeden Sachverhalt darauf abklopfen, ob eine Abnahme, eine Ersatzabnahme oder eine vorbehaltlose Abnahme vorliegt.
Mängelrechte werden pauschal als 'Gewährleistung' abgehandelt, ohne zwischen Wandelung, Minderung, Nachbesserung und Ersatzvornahme zu unterscheiden und ohne die Voraussetzungen und Rangfolge der einzelnen Behelfe zu prüfen.
Der Oberbegriff verleitet zu einer Sammelprüfung; die einzelnen Rechtsbehelfe haben unterschiedliche Voraussetzungen, Fristen und Folgen, was im Gutachtenstil sauber getrennt werden muss.
What to do instead
Für jeden Behelf ein eigenes Kurzschema mit Voraussetzungen, Frist und Rechtsfolge bereithalten und im Gutachten jeden geprüften Behelf einzeln durchprüfen, auch wenn nur einer zum Ziel führt.
Verjährungs- und Verwirkungsfristen werden nur am Rand erwähnt oder mit den vertraglichen Fristen verwechselt; die konkrete Frist wird nicht berechnet und nicht mit dem Sachverhalt abgeglichen.
Kandidaten verlassen sich auf das Wissen, 'dass es Fristen gibt', ohne die einschlägige Norm zu benennen; im Baubereich überlagern sich zudem unterschiedliche Fristarten, was Unsicherheit erzeugt.
What to do instead
Immer die einschlägige Norm zitieren, Fristbeginn und Fristende mit Datum ausrechnen und das Ergebnis ausdrücklich festhalten. Bei Unsicherheit zwischen zwei Normen beide diskutieren statt eine zu wählen.
Im Stockwerkeigentum werden die Kompetenzen von Versammlung, Verwaltung und einzelnen Stockwerkeigentümern vermischt, und Beschlüsse werden ohne Prüfung ihrer Anfechtbarkeit als gültig behandelt.
Die Regelungsdichte im Stockwerkeigentum ist hoch und die Abgrenzung zwischen zwingenden und dispositivem Recht ist nicht intuitiv; Kandidaten übertragen Vorstellungen aus dem Mietrecht oder aus dem Vereinsrecht.
What to do instead
Eine Tabelle mit drei Spalten (Versammlung, Verwaltung, Einzelner) und den je zulässigen Geschäften erstellen und bei jedem Beschluss zusätzlich prüfen, ob er nichtig, anfechtbar oder gültig ist.
Beim Grundstückkauf wird der Übergang von Nutzen und Gefahr, die Bedeutung des Grundbuchs und die Unterscheidung zwischen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nicht konsequent getrennt.
Das Immobiliargeschäft verbindet obligatorisches und dingliches Element; Kandidaten springen zwischen den Ebenen und verlieren die Prüfungsreihenfolge, besonders bei Formfragen und beim Eigentumsvorbehalt.
What to do instead
Strikt zweistufig arbeiten: erst Verpflichtungsgeschäft mit Form und Inhalt, dann Verfügungsgeschäft mit Grundbucheintrag. Nutzen und Gefahr als eigenen Prüfungspunkt mit Norm und Datum abhandeln.
Bei Bauhandwerkerpfandrechten wird die Bedeutung der gesetzlichen Pfandstelle und der Fristen für die Eintragung im Grundbuch unterschätzt; die Rangfolge gegenüber bestehenden Lasten wird nicht geprüft.
Das Institut ist technisch und taucht im Studium kaum auf; Kandidaten kennen den Begriff, aber nicht die Voraussetzungen der Eintragung und die Wirkung des Rangs.
What to do instead
Ein Merkblatt mit Voraussetzungen, Fristen, Rangwirkung und den Rechtsbehelfen des Grundeigentümers erstellen und bei jedem Fall mit Bauleistungen prüfen, ob ein Pfandrecht eingetragen ist oder noch eingetragen werden kann.
Im Mietrecht werden die Regeln über Mängel, Mieterausbau und Rückgabe miteinander vermengt, ohne zwischen Mängeln der Mietsache, vertragswidrigem Gebrauch und Veränderungen durch den Mieter zu unterscheiden.
Die drei Konstellationen ähneln sich im Sachverhalt, führen aber zu unterschiedlichen Ansprüchen und Fristen; Kandidaten arbeiten mit einem einzigen diffusen Mängelbegriff.
What to do instead
Drei getrennte Prüfungsschemata anlegen: Mangel der Mietsache, vertragswidriger Gebrauch, Veränderung durch den Mieter. Jeden Sachverhalt zuerst einer dieser Kategorien zuordnen, bevor Ansprüche geprüft werden.
Bei Nachbarrechts- und Immissionsfällen wird allein mit dem Zivilrecht argumentiert, ohne die öffentlich-rechtlichen Grenz- und Immissionsvorschriften sowie das Verfahren der Baubewilligung einzubeziehen.
Nachbarrecht liegt an der Schnittstelle von Privat- und öffentlichem Recht; Kandidaten wählen die ihnen vertraute Ebene und blenden die andere aus, obwohl der Sachverhalt gerade darauf angelegt ist.
What to do instead
Bei jedem Nachbarfall beide Ebenen ansprechen: öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Vorhabens und privatrechtliche Abwehr- und Ausgleichsansprüche. Die Reihenfolge (erst Bewilligung, dann Zivilanspruch) ausdrücklich begründen.
Die Falllösung bleibt bei einer abstrakten Rechtsdarstellung stehen; es werden keine Anträge formuliert und keine konkreten Rechtsfolgen (Fristen, Beträge, Handlungspflichten) aus dem Sachverhalt abgeleitet.
Die Prüfung verlangt anwaltliche Arbeitsweise, Kandidaten üben aber überwiegend gutachterliche Prüfungsstile ohne Ergebnisformulierung; dadurch fehlt die Umsetzung in konkrete Ansprüche.
What to do instead
Jede Lösung mit einem Ergebnisblock abschließen, der Antrag, Frist und Betrag bzw. Handlung nennt. Diesen Block auch bei Übungsklausuren konsequent schreiben und mit dem Sachverhalt abgleichen.